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论商业房地产全程运作模式
解决时间：2008-6-18 09:09
前言
商业房地产发展之路
随着国内商业房地产的兴起，发展商依靠销售产权短期获利后，不顾及商业房地产项目的商业重要性，盲目销售致使60%以上的商业房地产项目濒临崩溃边缘，最终导致发展商名誉受损自食其果，一次失败的经历已足以令发展商名誉扫地，成为业内笑柄和反面教材。
目前，越来越多的发展商已经从教训中充分认识到商业房地产在运作上的复杂性和专业性，侥幸心理已经完全破灭，开始依靠专业的前期策划公司、招商及销售代理公司、经营管理公司等各方共同合作，努力促使和帮助发展商在商业项目短期获利退出的基础上保持后续经营成功。 使商业项目...全部
论商业房地产全程运作模式
解决时间：2008-6-18 09:09
前言
商业房地产发展之路
随着国内商业房地产的兴起，发展商依靠销售产权短期获利后，不顾及商业房地产项目的商业重要性，盲目销售致使60%以上的商业房地产项目濒临崩溃边缘，最终导致发展商名誉受损自食其果，一次失败的经历已足以令发展商名誉扫地，成为业内笑柄和反面教材。
目前，越来越多的发展商已经从教训中充分认识到商业房地产在运作上的复杂性和专业性，侥幸心理已经完全破灭，开始依靠专业的前期策划公司、招商及销售代理公司、经营管理公司等各方共同合作，努力促使和帮助发展商在商业项目短期获利退出的基础上保持后续经营成功。
使商业项目不再是烫手山芋而弃之可惜。
本人观点坚持认为，在销售前期即完善全程的商业策划，是为成功的关键之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目标招商商家的需求和招商执行时的可行性，是为成功的关键之二；在销售的过程中，严格控制投资业主和自营业主因各自不同行为的特征而对商业项目的招商和经营的影响，是为成功的关键之三；在销售时预留资金保障经营管理公司的初期运转，培养期内的租金补贴和开业前后的促销及宣传推广，是为成功的关键之四。
只有严格履行上述四点关键要素才能使得商业项目运作成功，使发展商短期获利退出，使投资和自营业主获得回报，使经营商家长期稳定经营，实现多赢的最终结果。
商业房地产代理业务发展战略建议
1、战略目标
商业房地产的发展战略分别为短、中、长期三类项目目标而规划制定。
(1) 短期项目目标
销售后实现短期获利的项目，以销售为主，招商配合，不经营管理。
(2) 中期项目目标
局部销售、局部招商，销售及招商相互配合，视招商成果决定是否经营管理转变为长期项目。
(3) 长期项目目标
只租不售项目，招商后经营管理为主，稳定资金流收益，并树立品牌形象。
综上所述，认知主营项目性质后，房地产代理业的商业房地产发展战略目标才能清晰的被勾勒：优秀的企业发展战略有利于企业长期目标的实现。
2、实现商业房地产三大核心竞争力的五个关键步骤：（战略目标分解）
2。1成立招商部
2。2改制研展部（或市场部）增设商业策划职能
2。3成立商业策划部
2。4成立项目管理部-商业事业部
2。
5将经营/物业管理部列入发展战略（先外发战略合作公司后成立营运管理部门）
2。1 招商部
成立招商部门的是为了进一步完善代理公司在商业房地产领域内的专业服务内容和实现核心竞争力（招商代理）的职能部门，并审时度势开拓新的业务领域。
招商部筹建初期，根据商业房地产的商业性及房地产性，招商部被分为商业策划及招商两种职能。
1．商业策划：发展未来核心竞争力的首要任务是：补充扎实的商业市场调查、商业研展及商业策划理论，规避其他代理公司强势在于执行，但缺乏扎实的内功的尴尬局面。
在商业策划职能中商业项目需要三份标准的报告来对整个项目进行自始至终的全程策划，分别为：
⑴ 市场调查报告（签约前）
经营者调查
消费者调查
投资者调查
竞争分析
开发策略
⑵ 项目初步可行性建议（签约后收费前-前期策划费用）
方案一
方案二
SWOT分析
可行性及投资分析
⑶ 商业策划报告（收费后）
经济分析
市场分析
营销分析
可行性及投资分析
（另撰文叙述商业策划报告的专业写作培训讲义-参见商业策划报告标准模版）
在近两年多的专业公司历练后，完全能够胜任为商业房地产代理公司筹建招商部并培养商业策划人员，发展公司未来发展的核心竞争力之一：前期商业策划的精准性及可执行性。
精准及可执行性原则必须列为报告呈交前的首要审核标准，避免五大行类公司报告的空洞和夸张且无可执行性等手段。
2。 招商
就商业房地产的商业性而言：招商必须考虑到项目后期持续稳定的长期经营，进驻的商家能否顺利经营并持久发展。
代理公司所需的招商职能并不仅仅是单纯的对某一项目的招商而必须为前期商业策略提供精准的经营者资料（参见“商业策划部门与招商部门的协同市场研究-经营者”）。招商部的发展计划之一即为与目前所有的连锁品牌公司签约，达成战略合作伙伴协议：
战略合作协议
代理的所有商业项目，可以提供适当的租金优惠、免租期、装修补贴等给经营者；
经营者也必须提供可以对外公布的商业资料，例如开店标准、年度开店计划、目前分店数量、品牌资料、营业额等等；
根据商业性利用招商渠道而发展的战略合作伙伴商家，将为前期商业策划提供最直观的一手资料。
根据商业房地产的房地产性而言：又可分为两类：
ⅰ开发商获地后迅速建造、销售后获利、土地成为房屋形式出售
ⅱ发展商获地后建造但不销售，招商后持有并经营增加无形资产价值后再评估抵押土地及房产或出售土地（及土地上一切房产）。
房产及地产概念的根本区别在于销售或招商，但目前众多的发展商已经开始采取部分销售后迅速短期获利，部分招商成功后管理经营。
招商部将招商人员编制分为两类：一类为房产性的招商人员：配合销售性质项目的招商工作。
另一类为地产性的招商人员，主从于为实现后期经营成功的招商人员（详见经营管理公司发展计划）。
在对招商部门人员的职能进行详细细分后，便有了理论依据及基础。部门的核心功能将成为主导部门发展的未来目标。
在此之后，需要立即对招商部门的工作执行层面进行计划及实施。对招商或任何职能部门而言，最为有效的管理方法为：
ⅰ 工作流程
ⅱ 管理表/工具表
ⅲ 数据库
工作流程：代理类公司的软肋之一是为流程不足，并且现在所使用的流程制定不规范，不成体系，人管多于流程管。
系统管理失效。
管理表/工具表 ：表格的使用分为两种,一为执行者的工具表，按流程在工作执行时必须使用的表单。二为管理者的管理表，汇总编审执行结果及决策所使用的表单，使工作流程运作充分，不再是一纸空文。
数据库：建立数据库的目的是为部门积累统计商业资料，分类归纳后定性汇编，为现有或将来的业务提供决策依据。（参见：商业房地产数据库建立及发展维护计划）
2。2&2。3 商业策划部
商业房地产根据其商业重要性，调查研究的对象以：经营者、消费者及投资者三个目标市场为主。
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