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青岛：回望，2004 　　2004年，让每个关注房地产市场的人都有前所未有的 感受：太多政策、太多争论、太多关注的目光…… 宏观调控唱主角 中国人民大学土地管理系教授严金明认为，“土地政策首次成为除货币政 策和财政政策以外的第三个宏观 　　调控的手段，表明了土地政策已经上升到与货币政策和财政政策的同一高 度。 国有土地的管理职能发生变化，由一般的土地供应管理职能上升到宏观调 控的高度。”回望2004年，国家出台的土地政策，几乎都是围绕《国务院办公 厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发20号） 及《国务院关于深化改革土地管理的决定》（国发28号）作出的。 事实证...全部

  青岛：回望，2004 　　2004年，让每个关注房地产市场的人都有前所未有的 感受：太多政策、太多争论、太多关注的目光…… 宏观调控唱主角 中国人民大学土地管理系教授严金明认为，“土地政策首次成为除货币政 策和财政政策以外的第三个宏观 　　调控的手段，表明了土地政策已经上升到与货币政策和财政政策的同一高 度。
  国有土地的管理职能发生变化，由一般的土地供应管理职能上升到宏观调 控的高度。”回望2004年，国家出台的土地政策，几乎都是围绕《国务院办公 厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发20号） 及《国务院关于深化改革土地管理的决定》（国发28号）作出的。
  事实证明， 宏观调控是2004年房地产发展的主角。 3月30日，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省市在8月31日之 前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。8月31日之后，不得再以历史遗留问题 为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
   4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地 管理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿， 同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基 本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修 改涉及土地利用的各类规划。
  据了解，这是自1997年国务院11号文件以来国家 第二次采取“暂停”这种非常规的高压手段。所有的措施都表明，政府正逐步 采取调控的法则，设法使房地产市场规范化、成熟化。 10月22日国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》。
   回眸土地宏观调控的历程，上世纪80年代，第一次宏观调控中止了楼堂馆 所的建造。90年代初，沿海地区大规模开放，一些开放城市掀起了土地开发热 潮，土地第一次被纳入商品。由于国家相关政策没有跟上，房地产越炒越热， 包括中央单位及内地的各种资金纷纷涌向沿海投资房地产，破坏了当时的国家 资金结构。
  中央不得不下达有关文件，停止向沿海地区投放以房地产为主的开 发资金，收回不合理的贷款，给越炒越热的房地产泼了一瓢冷水，这就是第二 次宏观调控。 如果说前两次宏观调控是急刹车，那这一次便是点刹车，点刹车的好处在 于，可以让人清醒地意识到哪些过热，哪些没有过热，进行自我节制。
   大环境下新动向 在“8·31”以后，土地市场中原来存在的暗箱操作基本寿终正寝，新政策 只会让暗箱操作的时代离我们越来越远。随着政策的不断出台，宏观调控下的 青岛，新的土地时代已经到来。
   截止到11月底，青岛市区共举办国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动五 次，其中举行土地拍卖会两次，市区独立挂牌出让活动两次，城乡联合拍卖一 次。市区拍卖和挂牌出让储备国有土地使用权共13宗，面积557亩，土地出让收 入达14。
  23亿元。 综观今年我市土地出让过程所表现出的新动向不难看出，宏观调控政策所 彰显的作用力使今年的“招拍挂”具有以下特点。 招拍挂使实力型企业显身手 在新的土地政策框架下，中小型的开发商将会面临资金、土地、后续开发 等难题，开发难度远比以前要高，就算项目开发成功，在与以前相近的成本比 较下，新的项目品质也会下降，在新的时代中，大型开发商将凭借其实力赢得 更大的市场空间。
   今年，以海信地产为代表的一些实力型企业已经成为青岛市房地产发展的 先锋。而青岛港（集团）港宇置业公司、青岛双星集团房地产开发公司等一批 同样拥有强力后盾的房地产公司，已经在“土地”这个房地产的基础战场上初 战告捷。
   大青岛概念郊区地块“走俏” 青岛作为山东经济发展的龙头，在房地产发展中有着独特的优势和独到的 经验。在地产经营发展中“攀高枝”将会使郊区房地产发展走捷径，同时也将 缓解市区土地供应紧张的局面。
  在城乡联合拍卖中，即墨市拿出一宗面积达 21。56万平方米的地块进行拍卖，这无疑是对宏观调控中的市郊地产一次新考 验。缩小南北差距，树立科学发展观。在青岛市市区土地日渐稀缺的情况下， 营造“大青岛”概念的城市调控发展，让发展商们看到了郊区地块的希望。
  到 青岛找“婆家”成为发展郊区房地产业的良好途径，而“大青岛”的营造，也 会让青岛变得更加轻松。 调控中的市场变化莫测 在10月17日的一次拍卖会上，2宗地块虽同在一区，共处一路，但每平方米 价格却相差千元。
  对于这种现象的解释就是：宏观调控是根本。央行房地产信 贷的紧缩，让大型实力派企业有了伸展的余地，而对于中小型开发商企业无疑 戴上了“紧箍咒”，如何存活？怎样发展？使这些企业在项目的选择上更加讲 求科学和理性。
   5690平方米的地块，由于土地和启动资金的优势，竟被多家企业轮番争夺 一路攀升，一些蛰伏良久的企业也加入到竞争的行列，因为它们知道，这是企 业生存发展和竭力雄起的机会。75。48％的增值率，也让人们看到宏观调控下我 市中小型企业寻求生存，求得生机的渴望之情。
   以往颇受企业追捧的“中庸”地块，在宏观调控的大环境中则充满了变 数。 土地价格的变数还体现在我市区域地块的价格中。在我市7月的土地挂牌出 让中，老牌青岛黄金区域市南区地块的单价成交，竟低于四方区金华路地块成 交单价。
   土地调控仍将继续 10月底，为期半年农用地转用“三个暂停”到期。此时，宏观调控也已经 取得了相当成效。不少市场人士都认为，在“三个暂停”到期后，相关的土地 政策将会转向宽松。然而，10月22日国务院印发的《关于深化改革严格土地管 理的决定》打碎了相当一部分等待宽松土地政策的人士的梦想。
  11月为与国务 院的决定配套，国土资源部连续下发了《关于基本农田保护中有关问题的整改 意见》、《建设项目用地预审管理办法》、《关于完善征地补偿安置制度的指 导意见》、新的《土地利用年度计划管理办法》等11个办法。
  配套文件的出台 是为了保证《关于深化改革严格土地管理的决定》的贯彻落实，巩固宏观调控 和土地市场治理整顿的成果，防止“反弹”。 中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国认为，可以预见的一段时 期内，国家对建设用地增量的控制将会越来越严。
   国家将继续利用适当控制土地供应增量、盘活闲置土地、集约用地等手段 调控市场经济的发展，调节房地产开发的结构和房价。随着城市规划修编工作 的全面开展，《土地管理法》等相关法律法规的不断深化和完善，土地政策将 继续在宏观调控中发挥积极的作用。
   有专家认为，经过这次宏观调控，开发商一定会重新洗牌，找准自己的位 置，通过自己成立的组织自我管理、维护权益、自选出路和归宿；政府也会知 道自己的管理权限，掌握好管理力度，权衡组织平衡关系，中国的房地产一定 会成为科学、理性、效益佳的主流产业。
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