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一个有趣的法律问题

  你好!我想请教一个问题。我是一名大学教师,执教多年。我的家庭比较宽裕,现有闲钱100余万元,前些年未征收房屋营业税的时候,我会在闲暇时间,做一些二手房交易,低价买进,加价卖出,做一些投资,小有收获。自从几年前国家征收营业税后,我便罢手不干了。我知道,现在也有很多房虫利用“委托公证”的方式,还在继续炒作二手房。
  他们付给房主全款后,并不过户,而是与其到公证处签订一份“委托公证书”,然后寻找下家再进行交易。但这样做的最大的风险就是,在房虫持有该房屋期间,如果房屋因原房主其它债务纠纷,被法院查封用于拍卖抵债,则房虫将遭到巨大的损失。我是个比较稳健的投资者,不太愿意冒险,当然,像我刚才所描述的那种情形也很少发生。
  近段时间来,我又想再度涉足二手房市场了,因为我的百余万闲钱存在银行实在是资源浪费,而我对其它的投资领域又一窍不通,只能选择房地产领域。我打算这么做,具体步骤如下:先与卖房人洽谈好房屋价格后,一同到房管所查验房产证的真实性,在确定该房屋无抵押,无共有人的情况下,再到达公证处,办理两份公证,先办理买卖公证(按千分之三收费),办完后,随即办理委托公证(300元),其中,委托公证也可以到另一家公证处办理,两份公证办完后,我将购房款(全额)打到对方帐户上。
  对方将房产证+土地证给我,整个流程下来,我的手上会有:房产证,土地证,房屋买卖合同,全额付款的收据,委托公证书,买卖公证书。 我通常会在一个月的时间将房子卖掉,我们这的房产证挂失要6个月后才能补发新证,所以不用担心原房主重新申请补发新证,然后再将房子卖给其他人的这个风险。
  对于我而言,最担心的问题只有一个,就是在我持有该房屋期间,比如买房后的第十天,遇到法院查封该房屋,理由是原房东因其他债务纠纷,欠下一屁股债务(远大于该房产价值),债主们诉诸法院要求将其名下物业拍卖抵债,并且原房主再也不知下落,假定再也找不到,这时的我该如何最大限度的维护自己的利益。
  常言道:常在河边走,哪有不失鞋。也许交易三四套房产并不会遇上我说的那种情形,但如果交易四五十套房产,就说不准遇上。假定我一定会遇到这样的事,为了提前预防不幸的发生,事前该做好哪些准备?在合同中该写些什么条款,会在法庭上起到大的作用,使法院采信买卖公证书,从而顺利过户?在法庭上我又该怎么说才对自己有利? 另外,在法院没发现委托公证书时,我是不会主动亮出的。
  情况都已讲明,望详细解答,先道一声:谢谢!!。

全部回答

2008-03-26

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    哈。这个问题你前几天提过,还有些印象,基本上是原题。 再重复一下我的观点: 1、你是个很有经验的“房虫”,对法律也很内行,但就在于是想要钻法律的“空子”,可是,这是很有风险的。
   2、其实,你是知道这风险的,即“在我持有该房屋期间,比如买房后的第十天,遇到法院查封该房屋,理由是原房东因其他债务纠纷”…… 3、这个风险是非常大的,因为这是许多无赖转稼债务危机的惯用手段。
    只要你遇到一次,就亏大了。 4、从法律上讲,确认房屋的产权是以房产证为准,从交易习惯上说,房产交易是以过户为完成,无论是“合同条款”还“公证书”在法律上只是一种证据,但其证据效力都不能大于国家的法律规定。
   5、上面这个道理你也是应该很清楚的,所以,才有“在法院没发现委托公证书时,我是不会主动亮出的”之想法。  可是,执行申请人可能比你更精明,他们会请求法院到公证处调查的,一旦查实,你这就不是“善意第三人”了,这就有“合谋”之嫌了,岂不是弄巧成拙。
   6、另外,就是没有这份“公证”由于证据的证明力问题和交易没有完成问题,法院也是可以执行的。到时你只能找原房主讨债了,如果找不到原房主,吃亏的就是你。   7、我们这样讨论可以,但你千万不要去实施,从你一再提问上看,你是真的要实施吧?那就应了你自己的话——常在河边走,哪有不失鞋。
  你得当心了。别是偷鸡不成蚀把米,并且这米是很贵的啊。

2008-03-26

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    一、假定一定会遇到这样的事,为了提前预防不幸的发生,事前该做好哪些准备? 最可靠的唯有过户取得物权。 二、在合同中该写些什么条款,会在法庭上起到大的作用,使法院采信买卖公证书,从而顺利过户? 在合同写什么条款,都没有用,法院采信了你的买卖公证书,也改变不了你与房主之间的债权债务关系,法院也不会因为你们有一份买卖公证文书就确定你的债权大于他人的债权。
     三、“在法庭上我又该怎么说才对自己有利?” 在此种情况下,你在法庭上说什么都与其他债权人的主张没什么根本性质不同的区别。 当然,并不是一点办法也没有,比如说你们可以设立一个担保物权,在国土资源和房地产管理处进行一个抵押登记,届时,或许你可以享有优先受偿权。
    哈哈,本来不想告诉你的,但考虑你总来就说说吧。

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