房子还会跌价吗?我想买
2008年北京二手房市场趋势分析
2008年对于中国经济，是最关键的一年，因为人民币升值的压力越来越大，既要遏制已经出现的通货膨胀，又要抑制流动性过剩，还要维护汇率稳定，刺激内需增长，这对中国政府宏观调控和货币从紧政策是一个考验。
2008年对于中国北京，是最不平凡的一年，因为今年8月全球瞩目的奥运会将在中国北京举办。同时，2008年对于北京楼市也是最重要的一年，因为针对房地产的调控政策和货币从紧政策（如央行第二套住房的首付和贷款利率提高政策，连续加息和上调存款准备金率政策，对开发商和购房者贷款从紧政策等），较大抑制了购房需求，加重了购房者持币观望态度，使市场交易惨淡，拐...全部
2008年北京二手房市场趋势分析
2008年对于中国经济，是最关键的一年，因为人民币升值的压力越来越大，既要遏制已经出现的通货膨胀，又要抑制流动性过剩，还要维护汇率稳定，刺激内需增长，这对中国政府宏观调控和货币从紧政策是一个考验。
2008年对于中国北京，是最不平凡的一年，因为今年8月全球瞩目的奥运会将在中国北京举办。同时，2008年对于北京楼市也是最重要的一年，因为针对房地产的调控政策和货币从紧政策（如央行第二套住房的首付和贷款利率提高政策，连续加息和上调存款准备金率政策，对开发商和购房者贷款从紧政策等），较大抑制了购房需求，加重了购房者持币观望态度，使市场交易惨淡，拐点论盛行。
2008年北京二手房市场发展趋势到底会怎样？没有危机的房地产行业，只有危机的房地产企业！我们的判断是，今年北京二手房市场应该在二会之后3月下旬开始回暖，交易量会逐步上升，价格会平稳增长，市场前景广阔。
理由如下：
1、北京二手房存量超过500万套，按5％交易率，每年正常状态应有25万套左右的二手房交易量。目前北京还未突破10万套，市场需求没有得到释放。比如，北京“夹心层”问题，就应该由二手房市场解决；对于“一手房买不起，保障房买不到”的“夹心层”而言，二手房正是他们既买得起又买得到的现房。
只有激活北京二手房市场、减少房产流转环节税收、提供置业升级业主转按揭服务、扩大北京存量房交易量，才能根本缓解北京供需失衡矛盾、稳定房价未来涨幅。
2、北京借助奥运商机，加快基础设施建设（投资4300亿，其中轨道交通800～1000亿，形成三环、四横、五纵、七放射的轨道交通网络），加快城市化进程（建11座新城，未来5年左右将新增700万人口），京津基于奥运而实现一体化城际快速轨道交通。
可以说，北京发展借助奥运至少提速了5年，北京正在向国际城市和宜居城市快速迈进，在奥运经济和轨道经济的双重利好下，北京轨道沿线（如10号地铁）各区域板块的房地产项目将迎来又一轮热销，其房产升值不可阻挡。
3、北京人口基数很大，且随着城市化进程加快其人口增长也很快。北京2007年末常住人口达到1633万人，比上年末增加52万人，是2001年以来人口增加最快的一年。现在北京瞬间人口数是2000多万。
京津联动将会持续扩大天津居民在北京的置业需求。北京房产需求30％是自住刚性需求，60％是置业升级需求，10％是投资需求。在货币从紧和第二套房政策下，今年北京自住刚性需求所占的比例会更大。这说明：北京与深圳、广州、上海都存在很大差异，北京二手房买卖与租赁市场需求会长期很旺，并会在奥运前有个消费高峰。
4、北京五环内的教育资源、医疗资源、科研资源、人文资源、商贸资源、交通资源、配套设施，在中国是第一，是国内其他省市不可复制、不可比拟的。北京五环之内，私人拥有的二手房是主体；奥运来临，轨道开通，其出租需求大增，其房产价值大升，有谁会大幅降价出售其五环之内的房产呢？不合常理！所以，北京五环之内占据资源优势的房产价值，具有较大升值潜力，不存在降价理由。
5、价格是由供需关系决定的（在市场经济条件下），房价也不例外。为什么面粉比面包贵？因为住房需求越来越旺盛，而有效供应不足、开发严重滞后。但在非市场因素的强大政策打压下所表现的供需关系，难以持续长久。
政府调控房价的目的，也是要保持房地产市场的平稳运行，而不是大起大落。所以，随着3月份二会召开，国家要保持房地产市场健康发展的调控政策会更加明朗，银行住房贷款开始正常放贷，北京二手房市场就会步入正常发展轨道，市场也就开始逐步回暖了。
6、美国次贷危机将引起美国经济衰退、进口需求下降，进而影响到中国外贸出口下滑，中国需要激活内需来拉动中国经济高速发展。美国持续减息应对次贷危机，中国持续加息应对通货膨胀、经济过热和高房价，造成中美利差扩大，热钱将会通过合资和合作等方式源源不断涌入中国，尽管中国‘限外’政策趋紧，但影响不了外资对中国房地产投资的信心和热情。
这些外资热钱不仅会在预期人民币升值中获利，而且会在中国房地产领域里大赚。美国持续减息政策，已使中国宏观调控政策陷入两难境地。比如，美国最大的房地产开发商铁狮门首先品尝到了中国楼市遇冷后的甜头，该公司今年1月份砸下70亿元，将上海新江湾地区90万平方米建筑面积的土地纳入囊中，这笔交易总额虽然巨大，但其折合楼板地价只有7500元/平方米，只是新江湾地价最高时的1/3左右，一场境外资本大鳄的盛宴正在中国拉开，许多中国地产开发商如果上市融资计划失败，就会因资金断链而沦为外资的收购对象。
7、建设部副部长姜伟新表示，总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降；各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。如果调控楼市过紧、房价急跌，必然对住宅购买者产生负面的财富效应，打击民众的购买热情，也会危及中国金融体系和中国经济自身安全。
建设部专家称，各地情况存在较大差异，建设部2008年不会再象2006、2007年那样再出台全国性房地产调控政策，建设部政策取向会更加明朗、更趋稳定。国家税务总局的新闻发言人也宣布，物业税2年内不可能出台。
这说明，在中国遭遇重大雨雪冰冻灾害之后，新一轮打压楼市调控措施很难出台，会出现一些微调，不会大起大落。
8、北京房价难降，拐点难现，房价上行已成定局。住房质量不断提升，住房结构不断合理，交通设施不断改善，城市面貌日新月异，外部环境极大完善，这些都提升了北京房产价值。
土地成本、建造成本、销售成本的大幅上升，又将导致这种房价一直坚挺局面。另外，从土地供应量、土地开发率、供求结构和住房保障几方面来看，北京房地产市场整体上供求失衡的矛盾没有得到彻底缓解，有效供给不足的市场态势没有得到根本转变。
在通胀压力下，投资住房是财富保值的一个有效手段，市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，从而使置业需求会更加旺盛。可以说，从短期和长期来看，北京房地产市场供不应求没有改变，北京的土地供应及住房供应量总难跟上这种旺盛需求，其价格自然被不断拉升。
9、房地产仍是中国经济的支柱型产业，与房地产相关的税收却占了很高的比重，如北京约为税收总额的四分之一。政府从商品房交易当中获得的收益比例高达五成以上（包括土地出让金及各种交易税费等），是发展房地产市场的最大受益方，该收益占城市政府财政收入的比例在30％左右，城市化进程加快和保障房建设提速正不断增大地方财政支出压力，一旦由于房地产市场陷入萧条而出现财政收入急剧下降现象，政府将无策应对，其保障房建设计划也只能是空中楼阁。
所以，宏观调控紧缩政策是把双刃剑，从政府政策偏好看，一旦经济增长势头有所减缓，刺激性政策就会出台。今年1月全国共投放8036亿信贷资金，信贷高峰如期而至，房地产行业再成借贷大户，这说明：当前贷款需求仍较旺盛，金融机构放贷意愿仍较强。
10、近来北京房地产交易清淡，这与天冷传统淡季、宏观政策不明朗、观望气氛浓厚、货币从紧、限制房贷按揭、提高首付比例和利率、持续加息等有关，但市场真实的需求并没有改变和消失。以北京为例，2007年北京所有销售出去的房子总共才14。
4万套，但2007年一年北京新增城市人口就高达52万人。传统淡季即将过去、奥运日益临近、房产政策渐被消化，这些利好因素都在预示着房地产寒冬即将过去，楼市回暖的春天就要来临。
11、北京公示“两限房销售办法”和“经济适用房再上市办法”后，从准入条件到过程审核直至二次转让都设置了严格的限制和考察机制，特别是二次上市时的回购制和高额收益金，使保障房失去了投资价值。
经济适用房再上市新办法出台后，已购经济适应住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的业主绝大多数人会选择持有房产，待满5年后再行出售，以获取价格上涨带来的部分收益，这也大大减缓了保障房对商品房市场的冲击力度。
这说明，北京市明确而严格的住房保障体系在政策层面已经完成，在解决中低收入住房困难家庭自住需求的同时，也有助于缓解市场观望情绪，让不符合条件的人尽快回归到一手房和二手房市场。对于一些急需现房入住的购房人来说，即便符合购买限价商品房的申请条件，也没有时间和耐心等待漫长的轮候、摇号和期房变现房后再入住的时间。
此外，保障房在区域地段、可选房屋、户型结构、舒适度、便利度、社区环境、配套设施、上市交易、增值收益等方面，都无法与商品房相比。这些购房人都会回归二手房市场来释放需求，从而促进北京二手房市场在3月下旬快速回暖和交易量上升。
12、奥运会后北京房价会不会下降？有很多人关注，我们的结论是：不会下降。奥运会后，北京的基础设施投资依然高速发展，北京的经济体量庞大导致奥运经济权重不会影响北京经济发展，只会带动更多的旅游观光和商贸往来，进而促进北京经济更快发展。
当然，在货币从紧政策下，北京房价也不会暴涨，所以2008年北京房价将是整体平稳上升的走势，但是具有区位地段优势的房产价格也会继续以超过平均涨幅的势头上升。
总之，北京二手房市场具有很大的发展潜力和政策支持空间，不存在所谓“拐点”（那只不过是被放大了的心理预期）。
我建议：购房消费者应根据自身需求，独立分析北京市场，理性判断市场大势，及时做出明智选择（购房和贷款要赶早），千万不要偏激误判市场走势！
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