回迁安置房的税收政策有哪些?
回迁安置房的税收政策
一、营业税
1、总局公行2014年2号:纳税人以自己名义立项,在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定,视同销售不动产征收营业税,其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第(三)项的规定予以核定,但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 (按组成计税价,组价=(成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率),但在这个公式中的成本不包括土地使用权价款。)
2、拆迁安置实物补偿(以面积换面积)。国税函发【1995...全部
回迁安置房的税收政策
一、营业税
1、总局公行2014年2号:纳税人以自己名义立项,在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定,视同销售不动产征收营业税,其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第(三)项的规定予以核定,但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
(按组成计税价,组价=(成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率),但在这个公式中的成本不包括土地使用权价款。)
2、拆迁安置实物补偿(以面积换面积)。国税函发【1995】594号:对偿还面积与拆迁面积相等部分,由税务部门按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
594号文件已作废,且实物补偿是否也应该属于总局2014年2号公告所说的无偿转让回迁安置房。
3、开发回迁安置房由政府下面的公司回购用于拆迁安置,回购价远低于市场价。对这种情形没有明确的文件规定,征营业税应按回购价还是市场价,条例第五条规定:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
纳税人实际收取的价款无疑是回购价,而不是市场价。
按回购价是否存在计税依据明显偏低且无正当理由呢?个人认为:一、政府行为,不算无正当理由。二、按总局2号公告和594号文件,也都是按成本价征营业税,而不是按市场价。
二、企业所得税
相对来说,企业所得税是最好处理,最不需要争议的。按国税发【2009】31号文件,应视同销售,视同销售价格首选同类产品售价,也就是按市场价确认收入。同时,按市场价确认拆迁安置补偿支出。
如果按成本价或者纳税人实际收取的房屋价款确认收入的话,那么,也只能按成本价或实收价确认拆迁安置补偿支出。
无论按哪个价格,不影响企业所得税计算结果。
三、土地增值税
土地增值税应该是与企业所得税同样的处理方式,但土地增值税因为土地和开发成本可以加扣20%,所以很多税务部门倾向于按成本价或实收价计收入和拆迁补偿支出。
另一方面,税务部门之所以倾向于这么处理,我想应该有营业税政策和纳税人账务处理的原因。因为营业税是按成本价征的,特别是有回购价的,企业一般按回购价开发票,计收入。
如果是总局2号公告所说的无偿转让回迁安置房,或者594号文件说的以面积换面积,个人认为,按土地增值税政策,应该与企业所得税一样,按市场价计收入,同时,按市场价确认拆迁安置补偿支出。
国税发【2009】91号第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
如果是商定了回购价的,可能按实际回购价确认收入和成本显得更合理,也与营业税政策更协调。收起