商业银行贷款风险管理
房贷险你买了吗 业内人士揭露房贷险的四大弊端
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2004-10-11 08:09:59 来源: 北京青年报 不良信息举报 发表评论 查看评论
房贷险，即办理个人住房按揭的同时，必须购买房贷险。 它的保险费率一般是在总房款的1‰—1。5‰之间，由购房者出钱购买。业内人士将房贷险的弊端总结为四大问题：
一、保费缴纳方式不合理。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付。 虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。
二、申贷人不应作为投保人办理房产保险。申贷人或购房户如果买的是期房，由于所购房...全部
房贷险你买了吗 业内人士揭露房贷险的四大弊端
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2004-10-11 08:09:59 来源: 北京青年报 不良信息举报 发表评论 查看评论
房贷险，即办理个人住房按揭的同时，必须购买房贷险。
它的保险费率一般是在总房款的1‰—1。5‰之间，由购房者出钱购买。业内人士将房贷险的弊端总结为四大问题：
一、保费缴纳方式不合理。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付。
虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。
二、申贷人不应作为投保人办理房产保险。申贷人或购房户如果买的是期房，由于所购房产还在建设过程中，尚未验收交付，申贷人对房产不享有物权。
也就是说，在房产交付使用之前，申贷人对房产根本没有可保权益，因此不能作为投保人办理房产保险。
三、银行和保险公司吞没部分保金。按照保险法规定，固定资产是不能重复投保的。对于房产实际交付使用之前这一段时间的保费，人民银行明文规定应予退款。
但普通投保人不可能人人都熟知保险条款，所以，这部分款项就常常被有金融知识优势的银行和保险公司吞没了。
四、保险标的划分不合理。房产从价格构成来看，应划分为两部分：一部分是建筑物，另一部分是土地使用权以及附属的地段、朝向、楼层等因素。
因此，在计算投保人应当缴纳的保险费时，应当以房屋的建筑成本为基数。由于建筑成本中还包括了配套设施的费用，因此，如果配套设施也遭受承保范围内的损失，相应的修复费用也应由保险公司赔付。
签订房贷险合同要细斟酌
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2004-10-19 15:03:23 来源: 人民网-国际金融报 不良信息举报 发表评论 查看评论
目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益
银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。
如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受贷款买房，现在已被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信用风险，往往要求购房者购买贷款保险。
但是，目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。
实际承担期短于合同规定
贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。
目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。
因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。例如，某人于2000年7月1日贷款买了2001年7月1日交付的商品房，消费者多缴纳一年保费，但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。
很明显，权力和义务不对等，保险公司应退还多收的保费。
一次性收取全部保险费
有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。
这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。
保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。
很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。
可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲，即便购房者不能按期缴纳保险费，保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定，解除保险合同，不承担保险责任，自然也就谈不上承担风险了。
贷款购房者不是保险受益人
抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。
因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”
可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解，甚至觉得冤枉：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。
因此，为使住房贷款保险真正地为老百姓所认同，银行不应作为保险合同的第一受益人，而这并不会影响银行规避风险的初衷。
事实上，2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条，对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”
由此可见，银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。
这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受。
在此，专家提醒购房者签订合同时要冷静观察，仔细分析，避免不必要的误解和损失。朱俊生
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