卖房子的增值税怎么算？

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。例如：北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将不足两年的住房对外销售，取得总交易金额120万元，应交纳增值税： 120万元÷（1 5%）×5%=5.714万元个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。例如：北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将五年非普通住房180平米（普通住房144平米以下）的住房对外出售，假设该住房购买时是540万元，现在按810万元对外销售，应交纳增值税：（810-540）÷（1 5%）×5%=12.857万元。

a***

二手房卖方等房产证满5年就不用交营业税和

印花税是买卖双方都要承担的,珠海的征收标准是0.05%; 不知道您是哪里的? 如果是已经满五年的普通住房可以免征营业税和附加税及土地增值税; 如果是非普通住房不管满不满五年土地增值税都是必须要交纳的. 珠海界定非普通住宅的条件是: 1、建筑面积在144平米以上;(含144平米) 2、转让价格超过11712.34元/平米;(含11712.34元/平米) 3、容积率1.0以下; 只要以上三个条件符合任意一条就属于非普通住房,那么也就必须交纳增值税; 您那边的非普通住宅又是如何界定?

会***

个人房地产转让要缴纳土地增值税吗？

个人转让房产，是否需要缴纳土地增值税的规定如下： 1、个人转让土地使用权、商业用房、工业用房应依法缴纳土地增值税。 2、能够提供合法有效凭证准确计算扣除项目金额的按实计征土地增值税，否则按购置年限和规定征收率核定征收土地增值税； 3、土地使用权购置年限在三年（不含）以下的核定征收率为1％，超过三年不超过五年（不含）的核定征收率为2％，五年以上的核定征收率为3%。 4、房屋购置或建造年限不超过五年（不含）的核定征收率为1％，超过五年不超过十年（不含）的核定征收率为2％，十年以上的核定征收率3%。与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：（1）以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。（2）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。（4）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

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现在二手商铺交易的话有哪些税？比如是5

营业税、个税、土地增值税

四***

成都二手房交易的土地增值税按核定征收的

@中原杨敏帮这位网友解决一下这个问题吧~

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关于土地增值税的问题卖房子要交哪些税?

卖房子需要缴纳的税金包括：营业税，企业所得税或个人所得税，土地增值税，城建税，教育费附加，印花税，一些地方收费。契税是买方缴纳，买方还需要缴纳印花税。至于其中哪些能免税、哪些可以享受税收优惠，需要你提供具体条件才好分析，因为实在是很多。

木***

房地产开发企业开发的地下车库怎样计算土

按商业税款来算：个人（非公司）出售商用物业（非住宅）时，所征收的税费、税种和居住用房是不一样的。如下，我还是就引用一下杨永俊经理写的一篇博文《心中的痛非居住用房》：非居住用房（商铺、办公楼、单独车位等）的买卖是我们大部分经纪人头疼的案源类型，因为在沟通的过程中，一般业主的反馈信息几乎都会是要求尽到手价，往往经纪人会无所适从，所以这里我想把非居住用房的具体税收罗列一下，有不足的地方恳请大家留言。以下举例:上家是个人,下家是个人,均不贷款上家重要前提：上家一定要提供出当初买进的全额发票、契税发票、交易手续费、买卖合同等原始凭证。这里着重要注意的是，全额发票（一定要原件，没有就要按原值是0元来算差额了），有很多业主只能提供出当初的首付款发票，这是什么原因呢？因为当初他是用首付加贷款的形式购买了该物业，那么贷款的这部分房价款开发商在收到款项后，为了偷逃漏税，少开了发票，绝大部分的业主是不知情的，所以轮到我们帮他出售时，我们就如胡沪语所言“吃药”了。如果出现这种情况，唯一解决解决方法就是，找开发商补开了。第一：营业税 (合同价-买入价)X5.65% 第二：土地增值税: (合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数注: 1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算) 2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜50%,系数选30% 50%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜100%,系数选40% 100%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜200%,系数选50% 200%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60% 第三：个人所得税 (合同价-买入价-买入的契税-营业税-土地增值税)X20% 第四:印花税合同价X0.5&permil; 第五:佣金比例就不说了上家的成本=买入价@@营业税@@买入的契税@@土地增值税@@个人所得税@@印花税@@佣金下家第一:契税合同价X3% 第二：交易手续费合同价X5&permil; (没错,是千分之五,100万的合同,交易手续费要5000元,而且是下家一个人出) 第三: 印花税合同价X0.5&permil; 第五:佣金比例就不说了下家的成本:合同价@@契税@@交易手续费@@印花税@@佣金如果对你有帮助，请点好评

会***

转让自有房屋及土地如何计算土地增值税？

问：工业企业将土地、自建的房屋进行转让，计算土地增值税时土地的评估增值能否扣除？房屋及构筑物是按原值还是按余值扣除？答：《土地增值税暂行条例》第六条规定土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格为计算增值额的扣除项目。《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定明确，（财税[2006]21号）第二条计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。根据上述规定，工业企业转让土地，计算土地增值税时土地的评估增值部分不能扣除。转让旧房不是按房屋原值也不是按余值扣除。计算增值额时，可扣除旧房的评估价格；没有评估价格的，可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除金额，均不能取得的，税务机关可以核定征收。

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出售不动产应交的营业税怎么计算

企业销售不动产如厂房、建筑物等，应当向不动产所在地主管税务机关申报交纳营业税。企业销售不动产按规定应交的营业税，在“固定资产清理”科目核算。而房地产开发企业经营房屋不动产所交纳的营业税，应通过“主营业务税金及附加”科目核算。例2：甲公司（非房地产开发企业）出售一栋厂房，厂房原价9500000元，已提折旧5500000元。出售所得收入6600000元已存入银行，以银行存款支付清理费用40000元，厂房清理完毕，营业税税率为5%。根据这项经济业务，该公司应作如下账务处理：销售厂房应交的营业税=6600000×5%=330000（元） 1、借：固定资产清理4000000 累计折旧　5500000 贷：固定资产　 9500000 2、借：固定资产清理　 370000 贷：银行存款　40000 应交税金——应交营业税 330000 3、借：银行存款　6600000 贷：固定资产清理6600000 4、借：固定资产清理2230000 贷：营业外收入　 2230000 如果觉得有帮助，请设为好评，谢谢

姚***

土地增值税什么情况下要交。我卖自己的

土地增值税是一种对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值为征税对象，依照规定税率征收的一种税。纳税人: 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值科的纳税人征税对象及范围:土地增值税以转让房地产所得取得的增值额为征税对象。对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。

当***

上海二手房增值税及附加税怎么算呢？

在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。 1. 普通住宅若是满2年，免征增值税及附加税。若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。 2. 非普通住宅若是满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。 3. 非居住用房按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。特别提醒：在上海，部分郊区的区县的增值税附加税税率略有不同，以当地税务部门为准。

冰***

二手房的使用年限怎么算我想买的二手房是

房屋的国土使用年限可以通过土地证上面的使用年限一栏看出，以前的大部分住房都没有办理国土证，并不影响居住和使用，使用年限也不是按照你购买时间计算的。一般购买6、70年代的住房，由于所处地段通常较好，其使用价值远远低于其拆迁价值，也许再过几年十来年就会面临拆迁，届时将会获得不菲的收益。

v***

满五年二手房过户需交多少钱？请您帮我算算

上海案例：出售方：差额营业税：5.55％土地增值税：免个税：2％如唯一则免交易手续费：2.5元/平方印花税：千分之五购买方：契税：3％交易手续费：2.5元/平方印花税：千分之五登记费：80元/套配图费：25元/套抵押登记费: 200元/套（如下家贷款则有）

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房地产企业亏损是否要缴土地增值税土地增

1、土地增值税是对增值额计算的税，和企业的利润没有关系 2、理论上来说，商铺和住宅要分开核算，而且住宅中还要分普通住宅和非普通住宅进行核算 3、住宅和商铺是否分开核算，要看你如何进行税收筹划，如果普通住宅部份增值额比较低，甚至是负的，那可以全部合并计算，也许可以减少增值额，少缴纳一些税。 4、土地增值税税如何计算是一个很麻烦的问题，一两句话是说不清楚的，建议你把问题具体化才好给你分析，平时可以找些书籍来看看。目前我正在开展的工作就是对土地增值税的清算，你有具体问题可以给我信息。要具体才行哦。

撒***

如何计算二手房折旧费？

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。　　它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。　　（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。　　在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2％；砖木结构一等为6％；砖木结构二等为4％；砖木结构三等为3％；简单结构为0。　　（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。　　房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：　　　　　　　　造价－残值　　　造价×（1－残值率）　　年折旧费＝－－－－－－-或＝－－－－－－－－－－　　折旧年限　　　折旧年限　　　　　折旧年限　　消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：　　旧房价格＝造价－年折旧费已使用年数　　当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

火***

房屋租赁公司（房屋是公司自己建的）的成本

如果是租赁公司，主营业务成本基本没有，但费用很多，如管理费用、财务费用等，这其中包括人员工资、办公费用、计提的折旧、银行利息、缴纳的税金等，不论你如何计成本，对利润没有影响。

小***

购买商铺200万应上多少税

买方交契税3-4%

久***

上海二手房增值税怎么算？

当前上海市二手房交易过程中，需要缴纳营业税的话，税率为5.6%。增值税是以卖出价和买入价税前的差额做基数进行收税的。举个例子来讲，比如出售一套价值200万、未满两年的普通住宅，按照上海市此前的营业税征收方法算，需缴税11.2万；按照前面提到的11%的增值税征收率算，如果该二手房买入价是150万，增值了50万，需要缴纳的增值税就是5.5万，相比而言节省了5.7万元。上海市二手房交易过程中营业税涉及到房源是否为普通住宅、是否满两年，对于各种复杂情况，增值税怎么征收，具体的细则还是复杂的。上海财经大学教授胡怡建表示，至于个人营业税改增值税以后，到底是减轻税负还是增加税负，这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认。

托***

出售房屋要交哪些税，税率多少？请帮我算

费用名称------------------税费率交易服务费----------建筑面积×3元/平方米交易印花税----------交易价×0.05% 土地出让金----------按房管部门规定土地契税------------土地出让金×3% 房改房购分摊--------按房管部门规定个人所得税----------据实征收(成交价全额－房产原值－合理费用)×20%　　 --------------------核定征收(交易价或核准价－房产原值－合理费用）×20% 营业税（含附加费）--转让收入×5.5%(个人住宅五年内) 其他(同上)----------增值额×5.5% 增值税--------------按税务部门规定(30%-60%) 涂消抵押查册费------按房管部门规定

购***

福利房可以上市交易吗？100%产权的2

福利房是指享受国家政策扶持而建的公有住房，国家对其购买和出售有很多规定，其主要有成本价购买和标准价购买两种形式，前者产权归个人所有，即房主具有占有、使用、收益、处分权，出售时，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有，而购房者要补交土地出让金，后者则只有部分产权，即永久使用权和继承权，而收益、处分权则限制在一定范围之内，如直接上市，出售时要先按成本价补足房价款及利息，或购买5年以后才准上市,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关费用后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配,你的房子属于前者.

知***

二手房交易的差价税，能免么？65平米-

有个人所得税

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