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为预防可能发生的纠纷,购房者在签预售合同时应注意以下问题: (一)确认开发商已经取得商品房预售许可证。根据我国法律规定,没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护; (二)确认开发商制定的格式条款是否公平。对于商品房预售的一般情况,开发商大多会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定; (三)明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性; (四)明确约定抵押权的处理方式。为筹集建设资金,开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性,若处理不当,会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰; 一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防止更难处理的麻烦; (五)明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积多为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法; (六)及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。 商品房预售合同属于房屋买卖合同的一种,与房屋买卖合同拥有基本相同的作用,因此,购房者在签订商品房预售合同时一定要明确合同约定的内容。
以物抵债合同与购房合同、商品房预售合同纠纷并非同一法律关系。 当事人之间订有合法有效《购房合同》,系双方真实意思合法有效,并不违法相关法律规定。从合同签订的目的及履行情况看,双方缔约的真实意思是取得涉案房屋的所有权,而非为实现融资或为债权提供担保,也没有以物抵债的意思表示,更不存在债务不能清偿的情形,债权折作部分房款(除去支付现金部分)仅是房款支付方式的不同,不能一概而论理解成仅仅是以物抵债。本合同签订时双方没有以物抵债目的,而真实意思是买房,因此本案是商品房买卖的法律关系。 根据《合同法》原理与最高人民法院民一庭最新案例指导,以物抵债是法律允许的实现债权的方式,其实质是代物清偿,债权人受领他种给付而使合同消灭的法律行为。以物抵债属实践性法律行为,亦即实践合同。
注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。 签订商品房预售合同有诀窍 在了解了商品房预售方面的事项后,如果在项目上洽谈到签订合同部分了,那么一定要详细了解商品房预售合同方面的基本内容。 据了解,目前商品房预售合同中基本的内容主要分为11部分。其中为: 1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 购房合同上有双方约定的解决纠纷方式。购房合同上的补充条款都有买卖双方共同约定的解决纠纷的方式,如果没有特别注明,遇到纠纷,买家可以通过法院裁决,如果买家希望通过仲裁解决问题,在合同中就要注明这一要求。房屋纠纷可由法院或昆明仲裁委员会进行审理判决。两者都由法院强制执行,在效力上是等同的;不同的是仲裁委员会是一审终审,而法院则可提出上诉、进行二审。其他问题的解决方法的约定。
1、限购令目前仅局限在一二线城市,就是一二线城市也还有许多没出台细则,目前据报道全国仅有17城市出台了限购令细则,出台了限购细则的二线城市,限购仅局限市区,县级市不限。 2、比如说一些一线二线城市中的县级城市,在广州,只有增城、从化是不限购的,其他包括天河、海珠、黄埔、白云、番禺、荔湾、萝岗、越秀、南沙、花都等十区都是限购的,所以要买只能在增城或从化不限购。 3、人民银行、银监会各派出机构应按照"分类指导,因地施策"的原则,加强与地方政府的沟通,根据辖内不同城市情况,在国家统一信贷政策的基础上实行地区限购的政策,据统计,截至2016年2月2日,全国46个限购城市,仅剩5个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)没有取消限购。 不限购的城市可以任意购房吗? 1、限购在房地产市场商就是限制购买多套房屋,规定能够购买房屋的数量,是指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段,往往是一些特价和降价的产品,为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段。 2、一般不限购的城市,只是对购房数量多少不限。你申请贷款同样要受限制,首付比例也受限制。现在基本上各商业银行都是执行的中国人民银行的要求,第一套房首付比例最少3成,第二套6成,第三套开始就要全款。如果没有那么多的资金和收入证明,贷不了多少款的。
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 商品房预售,只适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条:“商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总投资的百分之二十五以上,并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。 市民在购买预售商品房(期房)时,应慎重全面考虑不能只贪图价格便宜,从法律角度应考虑以上问题,从实用角度,应考虑地段、交通便利情况、周边环境、楼层、朝向、户型、水电暖、物业管理;对于开发商除具备营业执照和开发资质外,还应考虑以往业绩及开发商实力和信用程度及涉诉情况和涉诉原因。最好能请专业律师指导全面购房,以减少交易风险。
你好,必须取得商品房预售许可证才可以进行预售,谢谢!
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您好,根据限购政策,您的条件符合要求。有其他问题可以直接咨询我哈。
这是政府为了防止开发商跑路而制定的一行政规定,全国各地都有,政府为了监督开发商而要求开发商将预售款按一定数量或比例(参照之前的销售情况制定,标准各地不同)存到银行,然后有政府部门负责审批发送给开发商。<br/>这是政府行为,有明文规定,既然政府规定了,就说明有上位法可依,是合法行为。至于你的担心,完全多余,即便是银行监管不力,有银监会管理,某部门不力,有政府上级部门管理。作为商人,按政府规定做就是了。###关于商品房预售资金监管的问题<br/>本人处于小城市,目前在会议现场,会议内容如题。<br/>台上讲话的某局长,讲话三个字一重音,两个字一加强的,就是一直批评人的感觉,让人烦躁。<br/>关于此问题,将房产公司的预售所得资金交银行和某部门监管。房产公司需要使用资金时,需提供一系列材料提出申请。<br/>问题是,这样是否合理。资金是房产公司的销售所得,其处置权收益权应该完全属于房产公司,这种政策是否意味着随意剥夺了公司法人对本身资产在于物权法上的权利。且如果银行监管或某部门监管不利,严重一点以这部分资金从事某些活动,造成损失又该由谁负责。这些完全提及。。。
根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释二第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
商品房限购令是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房,目的是控制日益高涨的房价。
商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难,实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”,开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房、外销商品房;从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等。
注意事项: 随着现在房地产市场越来越大,开发商也越来越多,所以购房人选择的余地也越来多,预购人应选择资质可靠,经营规范、商业信誉良好的开发商作为交易对象,不要因为商品房的价格便宜就匆忙签合同,遭受欺骗。在审查开发商资质时要注意以下三点: (一)要注意审查开发商的《商品房预售许可证》和《国有土地使用权证》,开发商享有使用权的土地的具体范围、自己将要购买的商品房是否坐落于该范围之内; (二)审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》,防止自己预购的商品房因上述证件的缺乏而面临不能开工的风险。 (三)除对有关证件进行查验外,预购人还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况,以防止该土地上已被抵押,致使自己的权利不能实现。
其一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。 其二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。
房地产开发为了融资,一般会通过所谓的“内部认购”融资,认购人支付了大量的现金获得了优先认购权,并与开发企业签订了“买卖合同”。 这种认购即变相的销售行为是违反法律法规规定的。 根据《城市房地产管理法》明确规定了商品房预售的条件之一即“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。 同时,最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
1、许可证(副本)必须是原件,复印件无效。 2、许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致,项目名称是否和所购房的楼盘一致,土地使用权证号及用途,欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。 3、许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。 4、预售房屋占用土地是否抵押。 5、备注中记载事项,如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。 6、许可证使用时须附上项目平面图,并注明预售房屋各栋位置。因此购房者在查看许可证时,必须同时查看项目平面图(原件),看图中注明的预售房屋各栋位置。 7、许可证中买卖合同编号,购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》编号是否在此之列。 8、许可证的有效期限是否已过期。 9、最后,应把许可证编号抄下,到市国土资源和房屋管理局查询该证的真实性。
对于期房购买,我们不能在购买时看到房子的样子,只能看到广告宣传资料,样板间,沙盘等等,而这些都不是将来出现纠纷时能够作为法律依据的事项。所以在商品房预售时,重点要放在审查开发商资质和签订预售合同上。 开发商进行商品房预售,应当符合下列的条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。 只有符合上面四个条件的开发商才能够进行商品房预售。 其他注意事项: 随着现在房地产市场越来越大,开发商也越来越多,所以购房人选择的余地也越来多,预购人应选择资质可靠,经营规范、商业信誉良好的开发商作为交易对象,不要因为商品房的价格便宜就匆忙签合同,遭受欺骗。在审查开发商资质时要注意以下三点: (一)要注意审查开发商的《商品房预售许可证》和《国有土地使用权证》,开发商享有使用权的土地的具体范围、自己将要购买的商品房是否坐落于该范围之内; (二)审查开发商的《建设用地规划许可证 》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》, 防止自己预购的商品房因上述证件的缺乏而面临不能开工的风险。 (三)除对有关证件进行查验外, 预购人还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况, 以防止该土地上已被抵押,致使自己的权利不能实现。
广州市国土房管局于10月15日上午正式公布广州“限购令”。在广州公布的二次楼市调控4大措施中,户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房,二套房贷首付不低于5成,三套房及以上房贷全面停贷,住房公积金同步实行差别化信贷政策。 广州市国土房管局副局长黄文波说在发布会上说,根据我们广州市房地产近期运行的态势,以及国务院国家五部委房产宏观调控政策,为了巩固房地产调控的成果,坚决遏制房价过快上涨,我们联合人民银行、省银监局以及地税实行了关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见,将有关的意见向媒体公布,其中内容包括四个方面: 一是坚决遏制不合理的住房需求,坚决限制炒房。 主要的措施有第一是户籍家庭和常住的非户籍家庭,家庭成员包括夫妻双方和子女,常住就是提供在本市一年以上的纳税证明和社保证明,常住的非户籍只能购买一套商品住宅,第二非常住的外地家庭不可以在本市购买商品住房,第三未满18岁的人士不能单独购买商品住房;第四境外机构和个人住房严格按照住建部等部门2006年171号文有关的政策执行,广州市城区、直辖区。 二是严格贯彻国家差别化住房信贷政策。 各商业银行对第二套放房贷首付比例不得低于5成,贷款利率不得低于基础利率的1.1倍;禁止在全额房贷前追加贷款;住房公积金同步实行差别化的政策,对购买经济适用房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可为2成,首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为3成,第二套房贷的首付比例不低于5成,第三套以及以上房贷全面停贷。 三是差别化的税收政策实行房地产调控。 严格执行广州市地方税务局关于调整我市增值税预征率的公告,实行差别化的土地增值税,对经济适用住房不预征普通商品房按照2%的税率预征,对帐房过快的楼盘,市地税局会同国土局密切关注,进行轻松和稽查。 四是扩大住房保障力度。 在完成困难家庭保障住房后,将逐步扩大住房保障面,多渠道加快加大公共租赁房的建设,妥善解决夹心阶层的住房困难的问题。这是我们这次联合市部委制订的广州市贯彻国务院以及国务院五部委房地产宏观调控的实施意见。
商品房限购政策是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房,目的是控制日益高涨的房价。
购买首付比例,商业贷款和公积金贷款是不一样的,具体的要看你的个人和家庭情况:无锡目前还有限购令,暂时没出台新政策,
是的,在楼盘具备开盘资格以后签订了正式的商品房预售合同就会在房管局备案,可查询得到!
商品房预售应当符合以下条件: <br/>1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; <br/>2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》; <br/>3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
你好,没有预售许可证,不许出售房屋。关键还要看购房协议的内容。
请查看商品房预售管理办法 。
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