等额本金还款和等额本息还款哪个更合算

    房贷比较：80万20年期房贷 最多可省息6万 　 2009年04月16日11:03 　 大洋网　　 我要评论(4) 

CFP供图

房价反弹，入市买房的人又开始增加，事实上，房贷的选取也需量体裁衣，根据自己的家庭财务状况，选择了合适的房贷和还款方式，就可以节省不少利息。
    

案例：个体户李先生准备贷款80万元购买首套普通自住房，按揭20年，由于李先生没有公积金，所以只能选择普通商业贷款。根据国家政策，李先生目前可以获得七折优惠利率4。158%。
  

解决方案：由于李先生贷的是普通商业贷款，没有公积金贷款的限制，几乎所有的商业银行都可以成为李先生的贷款对象。  

目前，在月供还款方式之外，一些银行推出了双周供、气球贷等创新型还款方式。
  如果李先生的还款能力稍强，合理选择和搭配这些还款方式，利息最多可以节省6。0155万元。

方案一

提前还贷宜择等额本金还款方式

目前，各家银行的房贷都提供等额本息(等额)和等额本金(递减)的还款方式，如果选择等额本息的还款方式，则李先生每月的还款金额固定为4914。
    71元，其构成中每月所还本金递增，但是每月所还利息递减，20年下来，李先生应还本息共计为117。9529万元，其中利息为37。9529万元。

操作：如果李先生采取等额本金(递减)还款方式，则第一个月月供将为6105。
  33元，随后每月递减11。55元。月供中每月所还本金固定为3333。  33元，其中所还利息则每月递减。20年下来，李先生共计需还本息113。4026万元，其中利息为33。
  4026万元，比等额本息少4。5503万元。

由于等额本息还款方式前期所还本金较少，利息较多，因此如果李先生提前还贷，则选择等额本息还款方式不如等额本金还款方式划算。  如果在还款10年后李先生选择一次性提前还贷。
  如果李先生选择的是等额本息的还款方式，则在10年后需一次性还48。1845万元，李先生累计还款金额为107。1609万元，其中还的利息总计为27。1609万元。如果李先生采取的是等额本金还款方式，则在10年后一次性需还金额为40万元，李先生累计还款金额为105。
    0173万元，利息25。0173万元，比等额本息还款方式少2。1436万元。

注意：由于等额本金还款方式前期月供较高，还款压力较大，因此只适合家庭收支盈余较大，还款能力较强的市民。
  

方案二 

双周供比月供节省利息

双周供还款方式:将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半左右。  由于还款频率快，可以节省不少利息。
  

操作：李先生的80万元贷款如果选择双周供，则还款期为212月，每两周还款额为2452。1元，每月的还款额约为4904元，与月供的还款压力约略相当。李先生累计需还利息为33。0417万元，比月供节省利息4。
  9112万元。

注意：双周供由于一年有52周，一年下来李先生的双周供需还款26期，相当于月供情况下的13期，比月供要多还一个月约4900元。  

一年中，有某两个月，李先生需要还款三次,当月还款压力较大。
  

方案三

长期贷款短期化可降利率

气球房贷：可选择较短的贷款期限(如5年)，以较长的期限(如20年)来计算月供，这样不但月供压力有所减小，而且贷款利率也享受5年期的利率。5年还款期满后，一次性将余额还清。
    只要还款记录良好，银行方面将提供再融资服务，无额外费用。

操作：以李先生为例，如果贷款初期选择20年普通贷款，则实行5年以上利率，目前5年以上基准利率5。94%，打七折后4。
  158%；如果选择5年期气球贷，则基准利率为5。76%，七折优惠利率为4。032%。

如果李先生选择5年期的气球贷，月供按20年贷款计算；在5年期满后，再选择期限5年、月供按15年期计算的气球贷来融资还款。
    

如此以往，直至20年满贷款还完。假设20年中贷款利率不变，则李先生在20年时间里享受的都是5年期的贷款利率，如果李先生选择的是等额本息还款方式，则月供均为4861。
  34元。在20年的贷款期限里，李先生的还款总额为116。6722万元，其中利息为36。6722万元，比普通的20年期贷款节省1。  2807万元利息。

目前，深发展的气球贷既可以与双周供结合，也可以等额本金的方式还款，进行组合的话，节省利息更多。
  如以气球贷的双周供方式还款，则80万元贷款每期还款额为2428元，还款期限为212个月，累计需还利息319374元。比普通商业贷款以等额方式还款要少6。  0155万元。

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