近几年房价攀升,而老百姓的购房热情不减,明年的房价走势会怎样呢?
2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。
而2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。预计2005年在利率上升和消费周期行将结束的情况下很可能将改变价格上升趋势，会产生一个价格回调的过程。
因此，如果说2004年中国房地产市场表示出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话，那么我们对2005年的看法则是十分谨慎，而对2006年则是不乐观。我们认为，中国房地产市场的景气度已经开始离开此轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。房地产市场井喷式需求将向常量需求转化，市场也会更加理性和成熟。
基本观点：
1）土地政策评估
○虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年的土地政策依然不会有根本性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。
○拍卖土地的价格居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利的局面在悄然地形成。
○随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，产品向着精细化、个性化方向发展。
2）信贷政策评估
○我们预计2005年房地产信贷的亮点在银行房地产信贷资产证券化方面。由此可能带来房地产基金开放试点，从而使得与以上政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合的要求，也使得房地产开发项目得到部分关照，但是其中更多地表现为个案。
○政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家；能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右。
○香港房地产基金市场可能在2005年有实质性的发展。随着香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象的放松，内地部分房地产项目将首先受益，并且内地物业资产打包在香港发行基金可能性也在上升。
3）利率变化影响
○2004年10月29日首次加息，它的真正影响可能在2005年第二季度才能显现，甚至不能排除在这个过程中，央行进行第二次加息。人民币加息主要是对国内房地产消费者和投资者有所影响。而美元持续加息对海外投资者影响也值得关注。
○我们预计此轮加息周期长度为18个月，个人房贷利率将达到5．8％或6．5％的位置。
○加息将不可避免改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响，并且让其中各类的在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。
4）汇率变化影响
○人民币汇率是否在2005年有所调整，我们无法知道，但是它的动向将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为。我们认为人民币汇率调整以下三种情况，对2005年高端楼盘有着不同影响。首先人民币汇率出现调整，我们认为部分地区的高档楼盘价格就会出现飙升，部分地区房地产潜在泡沫和泡沫倾向将显性化，甚至由此吹爆；其次是像目前的情况，人民币汇率处于传闻或猜测阶段，由于朦胧升值预期使得海外资金不断地涌入。特别值得提到的是台湾地区、韩国、日本等地，由于它们本币近期兑美元升值明显，加上人民币与美元挂钩的特征，使得其中追求利润资金投入人民币资产之一的房地产将是无法阻挡；最后一种可能是，如果政府明确表示在2005年人民币汇率不做调整，那么将影响外资流入的速度与规模。同时期美元利率的继续调升也将成为海外投资中国房地产的一个变数。
○我们预计国内高档楼盘在2005年海外推销将是一个必然选择，海外华人将是一个重要消费群体。而2004年年底到2005年第一季度是一个较佳促销时间段。
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