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我国《担保法》第89条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
什么原因没过户?
开发商交付商品房,业主接收商品房,是合同约定双方当事人应履行的义务,依据《合同法》第六十条规定: “当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”业主应领取商品房,如果业主不依约领取商品房,首先商品房毁损、灭失等相关风险将由业主承担;其次自合同约定交付使用商品房之日起产生的物业管理费用将由业主承担;再者因该商品房导致第三人权益受到侵害的损失赔偿责任将由业主承担,如第三人利用该商品房进行违法犯罪活动,或第三人利用该商品房诈骗他人房租、钱财等。另外,从民法上讲,业主接收商品房既是一种合同权利同时也是一种合同义务。而且,业主不及时接房,就不可能及时办到产权证,一旦开发商宣告破产,对业主肯定不利,要想出售转让也很不方便。
1.二手房房价暴涨。房价上涨快,违约金总额赶不上房价增值总额大,房主在赔偿违约金的基础上仍然能大赚一笔,要是你,这笔买卖你做不做? 2.二手房房主违约成本低;目前,二手房违约成本主要是双倍赔偿定金,而定金的数目不能超过房价的20%,正常情况下,购房者也不愿意支付过多定金,使得房主的违约成本更低,有条件违约,房主又能大赚一笔,何乐而不为呢。 3.二手房交易程序繁杂。二手房从看房选房到挑选户型,签订二手房买卖合同,再到过户,流程复杂,签订好二手房买卖合同之后,需要将相关资料和手续办好,在这个走程序的过程中,很容易发生变化。也许有人出更高的价钱买房,也许在这期间放假上涨过快,在过户之前,一切因素多都有可能发生。
这样的事太普遍了,找律师咨询一下。
"房主房产证未办理下来"本身就不能过户!因为,还没有确权。这样,产生纠纷的话,可能涉及房屋买卖合同是否有效!至于是否应该承担违约责任,要看合同是否有效!
按合同约定处理,要求对方承担违约责任,建议委托律师处理。
可以,你如果要房子的话,就起诉过户。要么就按照合同约定要求对方支付违约金
根据和开发商签订的合同办,目前一般都是按照购房款的万分之三赔偿,先找开发商协商,开发商不同意就去法院起诉或去仲裁机构仲裁。
根据现行法律规定,<br/> 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。<br/> 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。<br/> 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。<br/> 履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。<br/>具体问题就需要具体来分析了,你描述的过于简单,建议详细说明整个事件的前因后果<br/>如有需要,可以来电
第一种、已交定金未网签 从各种房产纠纷的结果来看,购房者如果只交了定金,主张要求继续完成交易的困难比较大。也有购房者在这种情况下完成了房屋过户,前提是房子本身不存在产权和抵押纠纷。 第二种、已网签未贷款 这种情况下,购房者要求房主继续履行合同的成功率很大,但有一个非常大的障碍??全款支付。 情况是这样的,如果房主拒绝过户,双方必须走司法程序。在这个过程中,法院会要求购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说,首付已经很艰难了,如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房,难度可想而知。很多购房者也因此不再要求继续履行合同。 但是这里有一种操作方式??先借钱后补按揭,我们希望购房者了解,虽然您不一定会采纳。 法院要求购房者全款支付,购房者可以先借钱,然后完成过户拿到房产证,然后办理房屋抵押贷款。 这种方式的难点并不在借钱,借钱的渠道有很多,而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法顺利办下来,又要承担巨额的利息成本,普通购房者是难以承受的。 第三种、已贷款未过户 这种情况不在少数,多半是因为房子升值。房子产权还在房主手里,自己却要背负贷款,的确有点难以接受。但从此类纠纷的结果来看,购房者获得支持的难度颇大,除非按照第二种方式处理:购房者全款买房。否者,购房者最多能获得一定数额的补偿。 第四种、已过户未入住 这种情况下,房主不愿意腾房子也不现实了,房子过户完成,房产证都已经完成更名了,原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其特殊的情况出现,房主才有可能要求撤销房屋过户。 在二手房交易中,房价变动带来的交易纠纷非常多,购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况,是是否所有产权人都同意卖房(现实中房主以配偶不知情为借口要求毁约的情况非常多),在合同中约定清楚交易方式、违约处理方式等。
这个主要是看你的协议上是怎么写的,为了约束对方,都会有个条款来约束对方,只要有一方违约一般情况下都是会以定金来约定,双倍或更多来偿还“履约方”的损失的。人家就算真的不想卖的话,他也愿意给赔偿金的话,你还是放手的好呢,强扭的瓜不甜哦,呵呵!
司法程序解决
一般商品房预售合同会明确约定开发商延期交房的责任,如果没有按照合同约定的交付时间交付房屋;或者交付房屋时没有向买房人出示“两书一表”,买房人可以拒绝收房,因此造成的延期交房由开发商负责,开发商应该承担延期交房的违约责任。
违反合同的约定、当然属于违约了!<br/> 具体要结合双方签订的合同约定、看什么原因造成的,若属于不可抗力原因即使违约也不承担违约责任;不属于该类情况的可追究其违约责任!
律师分析: 一、关于延期交房时间的认定问题 解决延期交房时间问题,首先就是交房时间的认定,它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中,存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋,也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为,房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有,而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。据此,在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”,即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权移转登记的,出卖人就应按约定履行义务。在本案中,如果合同约定的明确了交房的方式,应以合同约定为准,如果未明确交房的方式,应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。 二、关于违约责任的具体计算 开发商延期交房构成违约,应承担相应的违约责任,如何认定开发商的违约责任是张小姐要知道的第二个问题。这里应分两种情况:一是合同未约定延期交房违约责任的;二是合同约定延期交房违约责任的。 对于第一种情况,根据上述最高院解释第17条三款规定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对此,可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失,如果不被接受,可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。 对于第二种情况,一手房在签定购房合同时,一些品牌开发商在延期交房违约金上,按照购房款每日万分之三至五计算,比银行存款利息高一些,这样约定的违约金达到一定数额,才能对违约者真正起到约束作用,法律上也是有效的,但实际情况经常是,合同约定的违约金过低已有蔓延趋势,并引发越来越多的诉讼,上海某小区曾发生过的延期交房违约金过低(按照日万分之零点五计算)而引发群访事件。延期交房违约金赔偿额如果继续由开发商“一锤定音”,难保不会出现延期交房后,每天赔偿购房者几元钱的奇闻。如果合同约定的违约金明显过低,不足以弥补实际损失的,经与开发商协商不成,可对簿公堂,按实际损失进行赔偿。包括要求开发商按银行贷款利息支付违约金;或按当时同地段同类房屋租金标准的金额,赔偿租房费用等实际损失。 最后,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中,开发商延期交房已经有3个月之久,对此,张小姐也可以选择与开发商解释购房合同。
1、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付,从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看,工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。 2、工程主体质量验收合格了,但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多,针对此类情况,购房人完全可以拒绝收房,因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的,所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中,该类观点是比较明确的。 3、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过,但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的,这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目,开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的,也属于开发商的逾期。逾期交房怎么要求赔偿。现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本,合同中关于交房期都有较为严格的具体规定,并且还有晚交房的惩罚性条款,比如在逾期若干天内要付违约金,逾期若干天内购房人有权退房,并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。 事实上,如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房违约情况,购房人均可拒绝收房,直至达到法定和约定交付条件为止。其次,因逾期给购房人造成的损失,可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定,要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。最后,购房人还有合同解除权。当开发商逾期时,经催告后起三个月的合理期限仍未履行的,购房人有权解除合同;或未经催告,在一年内购房者仍有权解除合同。
1.二手房房价暴涨。房价上涨快,违约金总额赶不上房价增值总额大,房主在赔偿违约金的基础上仍然能大赚一笔,要是你,这笔买卖你做不做? 2.二手房房主违约成本低;目前,二手房违约成本主要是双倍赔偿定金,而定金的数目不能超过房价的20%,正常情况下,购房者也不愿意支付过多定金,使得房主的违约成本更低,有条件违约,房主又能大赚一笔,何乐而不为呢。 3.二手房交易程序繁杂。二手房从看房选房到挑选户型,签订二手房买卖合同,再到过户,流程复杂,签订好二手房买卖合同之后,需要将相关资料和手续办好,在这个走程序的过程中,很容易发生变化。也许有人出更高的价钱买房,也许在这期间放假上涨过快,在过户之前,一切因素多都有可能发生。 在房屋买卖合同纠纷中,违约情况发生的原因主要有三点: 1.房屋价格高,稍微有点波动,对买卖双方中的一方都会产生不小的诱惑; 2.房屋是一种特殊的商品,买卖过程相对复杂,付款方式多,付款步骤长。在这程序中,稍微有一个步骤不对,就会出现纠纷,继而引发违约的情况。 3.我国房屋实行登记制度,卖方需要为买方协助办理过户手续,而且办理时,一般双方都需要到场。实际中,如卖方想违约的话,不出面协助办理过户手续就是一个大威胁。
您好!针对您的问题回答如下:<br/>从违约发生开始计算2年<br/>还有疑问,可以再联系我,祝好运!
到房管局可以咨询一下相关部门
你可以主张以下权利:<br/>1、租房押金双倍退还;<br/>2、已经缴纳的未到期房租及水电费等费用退还;<br/>3、房屋装修按照使用后折旧赔偿;<br/>4、免费给你足够的重新租房及装修、搬迁的期限;<br/>5、索赔二次搬迁费用。<br/>6、如果以上能够协商一致,可以保留追偿由于对方违约带来的经营性损失及其他赔偿。
看看合同是否有订明开发商延迟交房的违约责任了。没有就没办法了。
要求卖方按购房合同约定的违约金进行赔偿。正常是以总房价款作为计算基数的。如需进一步帮助,可来电咨询。
可以违约,但按合同要负违约责任,或协商给一定的经济赔偿。
违约可以,赔违约金就行。
违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为,不履行是指在合同履行期届满时,合同当事人完全不履行自己的合同义务。又分为“根本违约”和“拒绝履行”。根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的。拒绝履行又叫履行拒绝、给付拒绝,是指履行期届满时,债务人无正当理由表示不履行合同义务的行为。
按购房合同中索赔事项索赔
可以起诉房主继续履行合同,或者要求其对你进行赔偿和补偿!!
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