城市居民可以购买农村房子吗？
经典案例王某是某市某纺织厂的一名员工，近年来，该市房价暴涨，王某 感觉在城中买房比较困难，于是决定在该市周边的村中买房。2003 年12月30日，王某从该市周边某村陈某处购房，陈某将该村68号 占地面积为100平方米的两层房屋以14万元的价格转让给王某，两 人签订了房屋转让协议及补充协议。 王某买回房屋后，随即就将两层 旧房屋拆除了，然后四处借款重新建造了三层楼房。2009年，该市 进行“十二五”城市规划，决定在该村及周边地区进行商业开发, 该村所在地被规划为一现代商城。该项目改造工程一开始，该村即将 面临着拆迁，王某的三层楼房将得到150多万的拆迁补偿。 王某正在 高兴之际，陈...全部
经典案例王某是某市某纺织厂的一名员工，近年来，该市房价暴涨，王某 感觉在城中买房比较困难，于是决定在该市周边的村中买房。2003 年12月30日，王某从该市周边某村陈某处购房，陈某将该村68号 占地面积为100平方米的两层房屋以14万元的价格转让给王某，两 人签订了房屋转让协议及补充协议。
王某买回房屋后，随即就将两层 旧房屋拆除了，然后四处借款重新建造了三层楼房。2009年，该市 进行“十二五”城市规划，决定在该村及周边地区进行商业开发, 该村所在地被规划为一现代商城。该项目改造工程一开始，该村即将 面临着拆迁，王某的三层楼房将得到150多万的拆迁补偿。
王某正在 高兴之际，陈某却将他诉至人民法院，请求依法确认原、被告之间所 签的房屋转让协议及补充协议无效，并将该村68号房屋返还给原告, 且要求诉讼费用全部由被告承担。原告陈某诉称：我于2003年12月30日将该村68号房屋卖给城 市居民王某，当时，我不知道宅基地上建的房屋不可以买卖。
后来我 听说宅基地上的房屋依法律规定是不可以进行买卖的。请求法院确认 我和王某签订的房屋转让协议及补充协议无效，并由被告承担全部的 诉讼费用。被告王某辩称：我从原告陈某处购得两层楼房后，将之推倒重 建，改建为三层楼房。
我认为，原告是为了牟取城市规划改造补偿工程款才要求法院确认该村68号房屋的房屋转让协议及补充协议无效 的。请求法院驳回原告陈某的诉讼请求。法院经审理查明，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十 三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二 条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，作出如下 判决：确认陈某和王某签订的房屋转让协议及补充协议无效，陈某返还 所收房款14万元，王某返还房屋及宅基地使用权。
委托房产评估机构评估王某所建房屋价值23万余元，陈某给予 王某合理补偿15万元。>>律师在线《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，宅基地使用权的取 得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国物权法》第一百五十五条，已经登记的宅基地 使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能 拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定 的标准。
农村村民建住宅。应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽 量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政 府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理 审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、 行政法规规定的，合同无效。《某省土地管理条例》第三十三条，农村村民一户只能拥有一处 宅基地，用地面积按照以下标准执行：(一） 城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，一户最多 不得超过100平方米；(二） 城市规划区外，人均占地不得超过30平方米，一户最多 不得超过150平方米。
人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控 制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以 适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实 际情况制定，报省人民政府批准。
农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不 得私自转让。经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过两年 未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回 土地使用权。
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强农村 宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第六条，农村 村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在 本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡 (镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经 济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条，各 地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用 地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。
要重点加强城乡 接合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基 地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是 集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。
从上述法律规定中可知，宅基地使用权是集体经济组织成员享有 的权利，与特定身份密切相关。农村的房屋买卖标的不但涉及房屋， 而且包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成 员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员 无权取得或变相取得。
《中华人民共和国土地管理法》等法律明确规 定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥有两处或两处以上均属违 法。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。 国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村 宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
在本案中，王某购 买了陈某建造的房产，也就相当于同时购买了陈某作为集体经济组织 成员所享有的宅基地使用权，这是法律和国家政策所明令禁止的。那 么，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖 合同自然就是无效的。
而买卖合同无效的法律后果是互相返还。本案中，陈某返还王某 的购房款，王某返还房屋及宅基地使用权。
但王某对该宅基地上的房 屋进行了重建、新修等，如果让陈某只返还购房款或购地款，王某返 还房屋或土地对王某明显不公平，而且当时正值该市“十二五”规 划要征用该处地段给予高价拆迁，陈某才提出返还请求，具有一定程 度的过错，因此法院委托评估机构对房屋造价和现行价值进行评估， 结合双方过错，给予王某一定的补偿15万元是恰当的。收起
