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担心开发商逾期交房,担心一旦接收房屋后,就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为: 1、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序,也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任; 2、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利; 3、除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然,追究开发商违约责任受到诉讼时效限制,购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。 购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为法律规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。 开发商逾期交房如何赔偿 卖方逾期交房一般有两种情况:一种是在合同约定的入住期日到来时,卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,卖方为按合同期日办理入住,也通知购房者入住。 一般而言,针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可,但为防止出现第二种情况,买卖双方为入住条件发生争议,卖方拖延不解决,买方又未能按时办理入住,导致更多的纠纷,因此,买卖双方应明确约定: 1、卖方向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件,首先,由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次,卖方承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房; 2、卖方行为已构成逾期交房的,每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的(如3—6个月),则买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。
逾期交房的违约责任分析 (一)关于交房的条件及时间点 开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的"交钥匙"。实践中,开发商大多选择的交房条件为"该商品房经验收合格",具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。 (二)违约金的确定标准 1、商品房买卖合同有约定的,从其约定 商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。 2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准 (三)以租金标准支付违约金的法理基础 由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益--基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。 (四)免责事由 免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。 1、不可抗力 2、约定免责事由 注:本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。 附:法律依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号) 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《合同法》 第五十三条合同中的下列免责条款无效: (一)造成对方人身伤害的; (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
方法如下: 第一步 审查相关证明材料 湖南湘剑律师事务所王莹律师表示,交房时,购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。实践中,有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋实际尚未达到入住条件时,即通知购房者入住。 因此,购房者在实际验收房屋时,应当注意水、电、气是否开通,是否达到基本入住条件,规划是否被擅自更改,同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则,购房人有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。 第二步 不可抗力非全免责 “如延期交房非开发商的原因,但并不必然免除赔偿责任。”王莹律师说,开发商对延期交房的解释多种多样,如恶劣天气、小区设计变更等,从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。 但非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定:不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下,只有发生不可抗力的情况,开发商才能免除延期交房的赔偿责任。 而要主张延期交房是不可抗力造成的,开发商应当提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。否则,开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。 第三步 保留相关证据材料 王莹律师提醒购房者注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷时,购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据,另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。 这样掌握好证据的话,不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时,都能够明确其违约事实,既可以按照合同条款主张约定的违约金,在实际损失超过约定的违约金的情况下,也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任,从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。 第四步 注意诉讼时效 鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性,购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定,购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利,则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。
只要购房合同上有明确的交房日期和违约责任,可以要求赔偿.
这样的事太普遍了,找律师咨询一下。
走赠予是可以的,不知道您这边是想要怎么走流程呢
属于违约,你可以要求他交付房屋并且作出赔偿。合同中约定赔偿数额计算方法的,按照合同处理,合同没有约定的可以按照实际损失进行索赔(一般按照相同地段类似房屋的租金进行赔偿)
根据和开发商签订的合同办,目前一般都是按照购房款的万分之三赔偿,先找开发商协商,开发商不同意就去法院起诉或去仲裁机构仲裁。
你好 起诉索要违约金 商品房预售合同中都写明了违约金如需帮助联系我
你好,就你说的情况来看的话,如果合同中有明确的约定交房时间的话,根据我国法律的规定是可以要求对方支付违约金的,可以起诉到法院。具体的话,你可以打律师电话或是当面咨询律师来处理。如有需要的话,可打电话本律师电话咨询,电话可点击头像进空间获得!
你不算违约,开发商也不算违约,最终受害的是你自己。如果对你有帮助 请点好评 谢谢 ”
一般商品房预售合同会明确约定开发商延期交房的责任,如果没有按照合同约定的交付时间交付房屋;或者交付房屋时没有向买房人出示“两书一表”,买房人可以拒绝收房,因此造成的延期交房由开发商负责,开发商应该承担延期交房的违约责任。
可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任。
可以啊。你如已交付完了房价款,开发商交付房屋,你的义务就是按开发商的通知时间去收楼。而你按通知时间的收楼行为,可证明开发商的迟延交楼的行为,这样你可以依据双方签定的商品房买卖合同关于迟延交楼的约定,主张相应的违约金。至于你收不收楼,都不影响你向开发商主张迟延交楼的违约金的权利,但从开发商通知之刻以后的时间段是无法主张违约金的。所以你收楼并对你没有什么坏处,不要认为收楼了就不能主张开发商之前的迟延交楼的行为。
1、延期交房,通常在购房合同中有明确约定此种情形的违约金计算方式。购房合同里,延期交房的违约金计算通常有两种,按日计算利息损失,或者直接固定违约金的数额。 2、在销售不畅的情况下,由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况,对于开发商的延期交房,购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。 3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 4、鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。 5、催告以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同。依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。
我国《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金;若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失,则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
开发商迟交房: 1、延期交房,通常在购房合同中有明确约定此种情形的违约金计算方式。购房合同里,延期交房的违约金计算通常有两种,按日计算利息损失,或者直接固定违约金的数额。 2、在销售不畅的情况下,由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况,对于开发商的延期交房,购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。 3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 4、鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。 5、催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。
下列情况下开发商逾期交房不能认定为其违约: (1) 出现了法律规定的不可抗力或者购房合同中约定的开发 商可以免责的事由,并且开发商及时履行了告知义务,此种情况 下,开发商不需要承担逾期责任; (2) 如果购房者违约在先,如提出一些原合同中没有约定的 特殊要求或没能按时付款,致使开发商在约定的时间未能将符合 交房条件的房屋交给购房者,开发商不需要承担逾期责任; (3) 如果购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的 条件而拒绝收房,但实际上开发商已经具备购房合同中约定的交 房条件,取得了《建筑工程竣工验收备案表》。此种情况不能认 为是开发商逾期交房。
开发商逾期交房是交房纠纷常见的问题,开发商应依约承担违约责任。 交房延期是房屋交付中最容易出现的问题,由于交房延迟,开发商将支付高额的违约金,一般来说约为已交房款的万分之几(视双方约定)。因此一些开发商就在没达到交房条件时匆忙交房,引得消费者愤而反抗,要求一个公道,而另一些开发商则是推迟了交房时间,却以“不可抗力等原因”为借口拒绝支付。 常州房产律师事务所曹月轮律师点评:购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,只要没有违反法律、行政法规的强制性规定,就是合法有效的,双方应全面履行合同约定的义务。一旦开发商逾期交房(除不可抗力原因以外),就应承担违约责任,即开发商应向购房者支付逾期交房的违约金。
按照与开发商之前约定的合同进行赔偿。
交房:<br/> 1、交房时间是在买卖双方签订的购房合同里有明确的约定日期的,可以翻看购房合同里的具体约定时间。<br/> 2、如果开发商如期未交付使用的话,开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定,出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。<br/> 3、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
可以向法院起诉,要求开发商继续履行合同并按约定承担违约责任
依据合同是可以的,但是房屋没有问题就不要计较这摸多了
如果你签收了交房通知书,违约金有可能以后都追不回来了。最好就是让开发商在交钥匙时,将违约金的承诺用书面的形式向你作出保证。否则,以后想维权就很难了。
按购房合同中索赔事项索赔
违约交房7个月应该去哪里
如果是开发商的原因造成比合同上写明的时间要晚交房,那开发商肯定违约。你可直接要求开发商补偿给你合同上注明的违约责任金或向当地法院起诉开发商。
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