经济适用房购买条件经济适用房购买
郑州市经济适用房建设管理办法
《郑州房地产网》HTTP://WWW.ZZFDC.GOV.CN ( 日期：2006-05-18)
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，切实解决中低收入家庭住房困难，根据有关法律、法规规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 本市市区范围内经济适用住房的建设、交易与管理，适用本办法。
第四条 市房地产管理部门是本市经济适用住房的主管部门，负责本市经济适用住房的实施与管理工作，按照有关规定做好项目储备。具体工作由市经济适用住房建设管理机构承担。
市发展改革、建设、城市规划、国土资源、财政、物价和市政等部门应当按照各自职责，共同做好经济适用住房规划、建设、管理和监督工作。
第五条 经济适用住房建设按照合理布局、市场运作、完善程序、公开透明的原则，坚持综合开发、配套建设，严格控制零星分散建设。
第二章 开发建设
第六条 市人民政府组织市房地产管理、发展改革、建设、城市规划、国土资源等部门，分析、预测经济适用住房市场需求，编制本市经济适用住房发展规划。
市发展改革部门应当会同房地产管理、建设、城市规划、国土资源等部门，根据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制市经济适用住房建设年度计划和用地计划，报市人民政府批准后实施。
市经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，建设规模纳入本市房地产开发总量。
第七条 经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20％以内。
经市人民政府批准，经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况在控制范围内做适当调整。
第八条 根据经济适用住房建设年度计划，市房地产管理部门应当会同市城市规划、国土资源、发展改革等部门和市土地储备机构，提出项目建设用地意见，报市人民政府批准。
经济适用住房项目建设用地从政府储备的土地中予以供应。
第九条 经济适用住房开发建设实行项目法人负责制。项目法人以公开招标的方式确定。
经市人民政府批准，国有及国有控股特困企业（以下统称特困企业）利用现有自用的住宅用地集资建设经济适用住房的，不适用前款规定。
第十条 项目法人招标由市经济适用住房建设管理机构负责组织。市房地产管理、发展改革、财政、建设、城市规划、国土资源、物价等部门和土地储备机构、有关专家组成经济适用住房项目法人招标评标委员会，具体负责评标、确定中标人，监察部门依法实施全程监督。招标投标的具体办法另行规定。
第十一条 经济适用住房建设项目法人确定后，市经济适用住房建设管理机构应当依法与项目法人签订经济适用住房建设项目合同书，合同中应当对单套住房建筑面积、户型比例以及应当配套建设的业主自治监督、物业管理用房和商业网点用房面积进行约定，违反约定的应予纠正，不予纠正或无法纠正的应当按约定支付违约金。
第十二条 经济适用住房建设项目签订合同书后，中标人应当持合同书和相关资料到市城市规划、国土资源、建设、财政等部门办理有关审批手续和减免费确认手续，按合同约定时间开工，并在开工前向市房地产管理部门备案，由市房地产管理部门将项目有关情况向社会公布。
经济适用住房开发建设项目依法应当办理的施工许可、工程质量监督、施工安全、竣工验收等，按现行程序办理。
第十三条 特困企业向市房地产管理部门提出申请，报市人民政府批准后，可以在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下，利用现有自用的住宅用地集资建设经济适用住房。
集资建房纳入本市经济适用住房建设年度计划和用地计划管理。
特困企业按照市人民政府规定的认定标准和程序确定。
第十四条 集资建设经济适用住房套型应当符合本办法规定，所建住房套数原则上不得超过本单位集资职工人数。
已经享受房改政策购房或者购买过经济适用住房的人员不得参加集资建房。
第十五条 禁止任何单位以集资建房的名义变相进行实物分配住房或者变相进行商品房开发经营。禁止将集资所建经济适用住房出售给本单位以外的其他人员，但本办法第三十三条规定的情形除外。
第十六条 经济适用住房严格控制在中小套型的普通住宅。单套住房建筑面积不得超过120平方米，其中建筑面积80平方米至100平方米的住房不低于总套数的60％。
经济适用住房建设标准、单套住房的建筑面积应当报市经济适用住房建设管理机构核准。
第十七条 建设经济适用住房，应当按照建筑总面积4‰的标准配套修建业主自治监督、物业管理用房；配套建设商业网点的，商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的5％，并由建设单位按照商业用地补缴土地出让金。
禁止改变经济适用住房建设用地的用途，禁止利用经济适用住房建设用地变相进行商品房开发，禁止违反前款规定利用经济适用住房建设用地建设其他商业用房。
第三章 优惠政策
第十八条 经济适用住房建设用地按行政划拨方式供应。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。对经济适用住房项目减、免城市基础设施配套费和市人民政府规定的其他行政事业性收费，减半征收市级经营服务性收费。减、免费用按有关规定程序办理。
第十九条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押，申请住房项目开发贷款。
第二十条 市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时，被拆迁人符合经济适用住房购买条件的，可以优先购买经济适用住房。
第四章 价格、销售、转让
第二十一条 经济适用住房价格应当以保本微利的原则确定，基准价格和单套住房的销售价格按照国家《经济适用住房价格管理办法》的规定执行。
集资建设的经济适用住房的价格，执行建房成本价，不得有利润。成本价按照《经济适用住房价格管理办法》第六条规定的开发成本中第1项至第5项费用，加上缴纳的行政事业收费、经营服务性收费确定。
第二十二条 经济适用住房基准价格确定后，市物价部门和房地产管理部门应当在公共媒体上公示，建设单位应当在销售场所公示基准价格和实际销售价格。实际销售价格上浮的，最高不得超过市物价部门核定的上浮幅度。
第二十三条 市房地产管理部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况予以公布。
第二十四条 符合下列条件的家庭限购一套经济适用住房：
（一）本市建成区常住户口三年以上；
（二）夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍；
（三）无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米；
（四）市人民政府规定的其他条件。
28周岁以上的无房单身人员符合前款（一）、（四）项规定，年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入二倍的，可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房。
第二十五条 购买经济适用住房的标准建筑面积，家庭成员2人的为80平方米，3人以上的为100平方米至120平方米。
第二十六条 购买经济适用住房的，购房人应当填写郑州市经济适用住房购房申请表，并持下列材料向市房地产管理部门提出申请：
（一）户口簿和身份证；
（二）家庭年收入证明；尚未组成家庭的，提供个人年收入证明；
（三）单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相关证明；
（四）市人民政府规定的其他材料。
年收入证明，由工作单位出具；无工作单位的，由街道办事处出具，或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明。享受城市最低生活保障的，由民政部门出具相关证明。
本条规定的证明材料，需由有关部门出具的，有关部门应当在5个工作日内出具，并对出具材料的真实性负责。
第二十七条 市房地产管理部门受理购房人的申请后，应当在15个工作日内进行核查。符合经济适用住房购买条件的，在居住地和经济适用住房建设管理机构办公场所予以公示；不符合经济适用住房购买条件的，书面通知申请人，并说明理由。
经公示有投诉的，由市房地产管理部门会同有关部门进行调查、核实；无投诉或者经调查、核实投诉内容不实的，市房地产管理部门应当签署可以购买的核查意见，向申请人出具经济适用住房购买通知单，注明申请人可以购买的面积标准以及选房序号、选房期限。
第二十八条 申请人持市房地产管理部门出具的经济适用住房购买通知单，在规定的选房期限内选购一套经济适用住房；逾期未选购的，应当按照本办法规定重新申请。
购买经济适用住房面积未超过核准建筑面积的，实行经济适用住房价格；超过核准建筑面积的部分，不得享受政府优惠，签订合同时，按所购经济适用住房的价格每平方米上浮20％补交差价款。
签订合同时的面积与权属登记时确认的建筑面积有差异的，购房款、差价款应当按照权属登记的面积计算，多退少补。
第二十九条 经济适用住房开发建设企业与申请人签订购房合同后，应当在合同签订之日起30日内到市经济适用住房建设管理机构备案。
第三十条 经济适用住房开发建设企业销售经济适用住房，应当查验留存经济适用住房购买通知单。未持经济适用住房购买通知单的，企业不得向购房人销售或者预定经济适用住房。
经济适用住房开发建设企业在取得预售许可证前，不得以任何方式销售或者预定经济适用住房。
第三十一条 经济适用住房交付使用后，开发建设企业或购房人应当持申请表、购房合同、购房发票及超面积部分的缴款证明等有关资料到市房地产管理部门办理房屋所有权证。房屋所有权证和土地使用证上应当分别注明经济适用住房和划拨土地。
特困企业办理集资建房的房屋所有权证和土地使用证时，还应当提供集资建房时集资职工与企业签订的劳动合同和参加失业、养老和基本医疗保险的证件。
市房地产管理部门、市国土资源部门应当联合办公，方便群众办理房屋所有权证和土地使用证。
第三十二条 经济适用住房购买人取得权属证书五年后，可以以市场价出售经济适用住房。出售时，同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分，出售人应当按规定向市人民政府缴纳收益。
经济适用住房不得用于出租经营，购房人出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。
第三十三条 特困企业集资建设的经济适用住房交付原集资职工后剩余的房屋，作为经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构按照本办法规定统一调配，供符合购买经济适用住房条件的人员选择购买。售房款扣除按照本办法规定应当交给市人民政府的收益外，留存特困企业。
第三十四条 本办法第十一条规定的违约金，第十七条规定的土地出让金，第二十八条规定的差价款，第三十二条、第三十三条规定的政府收益，第三十六条第（三）项规定的土地出让金，第三十八条规定的房价款，由市房地产管理部门代收，全额上缴市财政。具体收缴办法由市财政部门会同有关部门另行规定。
第五章 罚 则
第三十五条 擅自提高经济适用住房销售价格的，由市物价部门依法进行处罚；擅自改变经济适用住房或者集资建房用地土地用途的，由市国土资源部门按照有关规定处罚。
第三十六条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房地产管理部门按下列规定处理：
（一）违反本办法第十三条规定，未经批准集资建房的，责令改正，处以30000元罚款；
（二）违反本办法第十五条规定，以集资建房的名义变相进行实物分配住房或者变相进行商品房开发经营,或者将集资所建经济适用住房出售给本单位以外的其他人员的，责令改正，处以10000元以上30000元以下罚款；
（三）违反本办法规定，单套住房建筑面积超过120平方米，或者擅自改变户型比例，或者配套建设的商业网点用房建筑面积超过建筑总面积5％的，责令改正，处以30000元罚款；商业网点用房超面积部分，按照届时商业用地市场价格补缴土地出让金；
（四）违反本办法第三十条第一款规定，销售或者预定经济适用住房的，责令停止销售，并收回已销售或者预定的房屋，每套处以10000元罚款；
（五）违反本办法第三十二条第二款规定，将经济适用住房用于出租经营的，处以1000元以上3000元以下罚款。
第三十七条 经济适用住房开发建设企业有本办法第三十五条、第三十六条第（三）、（四）项规定的违法行为的，五年内不得参与经济适用住房项目法人投标。
第三十八条 经济适用住房购房人采用瞒报、虚报等欺骗手段取得经济适用住房的，由市房地产管理部门责令退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以1000元罚款；拒不退回所购房屋，又不按照商品房市场价格补齐房价款的，由市房地产管理部门按照《郑州市房屋权属登记管理条例》规定撤销登记，收回房屋权属证书。
第三十九条 市房地产管理部门和其他行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定进行经济适用住房开发建设项目法人招标，或者在招标工作中有弄虚作假等违法行为的；
（二）违反规定为不符合购买条件的人员，签署可以购买经济适用住房核查意见的；
（三）违反规定为不符合集资建房对象的人员，办理集资建房有关手续的；
（四）违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的；
（五）违反规定为不符合开工条件的经济适用住房建设项目办理有关手续的；
（六）违反规定为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的；
（七）应当发现违反本办法的行为而未发现，或者对投诉事项未及时处理的；
（八）其他失职、渎职行为。
第六章 附 则
第四十条 军队经济适用住房建设计划纳入本市经济适用住房建设计划，其他按照现行有关规定执行。
第四十一条 集资建房的集资款，由市财政部门和市房地产管理部门实行监管。具体监管办法，由市财政部门和市房地产管理部门制定，并报市人民政府备案。
第四十二条 本办法自2005年11月1日起施行。
本市以前规定与本办法规定不一致的，执行本办法。本办法施行前已经签订购房合同或者协议的，仍按原规定执行
二手经济适用房买卖全攻略
(2005年1月27日 15:25)
根据2004年5月20日北京市国土房管局公布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，1999年修建的第一批经济适用房在2005年已经可以上市进行交易了。新规定下已购经济适用房(即俗称的二手经济适用房)如何上市进行买卖，成为老百姓现在最关心的话题。为此，记者专门采访了“我爱我家”的专业人士。
已购经济适用房如何出售
据了解，目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。
1、已经住满5年的经济适用房
对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，若按现市场3600元／平方米进行出售，则需按3600×９5×１0%计算，补交34200元的综合地价款。
出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
2、尚未住满5年的经济适用房
对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。
例如同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。
出售提醒：以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。
以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。
二手经济适用房如何购买
1、已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米，现市场售价为3600元／平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×９5＝342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×１.5%＝5130元的契税，以及342000×０.005＝1710元的印花税。
2、尚未住满5年的经济适用房
购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即购买者首先必须具备北京市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。
符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，只具备购买最高4000元／平方米，面积在70平方米以内经济适用房的资格，就意味着购房人只能购买最高4000×７0＝280000元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米，原购房价格为2650元／平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2650×１20＝318000元，超过了所审核的280000元的购房标准，那超出部分则需补交10%的综合地价款，即补交(318000-280000)×１0%＝3800元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。
购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。
“我爱我家”专业人士最后提醒大家，买卖经济适用房也应像买卖其他房产一样，最好找那些规模大、信誉好，对于流程、政策了解得比较清楚的大型中介公司，从而有效规避风险以保证交易的安全性，确保利益最大化。
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