出卖人无权处分所售房产时如何处理？
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三
条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由
主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使
标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并
主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 ”
实践中，比较典型的无权处分行为表现为夫妻一方处分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的买卖以产权登记是否明示为共有房屋分两种不同的情况予以
考虑。一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名
字，出卖人在签订合同时已经向买受人出示房产证，即买受人已经明知是夫妻
共同财...全部
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三
条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由
主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使
标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并
主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”
实践中，比较典型的无权处分行为表现为夫妻一方处分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的买卖以产权登记是否明示为共有房屋分两种不同的情况予以
考虑。一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名
字，出卖人在签订合同时已经向买受人出示房产证，即买受人已经明知是夫妻
共同财产的，应当由买受人举证证明该出售行为系夫妻双方共同意思表示（有
权代理，签订合同的一方有另一方的授权委托书），或者其有足够理由相信该行
为系夫妻共同意思表示（表见代理，签订合同的一方没有另一方的授权委托书， 但买受人有证据表明其有正当理由相信签订合同系双方共同意思表示，如另一 方知晓房屋买卖行为表示同意或者未明确表示反对的），这种情况下房屋买卖
合同合法有效，并且可实际履行。
除此之外的情形，合同有效但因未取得另一 方的同意而无法实际履行，出卖人对此承担违约责任，买卖双方恶意串通，损害 夫妻一方权益的除外。
另一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻一方的
名字,出卖人未向买受人披露共有状态的，不影响房屋买卖合同效力，如买受人 善意且已完成房屋过户手续的，买受人构成善意取得，买受人取得房屋所有权。
夫妻一方共有权益被损害的可向另一方主张房屋价款或赔偿损失。
对于其他无权处分情形，在房屋买卖过程中，出卖人将登记在其个人名下
的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同 意，房屋买卖合同仍应认定有效。
买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规 定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人无权要求追回
房屋。如因出卖人的原因导致所有权未能转移的，买受人可以要求解除合同， 并要求出卖人承担违约责任、赔偿损失。
收起
