咨询房屋土地早转让费如何计算及收
如今的新建住宅更趋于高总价、郊区化，加上有关部门的调控手段以及对二手房中介市场的整顿等政策，有理由相信，更多的消费者将转向二手房消费。但是二手房税费方面却为不少消费者出了一个难题，现行的税费制度很容易让消费者因计算不到位而导致支出出现计划外赤字，为此我将目前的二手房税费（北京地区）以及交易中部分容易忽视的问题予以列举，以供参考。
需要提醒的是，二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：
● 二手商品房税费：
二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。
契税：成交价格的1。5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需...全部
如今的新建住宅更趋于高总价、郊区化，加上有关部门的调控手段以及对二手房中介市场的整顿等政策，有理由相信，更多的消费者将转向二手房消费。但是二手房税费方面却为不少消费者出了一个难题，现行的税费制度很容易让消费者因计算不到位而导致支出出现计划外赤字，为此我将目前的二手房税费（北京地区）以及交易中部分容易忽视的问题予以列举，以供参考。
需要提醒的是，二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：
● 二手商品房税费：
二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。
契税：成交价格的1。5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1。0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1。
2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。
印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。
营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5。5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5。
5%的标准交纳；
个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。
【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。
如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。
● 房改房税费：
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。
【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15。
60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
● 经济适用房税费：
经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：
契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税；
个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；
经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
● 关于土地增值税
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。
● 有关税费减免的规定：
1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税；
2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门。
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