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都说现在房价高, 再买可能没有增值空间,你说是这样吗?
xwsllp：你好！
一般而言，房屋是否有投资价值有以下几种因素：
1．地段。
买住宅讲究“地段、地段、还是地段”，买商铺就更讲究地段了。
商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈——城市中经济活动最活跃的地区。
这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最大。 &n...全部
xwsllp：你好！
一般而言，房屋是否有投资价值有以下几种因素：
1．地段。
买住宅讲究“地段、地段、还是地段”，买商铺就更讲究地段了。
商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈——城市中经济活动最活跃的地区。
这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最大。 第二类是成型中的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区(能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区)且网络发达的地区。
网络发达包括交通、通讯、基础设施的管线网络的发达。发达的网络意味着人们可支配的资源的增加。第三类是住宅小区内部配套种类齐全。配套齐全就增加了人们可支配的资源量和可选择性。 后两类应是一般投资人的投资重点。
一般来说，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，这很难说清是“先有鸡还是先有蛋”，但只要有了“鸡”和“蛋”，商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。
若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限，另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费，在小区内投资商铺，一般需小区有较大的规模，或者是开放式小区，且有宽敞的街区道路。
2．环境。
环境包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。 生态环境要看有无空气、水流等公害污染及污染程度等，如果小区开辟大量的绿地或园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改善。
在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的住宅。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具增值的潜力。 比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的住宅，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。
商铺投资时对商业氛围有很高的需求，当周边的商业环境已构成成熟商圈时，店铺的升值是毫无疑问的。有时投资者自己不经营商铺，但需从经营者的角度考虑，如经营餐饮，则需较宽敞的空间，以容得多张餐桌；用作超市需250—700平方米，便利店不超过 80平方米。
3．建筑品质。
除了地段、环境这些因素外，建筑物本身的质量及品质也极其重要。建筑的品质应包括建筑的耐用性、适宜性、可观赏性等。
第一，有投资价值的物业要具备耐用性。
耐用性具体体现在以下几个方面：(1)物业的材质首先要经得住时间的考验。 简单地说就是使用的要是真材实料，要越经久耐用越好。(2)物业制造工艺要精细。在建筑施工和安装过程中要精心施工，注重细微的质量。
(3)物业的设备也要耐用和有效率。(4)有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
第二，有投资价值的物业一定要具备适宜性。 即要适于人们居住和使用，符合人的活动和行为。
这就要求， (1)物业的功能空间布置的顺序要合于人的行为习惯。(2)功能空间和用具要符合人们活动舒适性的要求。(3)要有良好的通风采光，这才有益于保证使用者的良好的生存状态。(4)要尽可能最大限度地引人人文或自然景观，以满足人的心理需求。
(5)要尽可能地拓展空间的可达性，即对外交通、交流的网络的通畅。
第三，有投资价值的物业还要具备可更动性。要给人们行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调整重新组合的。
可更动性不仅是人们的行为方式的要求，而且可适用于多种人的行为模式，也是出租型物业必备的条件。
第四，有投资价值的物业是要有可观赏性的，也就是说要有审美价值，有精神和有灵性的。
因为物业是人活动的载体，它反映人的价值取向甚至信仰。当然现代人们的审美标准是多元的。所以物业的风格和品味也是形态各异的。然而在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。
划时代的建筑应该是最有市场价值的。人们珍视历史就不会忘记时代的建筑。划时代的建筑里所包含的精神就是所谓时代精神。
4．产权状况。
拟投资的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。
否则购买后，后果不堪设想。在中国的众多老城市里，许多房屋产权手续不清，很难理顺，在办理转为商品房上市的手续时，难度很大。 投资这类物业时要考虑相关的风险，弄清有无银行抵押或是否已出租。
产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经很短了。投资这类房地产时，就应考虑其剩余使用年期内的价值与将来顺延或重新确定的可能性。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置的。
5．价值分析。
即对投资者拟购房地产的现时市场价值进行估价。
首先，选择一家品牌好、信誉好、客源多的房地产经纪机构。因为规范且具有一定规模的经纪公司大多有一套固定的房产评估系统。
房地产的估价方法包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等，不同的情况可以采用不同的评估方法。 最常用的是市场比较法、成本法。
在对拟投资购买房地产进行现时市场估价时，应当立足于市场，深入调查了解市场目前所能接受的价格底线在哪里。
运用评估方法评估出来的理论价格与现时市值，并非完全能代表其市场价格。房地产经纪人在运用评估方法进行估价的同时，要充分考虑市场的最大可变因素。
房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。
6．房地产市场供需分析。
房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者还要去投资，就应当格外小心。 这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资。
否则很容易被套住，短期内解不了套。如果价格过高，未来升值空间不大，是不能投资的。
在进行房地产买卖投资分析时，应考虑市场供需变化。但分析市场供需时，不能只从数据上去分析，还应当结合影响供需关系变化的各种因素分析，因为有时供过于求或供不应求都只是暂时的现象，而隐藏在这些后面的，则可能是另一种将会出现的相反的现象。
有些投资者习惯于惯性思维，未能从逆向思维的角度去分析，其结果经常使自己陷进去，以至投资失败。
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