交房要具备哪些条件及需要哪些手续？

请教商业门面交房怎样验收的问题！

1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 　　B、《住宅使用说明书》--可带走 　　C、《竣工验收备案表》 　　D、面积实测表 　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比...全部

  1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 　　B、《住宅使用说明书》--可带走 　　C、《竣工验收备案表》 　　D、面积实测表 　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
   　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。
  一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 　　验收房子 　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用。
  从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
   　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
   　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
   　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
   　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 　　6)验收地面下水情况。
  在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
   　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
   　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 对于收房毛坯房块，北京市97年有一个建筑质量初装修标准，按照毛坯房应该按照这个标准验收，如果精装修应该按照住宅装饰装修质量标准进行的，这两个标准，有很大的区别，所以说在咱们收房子的时候，对验房这块要引起注意。
   通常验收的标准相对比较粗线条的东西比较多一点，不像精装修的许多细节这块，有多大的尺寸的要求，精装修本身这个提法实际上在规范中，没有这么一个提法，只是说在开发商还有社会吧，进行炒作的，炒出这么一个精装修的东西来的。
   不管什么样的标准，在现在来说，北京主要执行两个标准，一个是住宅装饰装修验收标准，还有一个是高级装饰装修的验收标准，但是作为一般的装修，很难用到高级装饰装修的验收标准，所以说这块呢，咱们提出来作为验收来说，主要的三个标准 初装修验收标准，主要是验墙顶地这几块，主要验的方法是项目，第一是墙的空鼓，第二是墙的裂纹，第三墙面的腻子，还有所使用的材料是否正确，对于空鼓来说，我们要对于每个部位都要拿小锤敲一下，看有没有空鼓，空鼓对以后影响比较大，墙面空鼓会造成后期装修的开裂，地面空鼓有可能造成地砖拍摄的时候，地砖容易踩碎，对后期的质量有很大的影响。
  以后咱们装修的时候其实也可以处理，这时候来处理的话，装修公司肯定要收费用的，对这块的检查一定要仔细。一般像我们来说，大于0。2平方的都应该算比较大的空鼓，咱们检查的时候进行仔细认真的检查。因为验房本身来说，不管是初装修也好，精装修也罢，这块呢，我验出来的东西是由开发商施工进行维修的，减少我后期没有必要的费用，对这块的检查验收，也是一个重点。
  还有裂缝，有施工的裂缝，还有两种材料相交的时候产生的裂缝，也不能说没有结构裂缝，对于结构这块的裂缝，如果对这个裂缝有怀疑了，说我觉得像结构的裂缝，就建议你找专门搞结构专业的工程师看看，因为结构的开裂影响后期的楼房的安全。
  在这个裂缝上，其他的裂缝这块，开发商是应该处理的，后期装修的时候还要加强处理，这个问题我个人觉得，仁者见仁，智者见智，开发商做的比较粗，只是拿腻子糊一下就完了，造成装修完了以后可能会出现裂缝，我想还是让装修公司后期做一个认真的处理，尽可能减少这个缝。
   腻子这块呢，在2001年北京市有一个限制性的标准，在住宅必须使用耐水腻子，我们验房的时候有遇到过，如果不是耐水的腻子，有可能起粉，开裂，或者受潮以后空鼓啊，都有质量问题，我验房的时候曾经看到一个小区，表面这一层是耐水腻子，因为受潮了，我拿铲子铲开以后看到基层一层不是耐水腻子，这种问题有可能出现在什么情况呢，我在装修的时候我还要使用耐水腻子，耐水腻子强度比较大，会把基层抓裂，造成起皮空鼓，开裂这种现象比较多。
  因为后期装修的时候，装修公司有的好点的公司通常都应该使用的耐水的腻子，也有使用821恩的，但是使用这种821也是夹层的，这样都可能出现墙面的质量问题，这个时候再出现质量的问题的时候就有点说不清了，您说是怨开发商还是装修公司呢，怨装修公司挺冤的，装修公司说我已经交给你了，后期装卸是装修公司做的，这块就会起很大的矛盾。
  所以说对腻子这块也要进行检查，其实这个检查很容易的，拿一点水泼在墙上拿手糊弄一下，不起很大的粉就可以了，再铲一下，看基层材料是不是一样的，不是耐水和耐水的很容易分辨，一是经验问题，另外如果说对这种感觉不太把握的，也可以请专业的人员进行检查，这是整个墙顶地的检查。
   对于门窗这块，后门这块，应该是四防门，这个门的检查，我们收房的时候也只能检查一个外观了，开发商应该在进厂的时候对四防门的认证应该有相应的检测报告，作为业主本身很难看到这种检测报告。只蒙说外观如何，有无磕碰，安装是否牢固，安装的位置是否正确，为什么说位置正确呢，因为常常施工过程中有按歪了，按斜的现象。
   对窗户这块，首先判断一下如果是立窗的话，在下半部让开发商提供，是否是钢化玻璃，因为落地窗本身标准规定，在90公分以下的窗户本身采用钢化玻璃，因为是属于安全玻璃。对于门窗的外观是检查比较多的地方，首先检查磕碰的情况，这种磕碰在施工中，后期的保护做得都不是特别好，有的时候经常造成划伤，有的是严重的磕碰，这块呢，我觉得不管出现任何的问题，这块尽可能地应该看看怎么解决。
  开发商这块该换的，严重的该换的换，修的话呢，我个人，现在的塑钢窗也好，还是铝合金也和，要修的话，他的漆是静电喷的，也无法拿普通漆修复，普通的漆粘贴的牢固性肯定不太好了，在门窗划伤如果严重的话，或者咱们对这个事情不能忍受的话，作为业主本身我觉得太难受，接受不了的话，您就应该让开发商进行更换，因为这块没有特别好的修复办法。
   门窗还有一个验房的时候要注意的，我发现过，就是门窗的强度，通常咱们老说门窗强度这块，就是门窗用手推的时候，不大太用力，也就是十公斤左右，推落地窗的时候整个是忽悠忽悠的，这块相差有一公分到两公分的弧度推的力量，在这块我觉得对这种东西，一定要找开发商，因为这个，标准规定窗户的压力应该是每平米45公斤，咱们这么小的力的情况下造成这么大的移动，对于后期的使用安全，都会影响的，因为我验一个房子的时候，是塑钢的，我看应该也就是能使四五年的光景，四五年以后要更换这些费用都是要业主本身掏的。
   窗户这块的保修呢，国家的规定是装饰是两年，防水是五年，结构是终身保修的。所有的装饰部分的东西，大家要注意，一定要在两年之内解决，而且要在验房的时候也要进行检查，所以门窗这块当时检查完了以后，可能是今天他们找开发商谈去了，我觉得这块要引起大家的注意。
   在玻璃上，因为玻璃的划伤也是非常多的，门窗玻璃的划伤，国家标准规范规定是每平米10厘米长，0。1宽，两道到三道这是一个标准规定，如果超过这个规定。比如我验过一个小区，划得特别厉害，您觉得能接受，就接受，您接受不了只能让开发商更换，没有别的办法，玻璃是无法修复的。
   还有窗户四周这块，这个其实查起来挺麻烦的，我们一般验房都是铲开看，看四周是否填充了泡沫，窗户一般都是铝合金的，或是塑钢的，如果窗户四周不做好保温隔音的话，将来使用的时候也会感觉，冬天有艘风的感觉，夏天时冷时热也会有的，要铲开仔细看看，如果没有的话，要开发商重新装。
   还有一个电，其实电这块的检查并不是很多，弱点这块基本上没法检查，第一电视没有接通，电话也没有接通，安装的职能这块一般都是临装修完了以后再重新安装调试的，所以弱点这块是没法检查的。所能检查的主要是强电部分，强电部分的检查，我们觉得最主要的检查，实际上是有无接地，毛坯房我后期肯定要装修，装修我肯定要更换面板，装修的时候可以把相零调整过来，我验房的时候，已经发生几例了，就是没有接地线，这对于后期的设备安全，人生安全都会产生很大的影响，所以说在这块一定要注意，在检查的时候，这方面的检查呢，我们主要采用的是，比方专用的插座，还有遥表，遥测一下。
  这一块的检查要引起大家的重视，要是没有接地线，一定要让开发商把这个事做过来，免得我们以后装饰公司也好，或是自己使得不注意的话，对安全是有很大的隐患的，所以在接地这块要引起注意。 还有一项，卫生间的等电位，好多人好象不理解这个，所有的装修，没有充分利用这块进行一个安全的保护，等电位在住宅设计这块应该是强制必须预留的，装修的时候，所有的金属件都要连线，连到等电位上，防止由于潮湿漏电引起的触电事故，这个做得可能很麻烦，很多确定位置的很难确定，比如手纸盒的位置很难确定，这块比较麻烦，要提前预留位置。
  作为验房咱们要检查有无等电位，有的小区不是做得很好，这是一个安全的保护。 还有一个是防水这块，说话下水的通畅这块，防水知道是采用壁水实验，是24小时，如果我收房的时候，通常验房的时候，您肯定很难做这个事，现在毛坯房通常没有水龙头，作为业主自己，也没有沙和水泥，无法进行遮挡，所以您可以让开发商，物业把水放上，把各种挡的做好了，24小时以后咱们检查楼下是否有溢漏，这块的检查，如果有问题的话是开发商的责任，后期装修的时候，装卸公司进厂也检查的是这项，首先也是壁水实验，他也是分清责任问题，如果漏水开发商维修，我提醒大家，如果确实漏水了，开发商维修这块，我不敢恭维，作为防水层，我们叫做应该做成盆状，或者桶状，这个时候开发商，或者物业是哪儿漏堵哪儿，一旦有溢漏的话，让开发商维修是正常的，在后期装修的时候最好重新做防水，因为防水本身影响着后期很多是否舒服啊，再拆除的话是很麻烦的。
   对于防水这块的检查也是一样的，应该这么说，做完防水，然后做24小时壁水实验，检查合格允许贴砖，在竣工以前还要进行检查一下避水，所有贴地砖做过防水的地面一定要做二次检查，这是装修公司和咱们不太注意的地方，提醒大家注意，为什么这么说，因为装修工人有可能施工过程中把防水层破坏了，因为咱们现有做防水层通常没有做保护层，而且对于撞击来说，对好多冲击有可能破坏防水层。
  另外还有一种材料，有点类似水泥砂浆，比方刚性防水这块，我不建议使用刚性防水，从标准规范来说，卫生间的防水一定要使用柔性防水，刚性防水在后期如果造成冲击的话，会造成刚性防水层断裂出现裂纹，而造成漏水，一般尽可能采用柔性防水。
   还有要注意电路，电路一定要套管，但是对顶面灯这块无法进行套管，这块应该叫做违规，对家装这块也没有办法，通常是采用互套线，这样不将电线的皮子破坏吧。其他的线路比如对弱点这块，一定要采用星状连接，就是从入线口直接分，千万不要进行跨接，假如从主卧跨接到次卧的时候，电视线的话可能直接影响到效果。
  对于网络这块也是一样的，如果跨接的话会只有影响网速，或接受不到，这块要注意。 墙面呢，这种跨接不要有接头，在管内的线路不得有接头，墙面的检测，家装这块，因为比较短，我们一般采用万用表检查一下是否接通，如果按正常走应该进行遥学源处理，在家装这块好象家装公司对这块，可能也是线路太短的关系吧，做得不是很好。
  这块进行检查的时候，也要仔细一点。 另外对强弱点间距这块，家装线路很多，强弱点之间，只能是垂直方向跨度走，不允许平行走，平行走的话应该大于三百毫米以上的，否则的话会由于电路干扰，造成电视，还有网络有影响。
   插座也是一样，也要大于三百毫米，实际上标准规范是五百毫米，家装的位置非常小，因为家装的排布有的时候受到约束，我们也一般认定大于三百毫米为合格。 油漆的检查，应该说是主要外观检查，至于说油多少遍这块，作为我们专业监理检查也好，也很难看出施工究竟是油了多少遍，我们最关心它的成品质量怎么样，是否达到要求，油漆的检查是一米五，目停式进行检查，我们要看是否有麻点，是否有坑啊，对于大面积的话，我建议还是用测光的方法，你站在墙的一面用侧光看是否有花，可能准一点。
   其他的设备的安装，比如水管封闭要注意，通常下水管封闭施工并不是特别好，反正流水是没问题了，但是有可能反味，大家买地漏的时候一定要买夹生的。 对水路连接的软管一定要买好的，这块有可能带来隐患，一般三五年不行就要换，我们经常看到，软管炸裂了发了水，而把邻居家淹了，这种事故不是少数了，这块要千万注意。
   灯的检查不用说了，主要看看开关，如果有条件买一个插座解调器，看所有的插座相零是否正常。收起