如何判断客户的购买欲望强与否？

如何确定即售楼盘的卖点?如题

卖点就是一个点，要是什么都好那就是买面了，还叫卖点干嘛？今年过节不收礼，收礼只收脑白金。我想大家没有谁觉得好，不过第一大家都记住了，第二它卖的不错。知道自己最想说的是什么，“某某楼盘XX好！”比看完一大堆之后不知所云强得多。 做的不是个精品，而在做品牌，而品牌做到有市无价了并不代表你成功了，你的目的是卖光。卖点啊，我想能提升到精神层面最好，各有各的优点，怎么脱颖而出？—精神需求。人都是感性的，你的客群在精神上最需要什么，什么就是你的卖点。 第一大类型卖点 　　楼盘硬件 　　产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们...全部

  卖点就是一个点，要是什么都好那就是买面了，还叫卖点干嘛？今年过节不收礼，收礼只收脑白金。我想大家没有谁觉得好，不过第一大家都记住了，第二它卖的不错。知道自己最想说的是什么，“某某楼盘XX好！”比看完一大堆之后不知所云强得多。
  做的不是个精品，而在做品牌，而品牌做到有市无价了并不代表你成功了，你的目的是卖光。卖点啊，我想能提升到精神层面最好，各有各的优点，怎么脱颖而出？—精神需求。人都是感性的，你的客群在精神上最需要什么，什么就是你的卖点。
   第一大类型卖点 　　楼盘硬件 　　产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。
   　　卖点构成： 　　户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点 　　第二大类型卖点 　　建筑风格 　　如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。
  风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 　　卖点构成： 　　建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 　　第三大类型卖点 　　空间价值 　　空间与时间，构成了我们的生命。
  年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。 　　卖点构成： 　　错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点 　　第四大类型卖点 　　园林主题 　　环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了"天人合一"的使命。
  也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。 　　卖点构成： 　　中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园（查看地图）林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林 　　第五大类型卖点 　　自然景观 　　拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。
  在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 　　卖点构成： 　　全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 　　第六大类型卖点 　　区位价值 　　对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。
  有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 　　卖点构成： 　　繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 　　第七大类型卖点 　　产品类别 　　人以群分，房以类聚。
  某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。 　　卖点构成： 　　小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房 　　第八大类型卖点 　　人以群分 　　不同买家对住宅品质的要求也不同。
  所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。 　　卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区 　　第九大类型卖点 　　原创概念 　　白纸上可以有许多发挥。
  地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。 　　卖点构成： 　　居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则 　　第十大类型卖点 　　功能提升 　　为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。
   　　卖点构成： 　　健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念 　　第十一大类型卖点 　　产品嫁接 　　在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。
   不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。 　　卖点构成： 　　教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念 　　第十二大类型卖点 　　楼盘软性 　　附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。
  看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。 　　卖点构成： 　　服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 　　第十三大类型卖点 　　产品可感受价值 　　居住者对生活空间的感受是多元化的。
  这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题 　　卖点构成： 　　品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点 　　第十四大类型卖点 　　楼盘及发展商形象 　　好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。
  在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。 　　卖点构成： 　　荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性 　　第十五大类型卖点 　　居住文化与生活方式 　　在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。
  人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。 　　卖点构成： 　　生活方式、品味卖点、文脉卖点 　　第十六大类型卖点 　　情感 　　人类是脆弱的，情感即为明证。
  然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。 　　卖点构成： 　　孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点 　　第十七大类型卖点 　　销售与工程进度 　　购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。
   　　卖点构成： 　　奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点 　　第十八大类型卖点 　　创意促销 　　如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。
  随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。
   　　卖点构成： 　　价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法 。收起