贷款买房与还贷的常识有哪些？

贷款买房的还贷技巧有哪些？

一、尽量使用公积金贷款 众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。 房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。 二、变更还款方式省息划算 对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。 目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主...全部

  一、尽量使用公积金贷款 众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。
  房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。 二、变更还款方式省息划算 对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。
   目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。 二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
   三、房贷理财账户节省贷款利息 对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。 四、提前还款选择缩短期限 随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。
  在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算? 如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。
  如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。
   另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。 五、要不要提前还贷 按揭贷款还贷有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，建议如果要提前还贷的话，最好选择前者。
   等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。 在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。
  因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。 六、提前还贷怎么还 提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。 银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。
   选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。
   在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。 七、并非所有人都最适宜提前还贷 1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。
  因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1。1倍，借款人将得不偿失。
   2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。 3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。
   等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
   4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
   八、提前还贷需要预约 借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。收起