关于物业管理法的一个问题请教行家

物业办的职能是什么能管理物业公司的哪些行为

物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 　　物业管理的起源 　　业界一般认同的观点是，物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 　　从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的...全部

  物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
   　　物业管理的起源 　　业界一般认同的观点是，物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 　　从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。
  1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
   　　从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。
  在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。 　　20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。
  深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。
  标志性的事件有： 　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
   　　1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 　　1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
   　　2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 　　一、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
   　　（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项： 　　①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 　　②房屋设备、设施的管理； 　　③环境卫生的管理； 　　④绿化管理； 　　⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； 　　⑥车辆道路管理； 　　⑦公众代办性质的服务； 　　（二）是针对性的专项服务： 　　①日常生活类； 　　②商业服务类； 　　③文化、教育、卫生、体育类； 　　④金融服务类； 　　⑤经纪代理中介服务； 　　⑥社会福利类； 　　（三）是委托性的特约服务： 　　物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。
  同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 　　二、物业管理在我国 　　在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素： 　　（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。
   　　（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。 　　（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。
   　　（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。 　　正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
   物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。 [编辑本段]资格等级 　　物业管理员 　　助理物业管理师 　　物业管理师 　　高级物业管理师 [编辑本段]职业背景 　　近年来，物业管理作为新兴服务行业在我国迅速发展，新建物业管理公司不断崛起。
  2003年6月19日国家颁发的《物业管理条例》第33条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。第61条规定“物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
  ”2003年6月9日河北省《关于全省国有企业分离办社会职能工作的实施意见》中规定：“企业职工住房管理机构应与生产经营主体分离，组建具有独立法人资格的物业管理公司，独立经营，自负盈亏”。因此，从业人员都必须接受相应培训，通过职业鉴定取得国家职业资格证书后，方可就业上岗。
   [编辑本段]培训对象 　　各地市房地产开发公司、物业管理公司、单位房管部门、社区从事物业管理的人员，或准备从事物业管理的人员。 [编辑本段]申报条件 　　一、助理物业管理师： 　　1、本科以上或同等学历应、历届学生； 　　2、大专以上或同等学历并从事相关工作一年以上者； 　　3、中专以上或同等学历并从事相关工作两年以上者。
   　　二、物业管理师： 　　1、已通过助理物业管理师级资格认证或取得中高级技术职称并从事相关工作一年以上者； 　　2、研究生以上或同等学历并从事相关工作两年以上者； 　　3、本科以上或同等学历并从事相关工作三年以上者； 　　4、大专以上或同等学历并从事相关工作四年以上者。
   　　三、高级物业管理师： 　　1、已通过物业管理师资格认证或取得中高级技术职称并从事相关工作三年以上者； 　　2、研究生以上或同等学历并从事相关工作四年以上者； 　　3、本科以上或同等学历并从事相关工作五年以上者； 　　4、大专以上或同等学历并从事相关工作六年以上者。
   [编辑本段]项目概述 　　物业管理在中国发展迅速且前景广阔。为促进行业健康发展，2003年6月8明确规定物业管理从业人员必须持证上岗，同年9月1日，该条例开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。
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