房屋售价过低如何按最低计税价格征税？
办税窗口工作人员按最低计税价格计算征收其相关税种，是有政策依据的。随着国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006 ] 74号)、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006] 108号）等一系列文件的下发，个人转让住房有关营业税、个人所得税政策逐步得到明确和完善，但个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题没有明确。 为此，根据《个人所得税法》和《税收征管法》等有关规定，国家税务总局出台了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007 ] 33号）,对有关政策进行了明确。应注意以下几方面的问题：第一，房屋销售价格低于最低计...全部
办税窗口工作人员按最低计税价格计算征收其相关税种，是有政策依据的。随着国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006 ] 74号)、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006] 108号）等一系列文件的下发，个人转让住房有关营业税、个人所得税政策逐步得到明确和完善，但个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题没有明确。
为此，根据《个人所得税法》和《税收征管法》等有关规定，国家税务总局出台了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007 ] 33号）,对有关政策进行了明确。应注意以下几方面的问题：第一，房屋销售价格低于最低计税价格按最低计税价格计算征税。
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006 ] 74号）文件规定2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。根据《个人所得税法》及其实施条例、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006 ] 108号）等文件规定：个人转让住房按“转让收人一房屋原值一转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”确定应纳税额，依20%的税率征收个人所得税。
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006] 108号）文件规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收人。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收人，但必须保证各税种计税价格一致。
为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现了不如实申报缴纳相关税款的问题。针对这些情况，《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007] 33号）文件要求建立房屋交易最低计税价格管理制度。
各地要根据《税收征管法》的有关规定：建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。文件规定，纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。
因此，如果纳税人存在低报交易价格的，税务机关应按最低计税价格计算征税。第二，商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金等优惠。按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得 税有关问题的通知》（财税字[1999 ] 278号）的规定：对出售自有住房并拟在现 住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税, 先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部 或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取 得的所得’免征个人所得税。
现实情况下，有不少人将路段不好的商业用房改造成居住用房。对于这种情 形，《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007 ] 33号）文件 明确，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006 ] 108号）文件规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房 屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定：对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收人的一定比例核定应纳个人所得税额。
具 体比例由省级地税局或省级地税局授权的地市级地税局，根据纳税人出售住房的 所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收人1% ~ 3%的幅度内确定。为堵塞税收漏洞，《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发 [2007 ] 33号）文件进一步明确，《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问 题的通知》（国税发[2006] 108号）文件第三条所称“未提供完整、准确的房屋 原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。
凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税 征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税 发[2007 ] 33号）文件明确了“未提供完整、准确房屋原值凭证”的政策执行标准， 即使纳税人故意不提供房屋原值凭证，但只要契税征管档案中有上次交易价格或 建造成本、费用支出金额等记录，征收机关就应该依据住房交易价格减除房产原值后的余额乘以20%的税率，征收个人所得税。
当然，对于那些确实符合适用征 收率计税方式计征个人所得税的情形，则要严格按照现行税收政策规定的征收率计征个人所得税。《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006] 108号）文件规定，纳税人所提供实际支付装修费用发票必须是税务统一发票, 并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人要一致，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，才可在以下规定比例内扣除：已购公有住 房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%。
商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。同时，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中 含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007 ] 33号）文件要求税务机关加强住房装修费用扣除的管理，明确凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：纳税人提供的装修费用凭证不是 有效发票的；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致 的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。
《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007 ] 33号）文件 同时规定：纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》，如 实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息，并将有关装修发票原件提交征收人员审核。
征收人员受理申报 时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发 票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。收起
