惠惠

请问购买二手房如何提取住房公积金？当时的完税凭证已经丢失，只有购房合同和过户后的房产证，请问可以提取公积金吗？怎样办理呢？谢谢~~~

拿你的购房合同或契税票到单位就可以提取.

venifer

房子产权我与我老婆在结婚前一个月买了一套房子,购房签定合同的日期为2008-5-7号,购产合同也只有写我老婆的名字,我们注册结婚为2008-5-27号,而房产证要到2009年后才能出,想问一下象这种情况,房子的产权是属于我老婆个人还是我们夫妻共有产权?

属于你老婆的

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这份协议有效,有风险吗之前跟一家公司签定商品买卖合同，预付10万订金，后来因为一些原因，不能履行合同，双方经过协商，同意亏损2万元，返还8万元。于是就签了份协议书。我想问一下协议书一定要是原件才有效吗？厂商要求我们签字了邮寄给他，但我怕到时也签字给他了，也邮寄过去了，他不还钱，那我们那份协议还有效吗？

之前跟一家公司签定商品买卖合同，预付10万订金，后来因为一些原因，不能履行合同，双方经过协商，同意亏损2万元，返还8万元。于是就签了份协议书。我想问一下协议书一定要是原件才有效吗？当然有效.这是你们双方意思表示一致的结果,且没有违反法律行政法规的强制性规定,自双方意思表示一致时就成立生效。生效后的协议对双方当事人具有法律约束力。厂商要求我们签字了邮寄给他，但我怕到时也签字给他了，也邮寄过去了，他不还钱，那我们那份协议还有效吗？从你们分处两地和厂方的行为来看，如果严格地说，厂方先签字后邮寄给你们时，该协议还没有真正的生效，只有在你们签字送达到厂方后才是合同法上真正的生效。如果生效后，对方不履行你们的悔约后签订的协议内容，没有关系，因为你们基础法律关系已经解除，厂方失去了继续占有你订金的基础，你们可以以不当得利，要求其返还，拒不返还时，可以以不当得利之债向人民法院起诉。

惠惠

开发商以每天交房限量为由延期交房，是否应该赔付业主违约金在烟台天合城买了一套房子，合同上写好是5月30号交房，但开发上却以每天交房限量为由，延期交房，去房子看了以后，发现，房子根本没有弄好，请问，这样的话开发商应该承担什么样的责任？

通常开发商延期交房都会给赔偿的，按照合同约定的数额赔偿。如果不赔偿，你们可以多找些业主一起联合请律师打官司。这种官司很好打，容易胜，所以律师也很乐意接，价钱也不贵，几千元而已，大家分摊点，没多少

果果栋

马上就要交钱以及签买期房的合同了应该注意些什么？我已打算购买一套期房，马上就要去交钱签合同了。对于应该注意的事项非常茫然，望高手给点指点，当然是越详细越好啦

购房合同中有哪些主要内容所谓购房合同也就是房产买卖合同，是指经双方当事人约定，一方转移房产所有权于他方，同时由他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人，即甲方；支付房产价款的一方叫买受人，即乙方。房产买卖合同包括以下主要内容：（一）房屋也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房，以及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外，对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿平方米。” （二）价款价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建成一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款。如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同形式即可。对于广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格。（三）履行合同的期限和方式主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付，都应规定清楚明白，切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款时间为准）。乙方交给甲方现金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。” （四）产权登记这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷，将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦。因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条。（五）税费负担根据有关法律的规定，确定应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担。采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” （六）房屋基地使用权我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权，房屋所有人对其基地只有使用权。同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费。此条款可在产权登记时进行附加说明即可。（七）违约责任即违反合同的责任，是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后，当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务，叫做违约或违反合同。在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等。此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” （八）其他款项主要还应包括合同主体，公证以及一些附加说明等。合同的主体就是指能够参加合同订立，享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明，其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿。”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份。乙方一份，＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、地址＿＿、电话＿＿＿”以及年月日等。买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人，并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，这时您千万不要被唬住。印有“北京市房地产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的，但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！要搞清公证和律师的作用房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此，没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。在这里，买房人没有搞清公证的是什么？房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”，可并没有写“合同是否公平”。同样，买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？他们的作用仅仅是“见证”而已，签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱，专门请他为您打官司。千万不要认为律师是“公正”的，他们的执业标准不是“公正”，而是“不违法”。可能有的买房人会说：律师费可是我出的，但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的？明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人，您就不会感到奇怪了！对于“见证”律师，我个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“见证”不“见证”是一样的。买的什么房要明确买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确，只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映，所以就不很明确，在发生纠纷时，对买房人显然不利。因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房直接表述清楚。面积差异处理宜选用《示范文本》第二种方法第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两，买房却要注意交房时“建筑面积”增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的，而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引买家，在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价，交房时再以“误差”为借口，让买房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是这个“误差”可能不是3％以内，而是百分之十几或更多，而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上，而“实用面积”却有可能反而减小，让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费。新版《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头，我认为买房人宜做此项选择。特别需要指出的是，我们比较房子的大小，直观的是“实用面积”或“使用面积”，过去公房交房租也是按“使用面积”交的。新的《示范文本》中没有“使用面积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨，而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致，但至少这些“建筑”是建在您买的房子里，而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响。因此，我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障，当然，如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好。否则，您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”，而没有约定“实用率”，如果交楼时赶上“实用率”缩水，您只能是欲哭无泪。赔偿利率要确定具体数字《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息。过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”，我建议买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目，五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查。因此，您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息8％）。交付期限免责条款要特别小心过去《契约》中，房地产商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”，他们为了保护自己，拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞，例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等。这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责，“不可抗力”有“法”界定还争论不休，“特殊原因”则根本无“法”界定。在这里，买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款，如果房地产商一定要加，就一定要写详细。比如：天气影响以政府向社会正式公开发布为准，不然谁能保证天不下个雪、刮个风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容，当然也不能接受为“特殊情况”。为了多一些对自己的保护，买房人最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地产商逾期交房的，最多不得超过XX日，超过时，买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”没有这个约定，可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的，已经是少之又少，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”，恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等，有关房地产商逾期交房赔偿的条款早已与您无关。交房条件要写清《示范文本》第八条里规定了交房条件，但1至4项条件都不具体，我建议买房人最好自己选择填写第5项，如果您买的是成品房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》；如果您买的是初装修房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。自己要能监察产权登记《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利，但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续，但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约？产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发“产权证”的时间又是多长？要解决这些问题，我建议买房人可考虑以下几个方法： 1．最好的方法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时间，但目前较难做到。 2．规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》，也就是说房地产商已有了房产权，已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件。 3．约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。 4．明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求，即属房地产商违约。买房不像买日用品，您虽然住进房子，可房子并等于是您的，直到有了房产证，房子才真正属于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢，他只告诉了您一半，目前，办《房产证》是需要些时间，但可没人拦着去办手续，手续都没办，等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商，但房地产商却不一定向国家交了土地出让金，不交土地出让金，即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权，房子还没有属于房地产商，他怎么过户给您。明白这个道理后，我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。钥匙谁来给新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，分清了本来就不属于一个合同，不属于相同签约人的责、权、利关系。建设部虽然要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司，由社会招标产生，但在落实上还有一个过程。因为，新楼盘的物业管理工作不可能回避，《示范文本》没有的东西，不等于房地产商不写进“补充协议”里，所以，您一定要留意在您该拿钥匙时，会不会杀出一个“程咬金”。以上是本人对《示范文本》的一些拙见，“补充协议”每个房地产商各有不同的版本，本人无法评说，但房地产商的“补充协议”有一点肯定是共同的，那就是最大限度的保护自己，作为买房人只能是见招拆招、有样学样，用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己。好在目前房地产市场是买方市场，主动权在买房人手里，买房合同又有了选择余地，只要您谨记，买房子也要“一慢、二看、三通过”，不头脑发热、心血来潮，应该比早期买房人幸福得多

紫竹临峰

二手房买卖问题一种是有些二手房在买卖合同中未注明使用年限，而实际房屋都有使用年限，到期或房屋报废，是否还可以在此处建房。

产权证上有登记，至于到期或别的情况出现，其实施细则尚未出台，细则会有详细说法并具可操作性。

果果栋

二手门面怎么交才好？？？？我才买了一套门面，还没有签合同的，他是一套二手门面，可能房产证办理下来还不到5年，我们交谈价格是93000块钱的话，过户的时候我帮他交所以的费用，90000块钱的话，过户的费用是各叫各，还有个问题是他的土地使用证还没有办下来，现在只有房产证，我想知道我该怎么办呢那种办法对我好些呢还有要交那些税

各交各便宜多回答者：tousel - 秀才三级 5-12 11:24 不一定,现在很多人在交易的时候都把成交价做低,这样可以省下很多. 没有土地证的话是不能过户的.要等到土地正办好之后才能过后. 你要买的这个房子.你所要交的税费有|: 3%契税. 0.05%印花税. 其他的都是卖方交了. 5.5%营业税 1%个人所得税 1%土地增值税.

果果栋

交钱不给房产证办理事情2003年我在开发商索某手中购买一套住房(90平方米),后来了解到,我购买的住房是王某开发,因王某欠索某钱,顶给索某的.后来索某外出,找不他,房产证一直未办成.2007年12月王某找到我说要办房产证,让我给他交6500元,并且告诉我钱多退少补,我和索某的合同他不管,由我和索某协商解决,如果在一年内索某不回来,王某把房产证给我.2008年5月23日,我问王某房产证的事,王某让我把欠索某的钱给他,不然不给我办房产证,我说,我欠索某的钱不能给你,你如果不给我办房产证,就把我的6500元钱退还给我,王某说,钱已经花一部分了,只能退还给我一部份.例如他说在办房产证前的评估等费用,他不给我办证,这些钱该我出吗?我的6500是不是可以退还给我,我是不是能告求王某对我欺诈,对我进行赔偿?谢谢!

这种问题是明显的欺诈行为,办理房产证的费用你已经交了,也是经过他同意的,现在他反悔怎么都说不过去,在说了你前的是索某的钱和他没有任何的关系也就是说和王某没有直接的债权关系.你可以拿起法律的武器维护自己的尊严.我就是搞房地产的,你不用担心没事的

乐生

谁有中介的二手房居间合同范本？：中介的二手房居间合同范本问题补充：没买过二手房，想知道居间合同中一般是怎么写的？比如房本必须交给中介、定金由中介保管，甲方乙方违约中介费由定金中扣除。。。。。。猜的对吗？最后，以踩着你脖子的方式逼迫你成交，对吗？

《二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)8月1日启用，所有二手房交易签订的《居间合同》都必须通过“二手房网上交易系统”打印，其他任何印刷版、手写版合同不得继续使用。“这直接影响到交易方式等诸多方面，对二手房市交易将产生重大影响。”业内人士和法律界人士说。对于新版合同，律师界和中介机构人士提醒：买卖双方应在交易谈妥之前，通过网上或中介公司取得合同示范文本，充分理解后，再正式签约，千万不要匆忙签约。多位律师表示新合同仍有诸多地方需要完善。中介提供信息就能拿佣金？房地产市场持续火爆，不时出现卖方因房价上涨而违约的情况。为了保障中介方的权益，《居间合同》第22条规定：“买卖双方利用居间方提供的信息等，私自签订《二手房买卖合同》或者另行通过其他居间签订合同，买卖双方应承担违约责任。居间方有权要求买卖方支付本合同约定的全部佣金。” 房地产法律业务委员会副主任舒卫东表示，这个条款意味着，在买卖双方签订《买卖合同》后，凡是向他们提供过相关房地产的信息并签订《居间合同》的中介机构都有权收取佣金。“这与《合同法》是相抵触的。”舒卫东说，《合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人才应该按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。新版合同能杜绝“阴阳合同”？在此前的二手房交易中，买卖双方为了逃税或向银行申请较高信贷额度，大量出现“阴阳合同”，这已成为业界普遍存在的“潜规则”。新版合同启用后，不少人认为这将彻底杜绝“阴阳合同”，但多数中介机构人士认为“这是不可能的事情”。深圳市成宏房地产经纪有限金色分公司易明利经理说：“阴阳合同”作为长期存在的“潜规则”，难以杜绝，受利益驱使，买卖双方仍会私下签订“阴合同”。 “阴阳合同”的产生一方面与买卖双方法律意识单薄有关，另一方面中介结构起到了推波助澜的作用，因为如果能帮助买卖双方压低税费，成交率就会提高。专注研究二手房的广东中圳律师事务所律师梁赤认为，单靠推广签订新版二手房交易合同来杜绝签订“阴阳合同”，是一厢情愿。梁赤说，双方在新版合同之外如果签订“阴合同”，并且双方没有纷争，新版合同如何制约得了呢？这其中不排除中介采用其他方式来规避税费，比如把部分房价转移到装修费上等。如何有效杜绝“阴阳合同”？梁赤认为，政府必须出台相关措施予以配合，使签订“阴阳合同”双方觉得无利可图，才能杜绝“阴阳合同”。国土部门应尽快出台二手房屋交易评估基准价，以该评估基准价计算纳税标准，堵塞交易价格低于市场价格的漏洞，消除买卖双方逃税的侥幸心理。其次，将偷税漏税行为纳入诚信系统。舒卫东律师提醒：《刑法》第二百零一条规定，偷税达到一定数额，就是违法犯罪行为，将处罚金，乃至拘役判刑。 “打印程序”是否有法律依据？多位律师也对市国土资源和房产管理局下发的《关于规范二手房合同打印程序的通知》提出了不同看法。通知要求，全市各房地产登记机构、各房地产经纪机构自8月1日起，必须通过“二手房网上交易系统”打印《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同》，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。通过经纪机构购买二手房的市民，可以通过经纪机构从网上下载打印合同；至于买卖双方自行成交的，可任选一家房地产经纪机构代打二手房买卖合同，房地产经纪机构不得无故拒绝，违者，主管部门将取消其打印二手房买卖合同的资格。购房者只需按规定缴纳工本费即可。律师认为，主管部门推广合同示范文本无可厚非，但要求“必须有资格才能打印‘我’的合同，必须交钱才能拿到‘我’的合同”，显然是侵犯了公民缔约自由。缔约自由包括合同内容、合同形式、权利的处分等自由。上述规定是否有法律依据？违约条款是否过于简单？针对新合同的具体内容，梁赤等律师指出，新合同第十七条关于“违约责任”的一款规定定金罚则过于简单，仅有违约金而没有赔偿损失。梁赤说，前段时间二手楼交易产生大量卖方违约，这与房价上涨而中介交易合同的违约条款订立过于简单有关。根据合同法第107条规定，应尽可能详尽签订违约条款。买卖双方任何一方不履行或违反合同约定的义务，导致合同交易的目的不能实现，守约方有权根据当时的违约情形选择下列条款之一处理：1、选择定金罚则：买方反悔不购买房屋的，卖方有权没收其房屋定金；卖方反悔不出售房屋的，卖方应双倍退还买方房屋定金。2、选择违约金及赔偿：违约方支付守约方该房产总价款违约金。如上述违约金不足以补偿守约方的实际损失以及该房产的涨跌房价的损失，违约方还应赔偿实际损失及房产涨跌价差的损失。计算房产涨跌损失原则以该房产最相类似的市场成交价(或评估机构的评估价)与合同成交价之差确定。委托担保条款责任不明？对于合同第二条中规定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起-日内向担保公司和居间方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续，买方应予协助。” 梁赤认为，这一条款责任不明。到底是居间方为卖方委托担保公司赎楼，还是卖方直接委托公司赎楼，还是居间方和卖方同时委托担保公司？由谁与担保公司设定权利义务？如果担保公司拖延赎楼的时间，责任是居间方还是卖方？如果约定不明，一旦担保公司拖延赎楼的时间导致未能按合同约定的时间完成交易过户，卖方将首先要对买方承担违约责任。能否有效解决户口问题？很多家长不惜花巨资购买一处房产，仅仅是为了获得一个学位或户口。但如果房子过户后，卖方登记的户口地址仍然在该房产内，买方的户口就无法迁移，孩子仍然无法到附近学校读书。新版合同为此专门设定了“附着于该房地产的户口”条款，约定卖方在收到房地产转让总价款后的一定时间内，保证迁出该房地产所附着的户口，否则将承担违约责任。房地产法律业务委员会副主任舒卫东指出，“问题是，公安机关规定的迁户口条件很严谨，户口能否迁出并非仅有主观愿望就能实现的。即便合同规定卖方违约后要承担责任，但很可能无法解决实际情况。”所以，新版合同只具有提醒价值，而不能有效解决房产户口问题。多数市民不熟悉新版合同在新合同启用首日，家住福田金色花园的沈先生说，之前他通过媒体知道了这个新版合同，但对于具体内容并不了解。在记者的调查中，90%以上的受访者与沈先生一样，对新合同缺乏了解。从事二手房交易的不少中介机构人士对于新合同详细内容也并不熟悉。昨日记者以客户身份调查多家中介公司的业务员，对于新合同具体事项，得到的答复都是“不清楚”、“还不完全了解”。中原物业顾问有限公司下属的某三级市场的业务人员直接告诉记者：“我不清楚，你还是去问经理”。对于新版合同的启用，业内人士也表现出两种不同的态度。部分中介公司负责人认为这对行业将产生积极作用，而部分人士则表示新合同的作用有限。样本参考：范本内容：你还是进上面的网站，看范本内容吧！那是新的范本。如果看后还不懂的话，建议你找个律师帮忙吧，或看有什么熟人认识什么律师的，都可以请他们帮忙。买房也是一件大事，最好一切的顺利的情况下买，要不损失的还是自己。还有签合同的时候要注意文字转角，要理解好合同的意思，要不就会吃亏了。给你举个文字转角的例子“有一次我小堂弟去买皮鞋，他喜欢红蜻蜓的。但是他刚来这城市，对很多地方都不很熟悉，找不到红蜻蜓的专卖店。后来他去到一家大商场，里面有的地方是卖红蜻蜓的，他去买的时候试了一下就买下来了。当他付钱后，拿着小票去取皮鞋，发现这纸箱上写的是‘西部红蜻蜓’，晕~~。上当了，他拿去退，说是假货但是被拒绝了，他们的理由是怎么能说是假的呢？你买的时候我又没说过是意大利红蜻蜓，这是红蜻蜓的，是西部红蜻蜓~~~`。”吐血了吧？这就是所谓的文字转角。有些人往往是吃你那一个字眼，你就会上当。所以买房就更加小心

乐生

合同法案例分析急某市百货公司于某年派业务员王甲带着公司开具的定购陶瓷的介绍信，参加某地区的工业产品的展览会。王甲在和某陶瓷厂签订了一份买卖陶瓷的合同后，发现该厂的瓷盘质地细腻，价格便宜，随又和该厂签订了一份买卖磁盘的合同。合同订立后，王即随同瓷器厂的送货车回到百货公司。货到公司后，公司以王甲自作主张，不承认其所签订合同为由，拒收货物，瓷器厂无奈，只得起诉到法院。问1上述两份合同是否有效？2该合同纠纷应如何处理？请各位大哥帮忙，最好一问问答谢谢了

这些个关于实务的问题，你可以到法律教育网免费律师黄页中问一下专职律师，这些律师都是跟法律教育网合作，为学员提供免费答疑服务的，以后你有关于实务性的问题，都可以去这里问一下。（具体步骤：从下面这个链接进去，找到“律师黄页”的链接或者在百度上搜“法律教育网律师黄页”，然后点进去免费注册一个代号，提问问题就ok了，律师们会在很短的时间内给你解答的。）

乐生

我家买了个房子应该注意那些？选了个还没有开盘的``就是瓷钻什么的没有整还有门窗什么的！！！剩下的都整完了`我家买了3个一个车库一个工建一个住宅的！！！交了3万定钱！！！！我想问下``以后那些钱是不是一次性交齐。。。我家不是贷款可以一次性交上的！！我想问下有没有什么危险。一般的都什么时候交在签合同的时候都需要注意什么？？给详细点！！不要复制的！！

需要注意房子的位置、朝向、结构、建筑质量、小区的的配套设施、物业管理。再有就是房产商的手续是否齐全，办理房产证和土地证的时间要注明在购房合同当中。

乐生

房产合同纠纷求助！我父亲去世，留下一处房产，有继承权的分别是母亲，我和哥哥，爷爷。我和哥哥在外地居住，不需要继承权，而爷爷也表示要放弃继承。由于时间的原因，所以到现在还没过户到母亲名下。前段时间，母亲和买方，中介所签定了房产买卖合同（此时，房产还没过户到母亲名下，而合同上只有母亲的签名，合同规定房产在2007年10月1日前过户到母亲名下，最终过户到买方，买方首先支付了10W的预付金，合同上面没有任何条款提到中介以及需要支付中介的有关费用，只有中介的一个公章）。在这之后，哥哥在公证处签定了放弃继承的公证书，而我和爷爷还没签定，当然也没过户到母亲名下。当我看了合同之后，觉得母亲卖亏了，于是我提出和买方商量重新签定合同，此举遭到了中介果断的拒绝，威胁我要卖就卖，不卖就支付20%的违约金和预付金，不然就打官司，要我支付违约金，中介费和他们的损失。（我从小到大啥都怕，就不怕被人威胁！）在此，小弟我希望各位大哥大姐们能帮下我的忙~

具体问题是可以来起诉解决问题的，可以以你母亲卖房没有经过你们同意,你们没有书面放弃继承,是认为你们已经继承的，你们是房屋共有人,要求撤消房屋买卖合同,中介也有错误.具体问题最好是当面咨询律师.如有需要可以上我的百度空间看下

乐生

房地产销售合同问题合同中的:4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。客户指哪一方?哪来的客户?第三者介入吗？为什么?

问题很简单~ 客户是指买房子的下家~ 这句话的意思就是说,如果下家(买家)决定买上家(房东)的房子,交了定金.如果后悔了,定金是要没收的,这个你是知道的吧? 由甲乙双方五五分成,就是说中介公司要和房东一人分一半.反过来,如果房东不卖的话,也会产生违约金的问题,那么中介公司也会要求分一半的条款. =========== 这个条款看起来合理,其实是不合法的,中介公司只是服务性质的行业.他可以要求违约方支付一定的损失赔偿,但是这么写进合同是不太好的. 但是现在的人越来越抠门,买房子的时候中介费大多都不愿意给,实在没办法才会产生这样的事情.可以最大限度的降低损失.而且可以有效的解决跳中介的问题.

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房屋租赁合同问题我们家饭店的店面是租的居委会的，租赁合同今年九月份到期，可现在我们接到居委会的通知，说店面已被卖掉，并要求我们在五一之前搬走，或者提高租金。我想咨询知晓法律的朋友，我们家跟居委会是签了合同的，他有权利单方终止合同吗。我们有什么样的权力。谢谢各位。问题补充：“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”我想再请问下，这个法律条文里的“合理期限”是怎么定义的。

我们家饭店的店面是租的居委会的，租赁合同今年九月份到期，可现在我们接到居委会的通知，说店面已被卖掉，并要求我们在五一之前搬走，或者提高租金。我想咨询知晓法律的朋友，我们家跟居委会是签了合同的，他有权利单方终止合同吗。我们有什么样的权力。你们的租赁合同是定期租赁合同，居委会无权单方解除合同。居委会单方解除合同的行为是一种违约行为，你可以要求居委会继承履行合同，如果造成你方损失的，你可以要求其承担赔偿责任。问题补充：“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 我想再请问下，这个法律条文里的“合理期限”是怎么定义的。你可以参照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”来理解。

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房屋买卖无效合同有哪些情况

房屋买卖无效合同有哪些情况房屋买卖无效合同无法一一列举，但可以有办法确定，即签订房屋买卖合同的双方当事主体合格，意思表示真实时，合同成立，但合同成立后，是否生效取决于主体、意思表示、标的内容是否符合法律、行政法规的强制性规定，符合的合同生效，否则，合同不生效。一个不生效的合同就是无效合同。具体情况你可以依这一标准来考量某一个具体合同是否能够生效就行了。

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关于房屋延期交付使用违约金我是吉林省某市的一个居民，购买期房一套，与开发商合同中写明2006年11月15日交付使用，可12月30日才交付使用，请问房屋延期交付使用违约金我应怎么向其讨要，讨要的比例是多少？谢谢问题补充：我已交付了全部房款，但开发商没有按约定时间交付给我。提问者：feather99999-试用期一级

违约金要根据商品房买卖合同约定的条件来计算,通常在签订商品房买卖合同时,就已经确定了违约金条款.你可以根据该条款主张自己的权利.其中，商品房买卖合同通常都是格式条款，对争议的方式基本上都是“产生争议后由双方协商解决，协商不成向不动产所在地人民法院提起诉讼。”购买人可以根据商品房买卖合同中的具体约定来解决。当然也可以不协商直接向不动产所在地的人民法院起诉，要求商品房开发商承担延期交付的违约责任。

果果栋

中介费已付，中介公司为何还不让双方私下接触已与买家解除二手房买卖合同，中介费已付，中介公司为何还不让双方私下接触为什么中介公司怂恿卖方索要违约金

怕客户和房主之间私自联系把这个交易给完成了就把中介给跳了这样他们就什么钱都赚不到了如果你中介费都交了估计他们不会退了索要违约金其实就是中介想赚双方的钱~ 如果房主要是把这个房子交给中介公司代理了那这个房主是不能私自和客户谈买卖房子的这样房主就违约了如果房主答应不私自卖这个房子就很好解决了按理来说中介公司收了双方的钱就很过分了一般的情况中介只收客户的中介费房主给他们中介房子让他们给卖是不用付中介费的~~ 其实中介收的这12000元他们也是白赚的至于房主收的3000元应当退给你他没有理由收你的钱如果他觉得有问题可以让他去找中介因为必定是中介代理的他的房子至于12000的问题必须找他们去要能要多少要多少~~

果果栋

房产证加名我在广州的,LG婚前买了一房子,贷款的,2007年2月交楼,还没出房产证.购房合同只有他一个人的名字,首期也是他付的.两人2008年1月领证.现在,LG想在房产证上加上我的名字,应该到那个部门,办理什么手续,需要多少费用呢?请高人详细指点.(另:有一朋友告诉我,可等房产证出来后,经银行同意,凭结婚证到广州房管局,LG现场签名同意,就可以加了.此法是否可行?我需要详细的资料:1.银行要办什么手续才同意的名呢?;2.房管局需要银行证明吗?3.去房管局办理,还要带什么资料?

目前不能了，共有产权，必须在没有贷款的情况下才行。贷款的房屋，银行拥有他项权，属于限制转移的房子，不能买卖的！

梦然m

已交定金，扣住房主的借款合同和购房发票可以吗？买二手房，但是要三个月后才能过户，已交定金，扣住房主的借款合同和购房发票可以吗？买二手房，为了无营业税，和房主说好三个月后过户，交了一部分定金，并签了合同，因为房主银行房款没有还清，所以没有房产证，中介说扣住房主的借款合同和购房发票，请问这样有法律保证吗

银行房款没有还清都无所谓.卖家可以提前还贷或以买家的首期为卖家还贷就可以了.这一点没有什么风险. 中介扣住房主的借款合同和购房发票只能让卖家短时间不能出售此房.这些东东卖家可以去挂失. 三个月以后过户的话.首先合同要注明规范.明确的注明过户的时间.最好做一份律师见证.以免到时候引起不必要的纠纷. 不明白的给我百度发信息.

1450935775

商品房买卖合同一经依法签订能否单方销毁

根据法律规定，不动产的交易合同以登记备案为生效的必须条件，登记备案后，登记部门就有存档的一份，可以查阅的。未登记备案的属于无效合同，不销毁也没有效力。

梦然m

办房产证可以办夫妻另一方的名字吗夫妻两人婚后买的房子,购房合同和发票都是写的男方的姓名,当时由于一些原因没办房产证,现在想办房产证.那么,办房产证时,房产证上能写女方的名字吗?或者夫妻双方两个人的名字都写?需要什么手续或是证件?比如结婚证之类的.

只要你去办理房产证就必须带上（双方）结婚证身份证（原件和复印件）双方共同或单方委托（要去公证处公证才有效。去房产局办理，证上是双方的名字。（前提：已婚夫妇）赠送答案：提醒你一下，还要办理国有土地使用证

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