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购房宝典：买房稳赚不赔的七大妙计1.银行是风向标近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价是高是低?这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好;银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。2.参考平均价格经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。3.买涨不买落房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。4.学会“抓住机会”要在房地产市场上赚钱，同其他市场一样，有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢?一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢?同时要学会买预期，比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。5.选最便宜的买不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%。因此，买房人选择房子时，如果是“不求最好，只求最廉”的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。6.算算养房成本“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。7.满足需求就好因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被“套牢”!毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

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买房需不需要请律师据有关调查显示，目前在北京的购房者中，花钱请律师帮助买房的，还不到十分之一；而在上海、广州等城市要远远高于这个比例。许多北京人认为，请律师也起不了什么作用，花那个钱不值得。那么买房花钱请律师，到底值不值？律师的作用在哪律师在购房过程中的作用，主要有三点：一、在签订合同前，请律师审查开发商的资信。因为一般购房者凭自身的条件很难对开发商的情况做全面了解，通过律师所具备的专业知识和特殊身份的优势，到工商管理部门和房屋管理部门等相应的政府管理机构对开发商的情况进行全面了解，分析购房风险的大小，然后向购房者出具法律意见书，建议其购买或不买。这样做的益处就是能防止购房者买那些没有实力和信誉的开发商开发出的房屋。二、在签订合同时，由律师提出增加补充条款。现在所用的《商品房买卖合同》中所约定的条款还有很多不完善的地方，购房者必须要提出一定的补充条款才能有效维护自身的权益。同样开发商也会提出补充条款来维护其利益，一般都会请专业的律师来制订这些补充条款，这样购房者就会处于弱势地位，显然是不利的。通过请律师审查，能及时发现开发商的补充条款中违法或不合理的地方，然后由律师和开发商进行交涉，要求删除或修改，同时由律师提出一些对购房者有利的补充条款，通过谈判，让开发商接受全部或部分内容，以维护购房者的合法权益。三、在办理入住时，请律师审查房屋是否达到交房和入住条件。在实践中，很多购房者对开发商提交的房屋是否达到交房条件是不清楚的，有些时候购房者对不具备入住条件的房屋因办理了入住手续而无法追究开发商的逾期交房责任；有些时候对已具备入住条件的房屋因主观上认为不具备入住条件拒绝办理入住而使自己承担逾期收房责任，出现这些情况就是因为购房者没有从法律的规定和合同的约定去分析房屋的具体情况。如果请律师审查就能有效避免这类情况的发生。同时如果开发商逾期交房，让律师向开发商追究违约责任会更加有效。${pageTag}律师并非万能在实践中，有很多时候购房者对律师所起的作用不是很满意。造成这种情况的原因是多方面的，其中有律师本身的原因，如房地产专业知识欠缺，经验、水平有限；也有购房者的原因，如对律师期望值过高，而实际很难达到；但最主要的原因，是房地产市场本身还不够成熟，不够规范。主要反映在两个方面：一、房地产配套的法规政策不完善，律师也无能为力。现行的房地产法律法规还有很多空白的地方，例如《销售管理办法》一些内容还需要改进；急需制订《物业法》来规范房屋配套服务；《商品房买卖合同》里约定内容不够具体，其中更多的是约束购房者的条款。这些方面的缺陷是属于房地产市场发展的先天不足，再专业的律师也是没有办法的。二、现在的市场还属于卖方市场，开发商在交易过程中处于优势地位，购房者在很多方面是无法选择的，同样作为代理人的律师也只能在有限的几个方面维护购房者的利益。例如现在一些处于热销的楼盘和经济适用房，开发商把相关的合同条款、价格、配套物业早就制订好，不留和购房者协商的内容，购房者只能是选择接受或是不接受。对于这种情况，购房者如果特别想买房的话，就算是请了律师，也无法改变弱势地位，律师所起的作用将很小。请律师要花多少钱那么请律师帮助买房，到底要花多少钱呢？据了解，目前有关管理部门对这种非诉法律事务的收费标准没有明确规定，目前的收费基本是按房地产市场交易惯例，由双方根据楼盘的情况和签约的难度协商。一般来说，请一位律师参与购房全程所花的费用，约为总房价款的千分之二到千分之三左右，房价款越高，比例越低，但最低不少于1000元。例如购买一套50万元的住房，律师费约为1000元至1500元。何种情况应请律师如此说来，如果您对所购买房屋的开发商不够了解，房屋又不属于热销楼盘，花钱请位律师全程把关，减少购房风险，您又省心省力省时，还是划算的；如果您购买的是热销楼盘或经济适用房，就目前的市场情况看，请律师的作用将很有限。有些购房者在购房初期阶段不请律师，等和开发商发生纠纷甚至打起官司来才请律师帮助解决，往往为时已晚。因为如果前期签订的合同有疏漏使举证发生困难，事后即使律师介入也无能为力，律师费可能就真的白花了。

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购房宝典：买房关注使用率其实原因十分简单，买一套100平方米的房子，按6000元／平方米价格计算，如果使用率高5％，也就等于节省了3万元。继位置、价格、社区环境、户型设计等因素之后，高使用率如今也已成为买房人选择物业的又一硬性指标。无独有偶，从今年以来一些物业项目纷纷以高使用率作为又一卖点吸引买房人。那么，购房者应该如何看待使用率？■如何计算住房使用率首先，我们应明确一下使用率的概念：所谓使用率，是指套内面积除以总建筑面积所得出的比率。需要说明的是，使用率有两种算法，现在物业项目通常用套内建筑面积除以总建筑面积计算使用率，这其中包含墙体、管道等，另一种计算方法为以地毯面积除以总建筑面积计算，这样可以明确买家在实际居住时所得到的面积。购房人应注意其中差别。据保守估计，这两种算法之间会形成3—5％的差异。北京市场供应量最大的塔楼，使用率一般多在70—75％之间。今年一些楼盘推出的80％以上的高使用率，美林花园更在日前的广告打出84％的使用率，这之间为何有如此大的差异？■使用率高低差异在哪里购房人在选择物业时应注意，所购物业的高档公用空间是否计入分摊公用面积，如大堂、会所。另外，建筑设计同样影响使用率，一般购房人似乎认为，标准层套数多由于有较多人分摊公用面积，使用率会较高，但由于楼道走廊的加长，使用率有时反而会降低。美林花园84％的使用率是2000平方米会所不计入分摊面积、低比例承重墙、透明隔断等多方因素构成的。据了解，今年推出的几个高使用率项目，如嘉润花园、宏源公寓均是发展商采用减少公摊面积来提高使用率的。就一般意义而言，多层住宅的使用率高于高层住宅，板式设计高出塔楼。当然，购房人也应了解，使用率不是一个孤立的概念与简单的数字。户型是否合适使用？家具摆放是否方便？同样是使用率的更深层面，在选择物业时更为重要。另外如居室是否有斜角，屋内是否有长长的走廊，阳台的面积是否合适，这在居住时同样影响使用，也就是入住后的“使用率”问题。${pageTag}专家给出的意见为：一个好的住宅设计，首先每个功能布局空间，都有合理的面积；应有充分的采光面；功能间能满足家具摆放，如主卧室应有放衣橱的空间，应有放杂物的储藏间，厨房能同时容纳两个人做饭，客厅与餐厅分离，餐厅靠近厨房，玄关与走廊没有浪费等。基于以上三点，设计达到净面积使用率80％左右，可以称之为好的住宅设计。多层住宅以万科城市花园为代表，由于地价等原因，市区项目一般很难达到；塔楼由于其建筑结构原因，净使用率很难做到80％左右。据了解，即将在本月底国贸展会开盘的世贸国际公寓由于采用高层板式结构，净使用率将接近80％。■高使用率还应实用举个简单的例子，如果购买100平方米的二居室，按80％的使用率计算，那么各居室的面积应为客厅（含餐厅）30平方米，主卧14平方米，次卧11平方米，厨房9平方米，卫生间6平方米，走廊5平方米，阳台5平方米，这样可称之为可接受的户型设计，能满足居家的基本需求。那么什么是满意的设计呢？在以上的基础上，我们加上一个卫生间5平方米，储藏间5平方米，储物阳台3平方米，并把客厅与居室面积稍微放大，使净面积达到100—105平方米，总建筑面积在130平方米左右，可以说是让人满意的两室两厅双卫的布局。在这基础上如果做到每个房间方正，而且正南正北采光通风良好，则是相当不错的户型。在此基础上，如果增加一个10平方米左右的房间，并把居室面积再加大一点，使净面积达到120平方米左右，则是理想的三室两厅居家标准，可以保证6—10年之间不用换房。换一种说法也许就更为明确，以买车为例，80平方米可比做捷达、桑塔纳，能满足代步的需求；100平方米左右可比做别克，能使人满足；但心目中理想的车是什么？也许是宝马，也许是沃尔沃，买房也是同样道理。当然，使用率高的项目无疑使买房人在投资相同的情况下能获得更大的利益，但买房人在选择时同样应考虑综合因素，真正做到物有所值。

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85后谨慎选择房奴生活按揭买房注意三不要85后的青春，85后做主。毕业了，“房奴”与否，成了一个令人挠头的问题。85后按揭买房量力为之70、80后都是婴儿潮的一代人，但当前多数70后和80初都已事业有成，相继进入改善型置业阶段，就算是首次置业，在购买能力上也已具备较大优势；而90后虽已有小部分加入购房大军，但毕竟尚未成年。因此，当前的85后，成为年轻人中真正的“夹心层”，面对不断上涨的房价预期，不少刚毕业的85后也不得不去关注楼市了。笔者认为，在持续膨胀的自住和投资需求的共同作用下，一线城市的房价将在短期内继续处于高位，但近期新政密集出台，2010年楼市将向着“有保有压”的政策调控初衷发展。至于什么时候会降，历史告诉我们，不能单纯依赖政策调整。根本上来说，只能看未来的实际供应。中国房产市场和城镇化进程都处于初级阶段，所以供应量要达到满足需求地步，尚有很长很艰辛的路要走。85后是习惯信用消费的一代，没有吃过大萧条的苦，同时又是风华正茂、意气风发，积极冒进的一类人群。85后按揭购房，一定要量力而行，毕业后，不要匆匆决定加入房奴大军，给自己两三年的缓冲也是不错的选择，认清自己，也认清现实，同时给自己更多的理财选择机会和可能的个人成长机会。85后按揭买房之“三不要”85后的父辈一代大多都有很好的储蓄习惯，攒到孩子20多岁，很多家庭拿出10万元绰绰有余。其实这本该就够了，10万元作为首付款，可以购置一套售价50万的房子，而50万元现在也只能在北京远郊买个小户型了，还很有可能是个“大期房”(也就是那种两年后入住的房子)。向银行借40万元，办理20年的按揭，按2009年最优惠的利率计算，月供也要2457.2元。85后在按揭购房之前，除了看到上涨的房价外，更要综合考虑自己的各种支出、未来收入预期，以及对这种房奴生活的心理承受能力等多方面因素。不要盲目陷入“置业保值”的怪圈王刚，85后男孩，毕业后留京工作，他的“置业保值”理论如下：北京的自住需求，尤其是刚性需求所占比重很大，只是被投资、投机需求催升的高房价挤压了。这种优胜劣汰的大都市，房价也必然随着城市化进程的加快和整体人口质量的提高而上涨。2009年12月的中央经济工作会议中有一条再次把“农村城市化”提到了新的战略高度，今后外地人来京购房的势头只会越来越强。因此要不惜一切代价实现“置业保值”的梦想。当前多数理财人群也都相信置业保值的说法。普遍认为，通胀+良好的收入预期+未来另一半的共同承担，很多年后，这2000多元的月供，就是小case了。但寄希望于明天仅仅是一种美好的向往。不管自己对明天的把控能力有多强，也不要把实实在在的债务建筑于虚拟之上。有种比较理想的情况是：小两口有相对较高的固定收入，或者双方父母愿意支持，那样经济压力会分散很多，笔者比较赞成这种情况下买房。对于独自负担债务的单身来讲，按照月供2457.2元来计算，笔者建议从决定购房的那一刻起，就必须保障自己月收入至少在4000元以上，否则保持生活质量会非常难。还要承认，储蓄是无法从剩下的1500元钱里省出来的，也就是说，买房以后已经没有能力去持有基金、股票和商业保险等其他理财工具，这对于一个年轻人来说，尤其是一个男孩，是极其不妥的。${pageTag}不要过分迷信“房奴激励”的说法张斌，85后男孩，初入职场，却也有着一套非常成熟的“房荒”理论：截至2009年12月31日，北京市的可售商品住宅(指取得预售资格，即预售许可证，但未销售的所有期房和现房，又分为两类：一类是开盘而未签约的房源，另一类是开发商由于种种原因未开盘的房源)总量为91240套，看上去并不荒，但截至2008年12月31日时，这个数值是148236套，去存量化速度快过预期，相对来说可是真的荒了。再不买可就真没机会了，再说房奴生活可以激励自己不断奋斗拼搏。很多年轻人也同样有“房奴激励”的思想，其实这是无视房价的虚高与泡沫的幼稚心态，当下涉世未深的85后，缺乏靠谱的社会认知和价值观。如果现在像多数85后同龄人一样，月收入只有两三千块钱，按照银监会的相关规定，其实是没有资格向银行贷款的。但不少人被房价预期吓得“不能自拔”，要在收入证明上作假，这个风险让笔者想到了美国的次贷危机。适度透支是可以的，合理的激励也是不错的，但必须想到一旦被按揭“绑架”了，可就不是一两天的事儿了。相比，笔者反而不担心风险会出在买了N套房的人身上。N套房子的首付加起来肯定以百万元计了，首付是现金交易，灰色操作比较难，可信度是很高的。不要片面乐观“收入增加”的预期李华，85后男孩，面对笔者“如果有一天刚性需求不足了，房价是不是会跌”的问题，竟能解释得非常合理：我国商品住宅市场化刚刚10年，人口红利很大，刚性需求全部满足还有很长的一段时间。短期内如果表现为刚性需求不足，其实是一种被观望情绪所掩盖的短暂性假象，因为经历了房价的几次涨跌，人们的投资观念已经越来越成熟。一旦房价下跌，被诱发的投资需求就会导致热钱、银行信贷的流入，而使房价出现报复性大反弹。房价要降真的很难，再加上自己未来几年的收入肯定会大幅上升，现在非常乐意做房奴。对于未来“收入增加”持非常乐观预期的年轻人不在少数。其实如果没有储蓄，就意味着没有提前偿还债务的能力，这也就意味着必须为自己的债务付利息，而且当前还面临着加息的可能。收入固然是在增加，但同时支出也是在变的，包括花在房子上的利息，还有花在房子外的生活成本和不确定性支出等。这些因素都是成为房奴之前不得不考虑的。一个月入4000元的买房者，用20年还40万元的债务是非常勉强的。实际收入并没有预想得那么理想。

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