国土资发[2003]100号文发
国土资发[2003]100号文发布的《农用地估价规程》(下文称《规程》)指出，征地价格评估有三种方法，即安置补偿法、市场比较法和综合法。
其中，安置补偿法是根据《土地管理法》中的有关规定对农地征用价格进行评估的一种方法。 此方法确定的农地补偿价格为土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗补偿费三者之和。土地补偿费和安置补偿费以被征地前三年平均年产值的倍数来确定，地上附着物和青苗补偿费依照各省、自治区、直辖市的规定确定。 这一方法的最大缺陷就是缺乏理论依据，在倍数确定时往往取决于评估人员的主观意志，而地方政府确定的地上附着物和青苗补偿费标准也往往偏低，造成了对农民利益的侵害。
...全部
国土资发[2003]100号文发布的《农用地估价规程》(下文称《规程》)指出，征地价格评估有三种方法，即安置补偿法、市场比较法和综合法。
其中，安置补偿法是根据《土地管理法》中的有关规定对农地征用价格进行评估的一种方法。
此方法确定的农地补偿价格为土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗补偿费三者之和。土地补偿费和安置补偿费以被征地前三年平均年产值的倍数来确定，地上附着物和青苗补偿费依照各省、自治区、直辖市的规定确定。
这一方法的最大缺陷就是缺乏理论依据，在倍数确定时往往取决于评估人员的主观意志，而地方政府确定的地上附着物和青苗补偿费标准也往往偏低，造成了对农民利益的侵害。
市场比较法是选取三个以上的类似农用地征用价格的可比案例与所评估宗地进行比较，评出补偿价格。
这一方法在实践中操作性也较差。首先，可比案例非常少；其次，即使有可比案例也不能保证结果的合理性，因为所选可比案例本身极有可能就是一个侵害农民权益的案例。
综合法评估的农地征地价格等于农用地价格、附属物价格和社会保障价格三者之和。
农用地价格可以采用收益还原法等土地评估方法进行评估。作为土地附属物的建筑物和构筑物价格可利用重置成本法进行评估。作为土地附属物的青苗、树木、鱼类的补偿价-格可根据各省、自治区、直辖市的有关补偿规定计算；社会保障价格可依据中国人寿保险公司个人养老保险费率计算。
综合法考虑了农地的所有权、承包经营权、社会保障功能以及附属物的补偿，补偿全面，且除了青苗补偿费等之外，具备了充分的理论依据，因此是一种较合理的补偿评估方法。
另外，现行农地征地价格的评估只确定了总的补偿额，没有确定补偿费在相关利益主体之间的分配，从而极可能导致补偿费分配中集体对农民个人权益的侵害。
(二)根据(物权法>对农地征用评估方法提出的改进意见
农地征地价格的评估应采用综合法，即分别确定农用地的价值、附属物价值和社会保障费用，然后以三者之和作为征地评估价格。
1．农用地价格宜采用收益还原法进行评估。
收益还原法是将所评估土地未来各期正常年纯收益以适当的土地还原率予以还原，公式为：
P=a/r[1-1/(1+r)n]
P——土地价格 a——土地年纯收益
r——土地还原率 n——土地使用年期
2．这里需要讨论一下农地收益的问题。
根据《规程》，土地年纯收益a为土地年总收益与总费用的差。其中：总收益和总费用需分别根据土地产出和生产消耗的市场价格确定。但目前土地产出和生产消耗的市场价格存在不合理的因素。原因是由于我国人多地少的国情使农地资源不能自由地进行非农化流转，从而使从事农业生产失去了获取社会平均利润的机会，而可以获取社会平均利润的工业产品又是农业生产中需要购买的生产资料，这就导致了工农业产品的价格剪刀差。
据有关资料披露，自1 978年以来的20多年中，通过工农业产品剪刀差，使农民损失了6000到8000亿元。是农民的利益牺牲推动了国民经济的整体快速发展。
而现在《物权法》已经提出：“保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
”“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因此，经济发展断然不应以牺牲农民利益为代价。而剪刀差的存在使农地收益的评估结果偏低!
根据《物权法》的精神，土地年纯收益应进行修正。
由于工农业产品价格剪刀差的存在是农地收益不合理的重要原因，所以笔者建议，应根据农业的投入成本与工业投入成本来确定土地的纯收益，即对农地的年总收益和总费用进行修正。具体公式如下：
修正后的土地年总收益
=修正前的土地年总收益／(1-农产品价格低于成本法得出评估价值的幅度)
修正后的土地年总费用
=修正前的土地年总费用／(1+工业品价格高于成本法得出评估价值的幅度)
修正后土地年纯收益=修正后的农地总收益一修正后的农地总费用
其中工农业产品通过近期的统计数据进行评估。
计算以国内生产总值为基础：以第一产业的产品为农产品、矿产品，第二第三产业的产品为工业品(广义工业品)，并以工农业各自的已实现产值为价格总量。根据马克思劳动价值论“等量劳动创造等量价值”的成本原理，可按以下步骤计算：首先，将农业劳动与工业劳动通过一定的比例折算为可比劳动，求出与国内生产总值对应的劳动总量，并进一步求出单位劳动量价值；然后，根据单位劳动量价值和折算后的工农业各自的劳动总量分别求取工农业价值总量，将其与统计数据中工农业生产总值分别比较，从而取得相应的偏离幅度。
3．土地还原率r的确定
台湾林英彦教授在其著作《不动产估价》中用以下公式确定土地还原利率：
土地还原利率=1年期银行存款利率×(1-10％的所得税率)／同期物价指数
套用此公式，我国农用地还原利率应该为：
农地还原利率=1年期银行存款利率×(1-农业税率)／同期物价指数，因我国已于2006年起取消农业税，因此可以将公式修正为：农地的还原利率=1年期银行存款利率／同期物价指数。
4．收益年限n的确定
由于征用使土地所有权发生转移，n取无限年期，上述收益法公式可以转化为：P=a/r
(三)价值评估技术运用于补偿费的分配
运用价值评估技术明确补偿费的分配，是防止集体侵害失地承包农户利益、避免纠纷的一种有效措施。
失地农户的损失一般表现为剩余承包年期的经营收益权(地租)损失、社会保障损失与附属物损失。按公开、公平、公正的原则，应该重新赋予失地农民和其他农村经济组织成员一样的重新获取承包经营权的权利。
因此对被征用农地的承包农户的补偿费应为：1．附属物补偿额的全部；2．农地价值和社会保障费用进行农地承包年期修正后所得数额。
年期修正系数公式为：K=1-(1/1+r)n
其中：r为土地还原率， n的取值为剩余承包期年数
以农地价值和社会保障费用扣除被征用农地的承包农户的补偿费之后，剩余部分才归农村集体所有。
资料摘自 。收起
