商品房,二手房评估公式哪位高手知道商品
二手房估价是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。一些准备放盘的业主在将二手房卖出前，若能自己估算房屋价值，更可以保证获利最大化。在此教你一个最简便的计算方式，便能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。
算算你的二手房值几何？
2006年春节刚过，郭延（化名）便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说，可以说是政策年，意在压制涨幅过大的房价，郭延看着这个趋势，担心2006年国家又将出台打击炒房政策，再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平，便想将位于天河东的...全部
二手房估价是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。一些准备放盘的业主在将二手房卖出前，若能自己估算房屋价值，更可以保证获利最大化。在此教你一个最简便的计算方式，便能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。
算算你的二手房值几何？
2006年春节刚过，郭延（化名）便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说，可以说是政策年，意在压制涨幅过大的房价，郭延看着这个趋势，担心2006年国家又将出台打击炒房政策，再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平，便想将位于天河东的这套房子卖出。
CBD纯写字楼封顶
说到卖房，郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清，若把价格抬得过高了，怕鲜有人问津，但若估价过低那岂不是赚少了？郭延也想过交由房产中介将物业售出，但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。
如何评估该房产的价格，这成了郭延头痛的问题。
要解决定价问题，郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中，郭延发现了这么个"土法子"：用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行"加减乘除"。
该房子是郭延在1997年买入的，当时正值广州房价的高峰期，买入价为82万，本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的没有达到，该房子一直作为出租用途。
要拿回9年前的价格那并不可能，但由于该二手房位于天河东，附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等，并且交通便利，生活配套也极为成熟，该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。
该地段房屋的保值能力还算比较强，郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。
首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期，每年折旧2%，一共折旧五十年，郭延的房子至今有9年楼龄，这样算下来，折旧的金额问为：8000元×2%×9年＝1440元。
9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性，郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小，这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低，在这点上得扣去10％，则为8000×10％＝800元。
郭延的物业所在楼房一共9层，该房子在顶层，但带有电梯。一般按市场上的二手房估价，顶层的房子要再折价5%，则为8000元×5%＝400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元－2000元左右，郭延的这套房子是属于两梯八户，所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。
当时郭延在选择该房子的时候，由于南向房屋的窗户是朝着马路，这样噪音和灰尘比较大，但朝小区内的房屋是东西朝向，虽然日照比较强烈，但是郭延考虑到居住的舒适性和安静便选择了东西朝向的单元，但在二手房估价时，没有南向开窗的房子需扣减5％的价格，则扣除了8000×5%＝400元。
天河区可以说是仅次于越秀区（包括东山区）的教育强区，强势的教育实力为天河的楼价增添了不少保值的元素，郭延当时选择该物业的时候也考虑到此因素。由于该房屋位于重点中小学区域，便应该加上15%的价值，则为：8000元×15%＝1200元。
但是二手房买卖也需考虑到买家的心理因素，由于习惯性因素，对于买旧房需折旧8％左右，因为在此基础上，该物业还需折价：8000×8%＝640元。
该物业有小区配置，并且楼下有保安，从这点上看便无需再从物业管理方面折旧了。
郭延这么一粗略计算，大约现在该套房屋的价格为：
8000元－1440元－800元－400元＋500－400元＋1200元－640元＝6020元/平方米。
但是，郭延也明白，在二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，作为卖方总会拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个"旧"字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，成交存在问题。
再者，再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。
而在同一地段，旧房的小区环境若逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。
按照这些计算公式算出来的，也只能当成市场指导价，最终楼价的定位还需从上述这些社会环境和自然环境等因素考虑。
但是，站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，郭延的计算方法便是二手房的最基本估计。
想将手中二手房放盘的你，或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何。
小贴士：
二手房的估算公式列表
项目
比例
楼龄折旧
每年－2%
屋内结构
房屋功能低－10%
楼层
顶楼－5%，次底层与次顶层－3%，中间层＋3%
朝向
朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。
若无南向窗户则－5%
教育区域
有重点中小学＋15%
电梯
有电梯的二手房相对同质量楼盘多500－2000元/平方米
小区配套
无小区配套则－5%
物业管理
无物业管理则－5%
买家心理
旧房－8%
买套二手房对手中存款不多的市民来说，是个不错的选择，但二手房买卖手续比较多，欲购房的市民需要注意这些流程和收费标准。
对于绝大多数买房人来说，买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。
首先是收集二手房出售信息，然后与中介人员或房主预约看房，在找到满意的房子达成购买意向后，就要准备签订合同，然后是相关手续办理、支付房款，最后是房子交验。
对二手房交易来说，最重要的是过户办证。根据正规流程，办证要走以下程序：资料准备、产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权转移登记申请(各区土地分局)、领取购房人《国有土地使用权证》。
办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件，如购房人非本市户口的，需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》。卖方需提交以下资料：卖方的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件，二手房交易评估报告，卖方及共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。
第一环节：着手准备
买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
第二环节：挑选房源 这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。
第三环节：实地看房
这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。
第四项环节：谈判签定买卖合同
确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。
谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
第五环节：办理贷款
目前二手房可以办理商业贷款。
根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
第六环节：办理产权过户
原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。
要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。
第七环节：验房入住
一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。
到此一套完整的购房手续结束。
安家置地提醒消费者，在购买二手房时，还应该注意两大原则。
■主要性原则
二手房有它的特殊性：位置、价格、户型、面积、楼层、朝向等。
买房人通过对这些特征的对比，优先考虑对自已更重要的，也就是自已更看中的方面。比如：一套离工作地点近的两居室和一套很远的三居室总价差不多，但近的朝向好户型一般，远的户型好，朝向好，交通却不方便，对消费者来说就要综合考虑一下，是交通重要还是面积大重要，最终的结果是选择自己认为更重要的一方面。
■不苟求完美
由于二手房的特性，买到一套完美的二手房是一件很困难的事，且容易陷入购房误区。所以在选择二手房时，应将注意力放在最关键、最重要的几个方面。比如：看中了同一地区的两套房，一套面积、朝向、户型、装修都很好，只是楼层高一层；另一套房子面积、户型、装修、楼层都很合适，只是朝向差一点点。
这两套房子要选择，一定要把注意力放在最关键的几个方面，因为十全十美的房子是没有的。
购买二手房要如何签合同？
房价还会涨吗？何时会出现拐点？这问题就新建商品房而言尚扑朔难断，在二手房市场却已露出了端倪：租金下降已由高价房波及中价房，大量投资用次新房开始抛向市场，一些区域的房价出现有价无市……
如果说，在新建商品房这个“卖方市场”因为量价齐升而摆出“爱买不卖”的“牛劲儿”，那么在二手房市场，则可以买方卖方平起平坐地“谈谈交易”了。
新建商品房“历史比较清白”，只要发展商能保证房屋无面积与设计偏差地按时交付，买期房的话，看着图纸就能签约；再说发展商“朝南坐”，价格上也没什么好商量的。而二手房“历史比较复杂”，涉及各种权利、单据的移交，有大量的前期准备工作要做；如果房东或投资者们怕房价跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意———房价高了，其实生意并不那么好做，就更应该坐下来好好“谈谈”，千万别被牵着匆忙下了订金签了协议，得等一切谈妥，才最后完成签约。
初次看房考察布局
买二手房至少要看两次房———别理会房东或中介的不耐烦，买新房子，还要来来回回跑售楼处好几趟呢。初次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。
在那段时间，通常会看几套房子进行比较，这与买新房子又有所不同，新房子是“公家的”（发展商的），看多少遍都行；二手房是私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。
再度看房验收质量
在基本意向明确后，要争取与房东面对面地沟通，了解房东的真实出售意图，比如心理价位、出手的紧迫程度，如果基本条件认同，应再次仔细看房———这次如同房屋验收。
如果是毛坯房，要检收房屋是否有建筑质量的隐患，最好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水？管道是否堵塞等，如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。
如果是装修房，要向房东了解房屋是否有质量问题，如有，房东得如实相告。
一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。
所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装？以免日后自己承担违章责任。
还要确认房东是产权人，这可以从产权证上了解，如果还有其它产权共有人，必须看到其他产权人的书面委托书，日后附进买卖合同，以免引出纠纷。
从容谈判终结历史
下一步是讨论各种权利的移交，也是最后的讨价还价机会：
■结清账单。水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清，并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件。
■燃气设施过户。房价是否包含了燃气设施费？目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些“小钱”，只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在这些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用），但都必须用合同的形式进行固定。
按照煤气公司的规定，《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定或约定不清，燃气部门是不予办理的。
购房者还要与房东约定去办手续的具体日期。
■电话、宽带上网过户。约定共同去有关部门办理手续的具体日期。
■有线电视过户。请房东提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证，以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。
有的二手房由于长期无人居住，房东已好久没付月租费了，以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜。
■结算维修基金。房价是否包含了维修基金余额？按房地产管理部门的规定，住宅转让时，原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》，向下家收取。
目前很多时候这余额也包含在房价之中，购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可。
■迁移户口。户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间，并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束。
■终止租约。若是带租约出售，购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来。
最后签约大功告成
如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。
同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。
等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。很多购房者因为前期的很多事情没有做好，到正式签约时才一一想起，再讨论，再反悔，反而更耽误工夫。
有时因为谈不扰，却已先付了订金，骑虎难下，令购房者非常被动。
前车之鉴
“见现状”
吴先生以35万元的价格买了一套2房1厅的二手房，这价格在那个地段并不算便宜，但吴先生看中的是原装潢中的一张古典欧式的大床和一张非常宽大舒适的书桌，房东答应“送”给他———含在房价里。
当他签约前再次看房时，这两件漂亮的家具仍好端端地在那儿。于是他放心地与房东签了买卖合同。因为那种带家具的老装修，如果要一样样罗列的话，会是长长几页的清单，所以按那家中介公司的“惯例”，在合同的装修状况中，写了“见现状”。
令吴先生意想不到的是，当他搬进这套房子时，那两件家具都不翼而飞了。原来，中介公司的人也看中了那两件家具，买了去。因为“见现况”，就算打官司也说不清啊！
房客不搬了
林先生买的是带租约的次新房，刚交付不久，原租约是6个月。
房东、房客、林先生及中介的四方会谈中，房客答应将租约减少到3个月。林先生想想自己新家设计、联系搬家需要时间，别人重新找房子租也不易，就答应了。
3个月后林先生高高兴兴地准备搬家，却不想，房客说他不走了！原来，他与原房东又私下另签了协议，把租期延长到1年，且一次性付讫租金。
而林先生与原房东、房客在口头约定后，却没有将这“协定”写进买卖合同的附件！如此，如果将房客赶走，林先生反而承担房客的租金损失。这三家的纠纷，到现在还未了呢。
选购二手房需注意的五大要素
二手房不同于一手房，购买时应该注意五大要素。
不仅要看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等因素，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。
在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。
不仅要看房龄还要看质量。一些购房者在购买二手房的时候，往往对于房龄比较关心，忽略了房屋的具体质量。
在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量存在差异。现实生活中，有些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽如人意；有些房子虽然建设较早，但历久弥坚。
在选择二手房的时候，购房者更须仔细考察房屋的质量，而不单是房龄。
不仅要看房子还要看物管。要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生。
这会对购房者入住后的生活产生不良影响。有些小区的物业费用比较高，购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。
不仅要看小区还要看周边。
许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对周边的环境则不太重视。根据汉宇地产市场研究中心的记录显示，某些二手房，由于社区规模不大，生活、商业配套无法做到齐备，绿地面积也有限；但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施供周围的住宅小区共享。
这在很大程度上弥补了该小区的不足，房屋成交价格往往高于同类产品。而有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围正在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。
购买这样的二手房，就要做好一定时期内生活不便的准备。
不仅要看眼前还要看将来。大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。
某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。如果购买者家中有老人，今后，家庭附近有否医院可就诊很重要。
这种情况下，购房者需对周边的医疗条件和医院的位置应注意考虑。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。
定金到底让谁来签收才发生法律效力
二手房交易中，当买卖双方与中介公司签订买卖意向后，买方通常都会向卖方支付一笔定金，以约束买卖双方在意向书约定的时间内签订正式的买卖合同。这笔定金通常都由中介公司暂为保管，待签订正式买卖合同后抵作房款。
不管这笔定金由中介公司保管，还是直接支付卖方，定金收据应由卖方签收。否则，该笔定金视同卖方没有收到，自然也就不会对买卖双方发生任何法律效力（即卖方违约，则双倍返还；买方违约，则不予退还），双方的合法利益都可能得不到保护（法律依据：《中华人民共和国担保法》及其司法解释）。
二手房买卖勿忘户口迁移
购房者在购买二手房时应注意加强自我保护。签订有关户口迁移的条款，不仅要明确约定售房者户口迁出的时间，还要明确不及时迁移户口的法律后果。如规定每逾期一日按房款总额的百分之几赔偿损失等，以此促使售房者严格按照合同履行。
一旦出现售房者延期履行或者不履行的情况，购房者起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。同时，让违约者觉得为此违约成本太高，而不愿或者不敢违约。
二手房办产证流程
1。上家有抵押，下家要贷款（下家的首付不够还上家的贷款）———签买卖合同，同时签贷款合同———银行在三个工作日内完成审批、放款，由担保公司的人员陪同到上家贷款银行还贷———办理抵押注销手续（7个工作日）———交易中心过户———20个工作日出下家的房产证及他项权利证书
2。
上家有抵押，下家无贷款———签买卖合同———由上家与原贷款银行约定还贷———办理注销手续（7个工作日）———交易中心过户———20个工作日出下家的房产证
3。上家无抵押，下家无贷款———签买卖合同———交易中心过户———20个工作日出下家的房地产权证
4。
上家无抵押，下家要贷款——签买卖合同，同时签贷款合同——银行在三个工作日内完成审批——交易中心过户——20个工作日出下家的房地产权证及他项权利证明——银行收到他项权利证书后三个工作日内放款 。
。收起
