请问请问物业公司代开发商收取水费
要求解除福州市自来水公司与物业管理企业签订的“无偿代收代垫水费”这一“霸王条款”。同时,他们还决定采取统一行动,联手停止为自来水公司代收水费。
“霸王条款”谁是谁非?
记者采访发现,长期代收代垫水费带来的经营亏损,是福州物业公司这次联手“罢收”的直接原因。 据悉,目前福州小区的水电费的收取率一般只有90%,有些小区还不到这个比例。另外,由于水损,总表的数字总是与各业主的使用量之和不相等,通常要高许多。而物业公司与供水部门签订的《用户水费结算协议书》约定:物业公司必须代收代缴,对于不足的水费还必须代垫。
据物业公司介绍,正是由于无偿代收代垫水费,使得福州市90%的物业管理企业年年亏损。...全部
要求解除福州市自来水公司与物业管理企业签订的“无偿代收代垫水费”这一“霸王条款”。同时,他们还决定采取统一行动,联手停止为自来水公司代收水费。
“霸王条款”谁是谁非?
记者采访发现,长期代收代垫水费带来的经营亏损,是福州物业公司这次联手“罢收”的直接原因。
据悉,目前福州小区的水电费的收取率一般只有90%,有些小区还不到这个比例。另外,由于水损,总表的数字总是与各业主的使用量之和不相等,通常要高许多。而物业公司与供水部门签订的《用户水费结算协议书》约定:物业公司必须代收代缴,对于不足的水费还必须代垫。
据物业公司介绍,正是由于无偿代收代垫水费,使得福州市90%的物业管理企业年年亏损。而去年9月1日国务院颁布实施的《物业管理条例》明确规定:“供水、供电等单位应向终端用户收取有关费用。
”条例出台后,物业公司和福州市物业管理协会曾多次主动与自来水公司协商,物业行政主管部门———福州市房管局也几番与自来水公司协调,但都没有取得实质性进展。
对于引起争议的《用户水费结算协议书》,物业公司认为自己明显处在劣势地位,因为供水目前还是垄断性行业,其制定的“霸王条款”根本就没有协商的余地。
如果不接受,自来水公司就不给该小区供水,物业公司自然无法接管该小区。
福州市自来水公司却不认同“霸王条款”之说,他们认为物业公司在向业主收取的综合管理服务费中,已包含代收代付水费的相应补偿,且物价部门批准文件明确规定:“物业公司应负责提供水电供应、公共排水系统及其他公共设施的日常维修保养工作,并保证其处于良好的运行状态”,才能收取综合管理服务费。
因此代收代垫水费是物业公司应尽的法定义务。
“最终用户”怎么认定?
在这场争执中,“最终用户”的界定也成为矛盾的焦点。
去年9月1日正式实施的《物业管理条例》第45条中明确规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
”但是,在“最终用户”的界定上,双方陷入了一场似是而非的争执中。因为,按照自来水公司的理解,他们的自来水设备是牵到小区门口的,“最终用户”应是管理小区的物业公司,而小区内再进行分表的用户就不是其“最终用户”了。
而物业公司则有不同的理解。他们认为用水的是小区业主,又不是物业公司,把其界定为“最终用户”太不合情理。
对此,福建省元一律师事务所卓文彬律师表示,“最终用户”应该是没有再进行中转的用户,很明显国家有关部门规定的“最终用户”就是具体的使用者。
在这一块的收费问题上,今年1月1日起实行的建设部《物业服务收费管理办法》第17条明确提出:“物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。”
收费到户不现实?
现在许多新小区已安装了“一户一表”,自来水公司为什么不直接向业主收费呢?福州自来水公司程副总经理介绍说,开发商在开发小区时,为了方便,只申请了一个总表,并与自来水公司签订《供水合同》及《收费协议》,所有小区内的二次供水网管的建设全部由开发商负责,费用计入成本。
建成出售后,二次供水的网管作为小区的公共设施,产权属于全体业主所有,其维护和管理又由开发商委托给物业公司,水费的收费协议也自然过户到物业公司,因而自来水公司只与物业公司有合同关系,而没有与各个业主签订合同。
自来水公司还认为,现有的供水价格决定了供水服务只能到达总表。因为目前福州市向住宅小区供应自来水的价格成本仅核定到小区入口的总表,不包含小区二次供水设施的运行管理费用,这也是收费无法到户的根本问题。
自来水公司在给本报的一份公司内部文件中指出,如果要求自来水公司按《物业管理条例》向最终用户抄表收费,就必须将二次供水成本从物业费中剥离出来,补偿供水延伸服务成本。
“水费官司”何时终了?
福州市自来水公司和物业公司此后进行了多次协商,对物业公司提出的第一个步骤———代收代缴不代垫,双方始终没有达成一致。
据了解,鉴于自来水公司态度不明朗,已经有部分物业公司把户头资金撤走,对自来水公司施压。
分析人士认为,如果任事态发展下去,自来水公司就可能出于经营方面考虑停止供水。这必然影响福州成千上万居民的正常生活和物业公司的正常管理。
为此,近日福州市物业管理协会召集常务理事和理事物业管理单位召开碰头会并达成共识:为了大局,将继续为自来水公司代收代缴水费,但要消除不公平的代垫水费条款,以维护物业公司的权益。
许多物业公司老总表示,物业公司与自来水公司关于自动划账的协议可以先解除掉,但是供水合同不能解除,水费代收多少就给多少,物业公司不代垫,这是第一步;下一步再协商是否收取代收代缴手续费的问题。
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