卖旧房买新房有哪些流程

你好！一、选房：　　选择地理位置对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。　　　　对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素；上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段；有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。　　　　选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循 “ 三大一小 ” 的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求 “ 三大一小 ” ，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证 15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。　　　　同时在选择户型时应注意： A、厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应在3.9米以上，至少也应满足3.6米；B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅；C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。　　考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。　　考察小区内环境，可从以下几个方面审视： 1.小区内绿化程度；2.小区内功能划分；3.社区内无干扰，人、车分流。　　社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。　　考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。　　查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。　　五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。　　两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。二、物业管理　　询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。三、总价格、单位价格、楼面地价　　总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。　　单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。　　楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积；楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。四、签订认购书　　商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。　　签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：　　（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。　　（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。　　（3）房价。包括单价；总价。　　（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。　　（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。　　当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：　　•　项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。　　•　购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。　　•　房款支付方式。　　•　购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。五、预售　　买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。六、签订买卖契约　　购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。　　签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：　　（1）土地使用证号及使用年限　　（2）商品房销售许可证号　　（3）房产名称及购房人购买房产的类型　　（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期　　（5）房价款。包括单价和总价　　（6）付款方式　　（7）双方违约条款　　（8）保修条款　　（9）买方接受物业管理公司管理条款　　（10）预售登记　　（11）房屋转让　　（12）房屋过户　　（13）纠纷、争议的解决方式　　（14）附件一：房屋户型图　　（15）附件二：装修设备标准　　（16）附件三：共有共用部位　　　同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。七、办理入住　　签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。八、过户　　办理产权过户、领房产证：最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。

张***

买新房还是旧房有哪些优势比拼呢？

　　1、户型设计-----新房胜出　　新房：设计新颖，房屋结构划分符合现代，房屋装修可以依据自身想法，加入更多主观意愿。　　二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等，很多二手房已经装修完成，自己改动空间小，改动成本大。　　综合：新房凭借其“新”胜出。　　2、配套交通-----二手房胜出　　新房：新开发楼盘多远离中心城区，对于依靠公共交通的上班族来说有所不便。很多新开发楼盘周边商场、医院等配套设施在建中或者还未建设。　　二手房：大多分布在市中心，商业繁华地段或者老城区，交通及周边配套设施相对完善并且集中，生活便利。　　综合：二手依靠其开发的时间优势略胜一筹。　　3、价格-----二手房胜出　　新房：新房订价地段为首，再结合新近出让用地的楼面价来考虑，更多的订价方法是依照本区域领先楼盘比照订价，因而价格中的泡沫成分比较多。　　二手房：二手房的订价来源于两个方面，是新房均价，和房主内心想法订价，可谈判余地大。　　综合：鉴于同地段二手房价格较低且弹性大，二手房价格优势更加明显。

n***

买房子的全部流程

简单说一下：一手房购买及5+2证一手新房程序如下：选房(同时签预购房协议)→交首付(同时签商品房认购书)→签商品房买卖合同(同时开发商收回了预购房协议及商品房认购书)→办理贷款(同时缴纳契税及房屋维修基金). 开发商只能在预售许可证下来后才能和你签商品房买卖合同. 合同签好了,办贷款. 还贷是看你贷款的年限，根据你自己的经济情况来还，当然它有每月的最低还款额度！如果有条件允许的话，最好是提前还贷！这样还的总额就少，少还一笔利息！在签定合同后7日内付首付，首付之后可以办理按揭贷款。开发商的五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》购房时请查清，以免上当受骗！

B***

卖房时过户,我能得到什么凭证,用于买新房

可以用于买新房时免税.你在卖房时,就会收到下家的首付款,同时也签定了买卖合同,过户时,交易中心会给你一张单子,上面写明你在什么时候卖的房子,价格多少及相关的费用,如你买新房时,可以凭这张单子在交易中心免税.

心***

先售旧房，再买新房，如何办？我想出售现

这主要看你是否需要用卖旧房的钱去购买新房。如果你有足够的钱，去购买新房，建议你先买新房再卖旧房，这样的话就比较省事（你没有周转房），而且你可以申请银行贷款，在卖完旧房后，再去提前还款就可以，现在大部分银行对提前还贷还不收违约金的。如果你没有钱去购买新房，我建议你把你的房子多挂几家中介公司，争取卖个好价钱，在这个同时，你不断去寻找适合你的房子，在和购买你房子的客户谈判的时候，最好留出3个月左右的时间，作为条件，争取3个月找到合适的房子，一般的话，基本上新客户还是可以接受的。

h***

房产证改名需要什么费用和程序？房产证改

房产证更名分为几种情况：交易更名、赠与更名、继承更名、夫妻更名、房屋交换更名等多种情况。费用也是不同的。详情可参考附件。

家***

房产证我丈夫四兄弟,几年前,婆婆有一旧

是的，正常的继承公证的时候一定要他们签字。除非你的婆婆有书面遗嘱。如果有人可以做证也可以法庭上见了，不过这样弟兄感情就没了。你作为嫂子，还是帮他协调一下吧，家里的事情能自己解决就解决了，钱材乃身外之物，别闹的大家不开心

箭***

免税问题我有一套唯一住房，我要把这套房

天意:你好！可视您购房的价值全部或部分免个人所得税。

箭***

国外适合情侣旅游的景点有哪些？想带女

天意:你好！可视您购房的价值全部或部分免个人所得税。

烟***

房屋先买后卖的弊端有哪些？

1、首付问题：由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，换新房首付款的来源是最棘手的难题，所以通过各种渠道筹措资金是解决问题的要害所在。 2、对于想付清全款的换房族来说，万一碰到“新房到手而旧房却出不了手”，剩余的房款无法准时付清，容易造成纠纷。 3、对于想贷款的换房族来说，新买的新房属于二套房，首付提高，也无法享受首套贷款利率，换房成本提高。

8***

已签换房协议但没办理过户手续,产权归何方

一、如果你办理了公证的授权书给他，就合法。二、如有不明之处请致电15801392399，13146826808。胡文友律师(北京房产法律事务中心： )

陌***

换房者在卖旧房时该做哪些事情？

一．合理估价自己的房子如何为自己将要出售的房屋定价，是卖房者最先考虑的问题。建议购房者可以通过两种方法进行估价： 1．去一些大中介公司了解价格行情作为参考，根据自身缓急情况对这一参考价格进行加减后报个合理的价格。 2．在大型房产网站上查找相近房源出售信息，进行估价。 3．去找专业的房屋评估公司，利用专业的估价系统进行估价。二．挂牌出售前的准备工作 1．委托靠谱的中介来售房或自己在大型网站挂售房屋 a．剔除黑中介； b．找成交量大的中介； c．找口碑好、品牌大的中介； d．找到靠谱的中介公司，再找靠谱的经纪人。 2．整理好自己的房子挂牌前，对自己的房产做好清洁工作，整理有序、带精装修的房子更容易有卖相。例如，占空间太大位置的家具，而且自己也不打算带走的，能扔就扔。给来看房的买家留下房屋使用面积大的好印象，对自己出售房产的价格有利。 3．了解本小区的行情可以假装买家向中介询问，对自己小区的市场价有所了解。 4．对比了解优劣势和小区同时在卖的其它房源的对比，了解自己所卖房产的优劣势，估算挂牌价格。三．旧房挂售期间可以寻找合适的新房源 1．买卖同时进行需合理计划换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。对未来要买的房子的地段、小区、楼层、环境等要有一个合理的计划，先将要入手的房子的大体位置定下来，然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。 2．如何寻找房源 a．市场不是任何时候都有你想买得到的房源，尽可能多备选几个楼盘小区； b．可以通过中介门店寻找房源； c．网络上寻找房源，检查房源图片是否具有漏洞，对比查看发布房源的价格，同时要学会识别假房源，避免上当受骗。四．卖房前做好风险预估市场上行的过程中，先卖后买在存在着风险，如：存在政策风险，或者面临无处居住的窘境。 1．适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。 2．可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。 3．如果没有碰到投资客，换房者可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。五．签订卖房合同时约定付款日期很重要 1．付款日期要入合同在卖房时一定要把付首付的具体日期写清楚，在买家可以接受的范围内提高定金数额，如果一方违约双倍返还定金。这样违约成本会高一些，也就不会轻易违约。 2．违约如何处理约定拿到全款的期限，如果到期拿不到全款要让对方支付一定的赔款。

m***

我的房子银行不给贷款，我交了首付想卖掉可

一般你的买房合同里对于没法贷款你是可以无条件退房的，除非你明确提出放弃这一权力

a***

这种门面合同该怎么办?当初我们是从别人

当初我们是从别人转让的门面中接手过来的,接手的时候当时和房东签订合同,怕到时合同到期后我们要也要转让,当时没有留多的心思和老板签订的合同中只写四个字:同意转让.我们就开始装修门面,在装修中花了不少钱.但是房东老板不久却把门面出售, 和现在的房东老板没有做任何交接.现在我们想转让,可是现在的房东老板却不同意,问过律师现在的房东老板也没有任何责任,请问这种情况该怎么办? ··的确不好办。你的装修，应当在合同中约定，万一终止合同，装卸费是否折价赔偿。一般情况下，不赔偿是惯例。但，房东出售房子，同等条件下，房客有优先购买权。看来，房东违规，可以和他理论，要求经济补偿货主张他们的买卖合同无效，协商不成，可以诉讼解决，或许有一定的收获。

J***

先卖后买和先买后卖分别需要注意什么？

1、先卖后买适当延长卖房的交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房，不过要合理控制租房时间。如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。 2、先买后卖在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。不管是先卖还是先买，在换房过程中，一定要把握三点：交易的安全性、量力而行的出发点、用足当前的优惠政策。

z***

卖旧房买新房我在二年多前通过中介买了一

没有办法，这就是中国的政策，不管什么原因各打50大板。你只能找到你旧房子的买主了，如果可以，让对方来承担营业税，看对方能否接受了。一般情况下合适的二手房是会升值的，只要你的价格合理，应该会有人接手的。

z***

公寓式酒店转让合同你好!我想接手经营一

没有办法，这就是中国的政策，不管什么原因各打50大板。你只能找到你旧房子的买主了，如果可以，让对方来承担营业税，看对方能否接受了。一般情况下合适的二手房是会升值的，只要你的价格合理，应该会有人接手的。

海***

关于迁户口的问题将原来的房子卖了，买了

持卖房、购房合同以及新房产权证，到原户口所在地派出所申领户口迁移证，注销户口；然后到新房所在地派出所办理落户手续即可。

夏***

卖旧买新遇到“尴尬期”怎么办？

卖旧买新遇到“尴尬期”的方法：一、协商延长腾房时间 ①、如果看到非常满意的房子时，必须要做的一件事，聊交房周期。 ②、如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，和买方商量好，说明你换房的情况，看是不是可以等换好房子之后再搬家。二、向买方反租当未拿到新房时，可以与买方协商，是否能够暂时反租作为过渡期，就算实际操作中而言，反租的案例也很常见。三、到自己心仪的区域内租房这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。四、借住亲友家或租短租房如果以上几种方式都无法实现的话，还可以选择暂时借住于亲朋好友家，又或者可以选择住在短租房中，当然这两种都只适合于短期过渡。

没***

换房先买后卖的优缺点是什么？

优点：将好的房源先买下，避免房价上涨或竞争激烈被别人买走；卖房后可以直接搬家，不用担心没房住。缺点：资金问题，先买房再卖房，需要在一定的时间内筹到钱付房款，若旧房迟迟卖不出，可能会导致资金断裂问题，造成违约或者需要通过其他途径融资。新房贷款需支付的首付和利息多，新买的房子若被认定为二套房，则贷款利率会增加，首付也需要付5成。旧房交易成本增加，若在新房网签之后卖掉旧房，则旧房就不属于唯一住房，卖房时产生的交易税费增加，即卖家需支付的买房成本增加，影响旧房对外出售。

A***

杭州旧房刷墙有哪些专业的流程？具体应该

 杭州旧房刷墙的专业流程是1、清理墙面：以铲刀清除墙面已松动的腻子层。用铲刀无法清除的腻子层，可以用小锤子轻轻敲击，如果没有空鼓的声音，并且敲后仍不松动的地方可以保留原有的基层。 2、清洗墙面：用清洁水或洗涤灵将表面的浮尘、油污进行彻底清洗干净，然后用高压水qiang进行彻底冲洗，清除已粉化的涂层。 3、修补墙面：（1）基层起皮的处理方法：钢丝刷刷掉起皮的涂料面层，刷界面剂，重新进行涂料施工。（2）基层裂缝的处理方法：开V型槽，挂抗碱玻纤网格布，水泥砂浆抹面，批刮柔性腻子，进行涂料施工。（3）基层空鼓的处理方法：云石机切出空鼓的墙面，薄而多遍的水泥砂浆抹面，达到原有墙面的高度，刷界面剂，然后进行涂料施工。 4、涂刷墙面漆：待基层完全干燥后，涂刷两遍墙面漆。涂料涂刷时禁止过量兑水，尤其是深颜色的涂料兑水过多可能导致浮色发花等不良现象。

生活

相关栏目

买房

卖房

租房

装修