什么是单项评估与整体评估?
单项评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能 的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产 如一栋房屋;相对独立使用功能的房地产,如一个建筑群体中具 有某一特殊功能的局部房地产;可确指分割使用功能的房地产, 如一栋房子中的一套房间,一个门栋等,这些都可作为单项评估 对象。 或者说房地产单项评估是对可确指的具有相对独立使用功 能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的评估。像一幢房 子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积,不能作为单项资产 进行评估,尽管在事实上它可确指,但它不能具有相对独立的使 用功能。 再如,房屋中的楼梯,既可确指,也有独立的使用功 能,但只能是供...全部
单项评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能 的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产 如一栋房屋;相对独立使用功能的房地产,如一个建筑群体中具 有某一特殊功能的局部房地产;可确指分割使用功能的房地产, 如一栋房子中的一套房间,一个门栋等,这些都可作为单项评估 对象。
或者说房地产单项评估是对可确指的具有相对独立使用功 能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的评估。像一幢房 子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积,不能作为单项资产 进行评估,尽管在事实上它可确指,但它不能具有相对独立的使 用功能。
再如,房屋中的楼梯,既可确指,也有独立的使用功 能,但只能是供人们共同使用,不能单独界定其产权,或事实上 不可从房屋中将它分割出来。将单项房地产资产评估价格汇总, 可以求出一个相对完整的房地产综合体的总价格。
目前,我国对 房地产资产综合体的估价,一般采用栋号和可确定其相对独立功 能的设施及土地逐一列示,作为单项资产分别估价,最后汇总求 出总体价值。按照系统论的观点,考虑单项房地产组合的群体效 应及综合环境效应,房地产群体的总价值,应大于单项房地产价 值之和。
因此,对一组建筑群体,或一个相对独立的城市地段单元,甚至一个城镇,就存在着整体评估问题。房地产整体评估,是对某一特定地段的地产、房屋及基础设 施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商 业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价, 这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体评估。
例 如,对某一工业区房地产作整体评估,各单项房产、地产的价格 之和,只能作为整体的基础价格。除了考虑各单项资产的价格之 外,还应考虑以下八大因素:一是生产性房产的质量及整体功 能;二是非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系; 三是基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套 性;四是土地等级及其使用结构;五是周边环境状态;六是工业 区的发展前景;七是隐含的无形资产价值;八是潜在的相关收益 能力。
只有将这些因素综合起来考虑,才能正确判断该房地产综 合体的整体价值。收起