农村房子转让了，拆迁时拆迁款应该归谁？
经典案例李某是某区某村的村民，李某和自己的叔叔比邻而居。后来，李 某的叔叔在外做生意挣了钱，在镇上购买了一套商品房，于是就想将 家里的房子处理掉。正好李某结婚需要房屋，李某的父亲想买下来, 便于1996年从李某的叔叔也就是自己的弟弟处购买了该处宅基地以 及上面的房屋。 因为两人是亲兄弟关系，所以也就没有签订任何书面 的协议，两人只是商量了一下，房价8万元，三年付清，李某的叔叔 便将房屋交给了李某一家。从此，李某的父母住在一处，李某一家住 在一处。2007年，由于城市规划，李某家现在居住的两处房屋都在拆迁 的范围。 李某一家听说这个消息后，非常高兴，不仅可以改善居住环 境，还可以...全部
经典案例李某是某区某村的村民，李某和自己的叔叔比邻而居。后来，李 某的叔叔在外做生意挣了钱，在镇上购买了一套商品房，于是就想将 家里的房子处理掉。正好李某结婚需要房屋，李某的父亲想买下来, 便于1996年从李某的叔叔也就是自己的弟弟处购买了该处宅基地以 及上面的房屋。
因为两人是亲兄弟关系，所以也就没有签订任何书面 的协议，两人只是商量了一下，房价8万元，三年付清，李某的叔叔 便将房屋交给了李某一家。从此，李某的父母住在一处，李某一家住 在一处。2007年，由于城市规划，李某家现在居住的两处房屋都在拆迁 的范围。
李某一家听说这个消息后，非常高兴，不仅可以改善居住环 境，还可以拿到一笔高额的补偿金。李某的父亲将这事告诉了李某的 叔叔，李某的叔叔也挺为他们高兴，并满口答应如果将来需要办什么 手续，说句话就行，李某的父亲听后就更加放心了。
2007年8月，动迁公司的人来到村里，问到李某家的时候，李 某的父亲将自己的情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人却 说，他们只看宅基地证，证上登记的是谁就跟谁签协议，至于补偿金 怎么分是被拆迁户的事，他们不管。
动迁公司的人还告诉他们，李某 的婶婶已经找过动迁公司，说这房子是他们家的，补偿应该归他们 家。李某的父亲听后马上打电话给李某的叔叔，李某的叔叔却说，这 事他管不了，还是找他老婆谈。李某的父亲马上意识到了问题的严重性，随后，他召集全家开了一个小型家庭会议，研究这件事该怎么处 理。
一家人商量了很久，也没有商量出一个很好的办法。他们只好去 找律师咨询一下。2007年9月21日，李某一家找到一家律师事务所。律师在了解 f大概的情况后，提出了一个很重要的问题，钱怎么分还是次要的问 题，钱的分法有法院依法分割，该多少是多少，最重要的问题是怎么 证明房子是买的，而不是借的或者租的，否则就会出大问题。
李某的 父亲说，他们家已经在这处房屋里住了十多年了，村里的人全都知道 这件事，自己弟弟他们家应该不会耍赖。律师告诉李某的父亲说，这 个问题肯定会有的，不然李某的婶婶也不会到动迁组说房子是他们家 的。
李某一家这才意识到更严重的问题在这里，当初购买房屋的时候 由于两个人是亲兄弟的关系，所以什么手续都没有。律师对此提出了 一个方案，首先，李某一家找其叔叔一家谈一下这个问题该怎样处 理，期间通过录音的方式保留证据，以备不时之需；其次，李某找一 下村委会开具证明帮助证明一下；另外，再发动隔壁的乡亲和同时是 两家亲戚的人，帮忙证明一下，并且开庭时能够到庭旁听。
2007年11月初，动迁协议签署了，总补偿金额为】00万元整， 不包括低价购房补贴。经过多次协商，李某的叔叔只答应给李某一家 30万元，李某一家没有同意3双方争执不下，李某便将其叔叔诉至 该区人民法院。
原告李某诉称：1996年，双方经过协商将争议房屋以8万元的 价格转让给我，随后我一直在该房屋内居住生活。根据相关法律规 定，农村集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部转让，转让行 为是有效的，而且根据“地随房走”的原则，房屋转让，占用范围 内的土地一并转让，而我作为受让人理应享受所有房屋动迁安置补偿 款，故请求法院依法判令动迁款100万元归我所有。
被告李某的叔叔辩称：争议房屋并不是自己转让给李某一家的， 而是出租给他们使用的，一共租赁了 1〇年，租金共计8万元，双方没有订立租赁合同，现在房屋拆迁的所有动迁款理应归自己所有，而 不应当支付给原告一家。
庭审中原告提供了录音证据、村委会的证明以及乡亲的证人证言。法院对上述证据一一予以核实，最终判令买卖行为合法有效， 100万元动迁款归原告一家所有。>>律师在线本案涉及的法律问题主要由以下四个方面：1。
李某的叔叔将系争房屋出售给李某一家的事实是否成立 该房屋自1996年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一 点被告也无法否认，从1996年至今已经超过12年了，这12年中是 原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使 用。
当时，双方进行房屋买卖时，因为是亲兄弟关系，所以才没有留 下签字的字据。但8万元的购房款确实已经支付给了被告，这段事实 是存在的，而且还有录音为证。并且，原、被告双方之间的房屋买卖 行为，该村村民都是清楚的，而且该村村民委员会也是非常清楚的， 因此才会在证明上盖章确认，原告李某认为村委作为村集体的管理部 门，其出具的证明应当是有效的。
在原告提供的录音中，被告李某的叔叔多次提到了将房屋出售给 原告的事实，所以其租借一说不符合常理，原告一家有房子住，并且 房屋也足够一家人居住，因此不会再租其他人的房屋。被告李某的叔 叔还说10年的租金为8万元，1996年的房价镇上的商品房也不过就 是7万到8万元的样子，甚至更低，李某一家不可能每年花8 000元 租一套农村的房子，这显然是不可能的。
租借一说分明是被告在颠倒 是非，完全是被告被利益冲昏了头脑，向法庭作出的虚假陈述，房屋 买卖一事不仅原告、被告清楚，整个村的人都清楚。原告始终认为， 应该还原事实真相，如果事实没有办法查清，那么公证的判决就无从谈起。
2。原告和被告之间的买卖协议是否成立，是否有效这个问题也是无法回避的问题，因为这直接关系着动迁款的 分割。《中华人民共和国合同法》第三十七条：“应当采用合同书形式 订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要合同义 务，对方接受的，该合同成立”。
从这条法律条款中可以看出，尽管 本案中原告和被告没有签订书面的协议，但由于双方都已经履行了合 同义务，而且双方均已经接受，所以房屋买卖协议依法是成立的。在本案中，房屋交易的标的物是宅基地上的房屋，有其特殊性， 国家对于宅基地房屋的转让有严格的限制，但是需要特别强调的是法 律并没有禁止宅基地买卖，也没有任何一条法律规定宅基房屋禁止买 卖，只是对宅基地房屋的转让作了严格的限制，要求房屋的购买方和 出售方均应当是本集体经济组织成员，因为宅基地是不能向本集体经 济组织以外流转的。
对于这一点可以从以下法律规定中得到明确的答复：《土地法管理法》第六十二条：“农村村民出卖出租住房后，再 申请宅基地的不予批准”，该规定明确了农村村民可以出卖宅基地房 屋的事实。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的 取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
《中华人民共和国物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基 地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。从上述法律规定我们可以知道，法律并没有禁止宅基地房屋的转 让，而最高人民法院物权法研究小组主编的《中华人民共和国物权 法》条文理解与适用也明确了对宅基地在集体经济组织内部流转的 有效性。
此外，上海市高级人民法院沪高法2004第4号文件第一条作了明确规定：“对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之 间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效”。据此可知，原告 和被告之间的房屋买卖行为是合法有效的。
而合法有效的房屋交易行为只能带来一个后果，就是房屋和宅基 地的使用权发生了变更，由出售方变更为买受方。3。 系争房屋所有的动迁款包括宅基地的动迁款应归谁所有在本案中，系争房屋买卖行为是合法有效的，是不为法律禁止 的，主要是说明一个问题，合法的买卖土地和房屋行为是不可分的， 我国法律规定地随房走，或者房随地走，房屋买卖行为有效，那么土 地当然也属于买受方，这是毋庸置疑的。
所谓的房地分开补偿是针对房屋买卖无效案件的处理原则，如农 村的房屋出售给城镇居民，这种行为明显是违法的。在这种情况下才 会出现宅基地和房屋分开补偿的情况，当然即便是这样也并不是将宅 基地补偿给出售人，将房屋补偿给买受人，而是应当尊重基本的诚信 原则，考虑购房者重新购买的合理支出，照顾保护双方的合法利益， 合理确定买受人和出售人的比例为7 : 3,依然是买受人占有更大的 分割比例。
本案中，如果法官判决宅基地补偿归被告，其他归原告, 那么核算出来的结果是原告获得的补偿还不足五成，这样原告所获得 的补偿还不如城镇居民购买宅基地房屋获得的补偿多，这显然是不合 理的。4。 将所有动迁款支付给原告是否损害被告的权益本案中被告已经将该宅基地出售给了原告，被告也就不应当再享 有该房屋的任何权利，那么拆迁安置也就不应该再安置一个对于被拆 迁房屋没有任何权利的人。
所以，将所有动迁款支付给原告是不会对 被告的权益造成损害的。收起
