买房人贷款未还,开发商要承担何种担保责任？
第一，开发商与银行签订的《抵押贷款业务合作协议》及与银行、李某签订的《个人房产抵押贷款合同》，系缔约各方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李某以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，因该房尚未取得产权证及完成现实物权的本登记，根据《中华人民共和国》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建...全部
第一，开发商与银行签订的《抵押贷款业务合作协议》及与银行、李某签订的《个人房产抵押贷款合同》，系缔约各方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李某以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，因该房尚未取得产权证及完成现实物权的本登记，根据《中华人民共和国》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故银行对李某的抵押房产尚不能享有抵押权。
第二，开发商将保证金存入在银行开立的保证金专户，作为对包括李某在内的按揭购买涉案楼盘的购房人向银行借款的担保，根据《最高人民法院关于适用 中华人民共和国 若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，该保证金的性质属于金钱动产质押，银行的质权自保证金转移银行占有时设立。
第三，开发商、银行与李某在《个人房产抵押贷款合同》中自愿约定“在李某取得房产证并办妥抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证”，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故可认定“阶段性保证”担保的效力。
该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是开发商保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。
附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因李某尚未取得所购商品房的产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并未成就，银行有权要求开发商承担相应的保证责任。收起
