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人住服务是物业管理单位在该项目首次直接面对业主提供服务,直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此,物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备,全面有效保障业主入住工作。 (一)资料准备 1.《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 2.《入住通知书》 《人住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知。 3.《物业验收须知》 《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。 4.《业主人住房屋验收表》 《业主人住房屋验收表》是记录业主对房屋验收情况|中大网校|的文本,通常以记录表格的形式出现。使用《业主人住房屋验收表》可以清晰地记录业主用户的验收情况。 5.《业主(住户)手册》 《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰,向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言主要包括以下内容:欢迎辞、小区概况、物业管理公司及项目管理单位情况介绍、《业主临时公约》等。 6.物业管理有关约定 业主办理人住手续时,物业管理单位要与业主签订有关物业管理约定.
挑选物业要从下面几点入手: 一、选择口碑好的物业 很多物业公司因为优秀的服务积攒了良好的口碑,这种来自使用者的评价往往更能反映出物业的真实情况。购房者在挑选住宅的时候,可以多与周围的业主进行沟通交流,根据他们对于社区物业服务的满意程度,就可以对物业水平有个基本的判断。 二、正规的物业 很多时候还是要信奉“一分钱一分货”这句话,很多小的物业公司虽然收费低,但是为了降低成本雇佣的员工良莠不齐,与业主发生冲突的案例比比皆是。而一些物业公司相比之下规模大,收费高,但是经验更丰富,公司规章制度严格,更能给业主各方面的保障。所以说只要物有所值,就不要怕多花钱。 三、选择品牌房企下属的品牌物业服务公司 有一些具有较大规模的品牌房企会成立专门的物业公司,为业主提供专业的物业服务。为了维持良好的品牌效应,他们对于物业公司的要求往往会更高,但是相对的价钱可能并不是很高。很多时候我们可以通过这种方式选物业,达到省钱又享受高品质物业的目的。 四、实地考察物业水平 我们在实地考察物业服务时,可以从很多细节方面获取信息,比如可以从门卫这种基层人员的服务判断员工的素质;从对待访客的方式判断小区的安保措施是否到位;也可以根据小区的卫生环境方面判断物业服务的细致程度。
1、小区保安对陌生人的态度 一般小区保安对不同的陌生人群的处理方式也有所不同:对于需要经常出入小区的快递员、送奶员等等,一般都不会阻拦,有的小区还会给临时出入证;对于业主的亲朋好友进入小区,门卫是否会及时的登记并向业主核实;临时访客比如中介、看房者进入小区,保安是否会陪同。 2、公共区域整洁度 小区公共区域整洁度其实可以从侧面能反映出物业对小区的维护情况。所以大家在看房的时候可以注意绿化草坪是否整齐,路面是否有明显的垃圾,垃圾桶是否经常是处于满的状态等等。 3、建筑外立面整洁度 一般物业公司每年会安排一次小区外立面的保洁,还包括拆除私搭违建等。如果这种私搭违建在小区比较频繁说小区物业的管理和监督有问题。 4、物业的反应速度 小区物业一般要保证24小时有人值班,急修业务必须半小时内有人上门,一般维修能否及时处理。业主投诉,几天内解决问题。这都是衡量小区物业服务水平的依据。大家可以向周围的住户咨询,看物业的反应速度如何。 5、小区安全防卫级别 小区保安和业主是否熟悉,有的物业公司要求所有保安必须认识业主的私家车,认识业主本人。此外,小区保安的巡逻频率也是很重要的。小区围墙是否安装防盗监控设施,低楼层是否加强安全保卫措施等等。 6、各种设备运转情况 小区公用机电设备必须定时检修。比如排水系统、自来水系统、电力系统。如果你们家所在的小区经常停电、单元门门禁经常坏、楼道内灯具不亮、小区水管爆裂什么的,那么这个小区的物业服务肯定好不到哪里去。 7、关于物业费 物业费的定价要考虑物业服务的成本和利润。成本一般包括物业工作人员的工资支出、公共设施维护费用等。小区物业按照服务标准确定所需的人力数量,公共设施维修保障频次来确定物业费价格。
1、 参考当年物业不少地区会对小区的物业管理进行,而这个就可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。 2、 物业费定价是否适中物业服务应遵循质价相符的原则,如果物业费定价过低,势必会在日常管理中降低标准,更不可能会有高质量的物业服务。 3、 专业设施是否依靠专业公司问清楚小区里将来有哪些设施,因为设施越好,越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。
第一是人力资源要充足。现场引导、办理手续、交接查验、技术指导、政策解释、综合协调等各方人员应全部到位,协同工作。如现场出现人员缺位,其他人员或机动人员应及时补位。 第二是资料准备要充足。虽然物业管理公司可通过一定管理方法有意识地疏导业主,避免业主过于集中,但业主的随意性是不可控的,因此,有必要预留一定余量的资料。 第三是分批办理入住手续,避免因为过分集中办理产生的混乱。为避免入住工作的混乱,降低入住工作强度,在向业主发出《入住通知书》时,应明确告知其入住办理时间,现场亦应有明确标识和提示,以便对业主入住进行有效疏导和分流,确保入住工作的顺利进行。 第四是紧急情况要有预案。入住时由于现场人员混杂、
业主的物业费是必须按时缴纳的,交了物业费,物业的服务不好,咱们再告他们。北京北苑家园有不交物业费的,让物业给告了,不仅强制补交还要罚款,有一部分人还给拘留了
从开发商通知交房到达届满10日起之后的物业费要交的。(几年买的无关,主要得看什么时候叫你交房开始)
从你验房入伙之日开始算,深圳是这样. 每个地区都不同,有的是按比例交,比如百分之五十.你具体问一下本地区的物业管理协会或查一下本省的物业管理条例.
根据物管条例规定,物业费是从购房合同上最晚交房时间起计算。
米买过,但是绿城物业不错,南方的企业,充分发挥了南方人的体贴、细心!!
房本上的平方数
如果不想交物业费呀.最好 买一二手房,而且是单位的.这样就不用交物业费了.是由以前单位给交的~~~!
依照面积业主配置保安清洁工
领钥匙交房时业主入住之前首先要查看户头的质保书(包括总建筑面积、室内实用面积平面套图)然协同物业客服或者说售后相关人员(工程部)验房…确属质量?物业牵头开发商解决的流程。
可以直接在网上下载。同时还有物业管理暂行办法、收费管理等条例。等等!
中铁建设的物业管理和服务都挺好的
物业其实可以被称为“管家”,要有服务也要有管理。好的管家可以将我们的生活打理的井井有条,不需要为“柴米油盐酱醋茶”的问题所困扰。好的物业在项目的建设之初就参与其中,了解项目的建筑规划、管道铺设等等,最终实现“一对一”专属管家服务,从交房开始,第一时间接洽业主,一对一验房,一对一解析并解决业主的疑惑和问题。 大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来,总觉得物业管理是物业管理公司的责任,房产增值要看当初选房的眼光。但其实好的物业可以让房子既保值又增值,实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上,经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命,帮助它保值增值。买房是一种投资,物业服务更是长期的投资。 也并不是价钱贵的物业服务质量就一定好,高档小区的物业就一定让人放心,它们之间并不是绝对性的。而一个真正好的物业,往往可以通过看门卫对陌生人的态度、看小区公共区域、看建筑外墙面、看物业的反应速度、看安全防卫级别、看各种设备的状况等等诸多细节来进行考察。只有这些日常生活的点点滴滴细节都处理好了,才能够真正让我们有个安居乐业的好环境。 期房:排名规划提前看 而对于购买期房的购房者来说,想要提前考察物业的水准也是有方法的,具体可以从以下几个方面入手: 参考当年物业排名。想要买某小区的房子,应当了解小区物业公司的资质如何,管理过哪些小区,物业服务投诉率怎样。每年上海市都会对全市所有小区的物业管理进行排名,这个排名也可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。 物业费定价是否适中。物业服务应遵循质价相符的原则,物业公司本身也有盈利的需要。如果物业费定价过低,势必会在日常管理中降低标准,高质量的物业服务也就无从谈起。 专业设施是否依靠专业公司。问清楚小区里将来有哪些设施,设施越好,越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。比如,弱电强电系统需要专业技术人员维护,好的物业公司会慎重选择。 地下车库设备是否齐全。地下车库应有消防设施、排涝设施,消防联动也很重要。万一突发火警或遭水淹,车库里自有的消防设施和排涝设施应能及时启用,并能在一定程度上起到遏制其他灾害的作用。 二手房:隐蔽问题不能忘 二手房购房者则应重点注意原来的装修和业主可能隐藏和遗留的一些问题,避免购买后才开始补救: 隐蔽工程、管线排布情况。一般可以去询问物业公司,房子有没有因为装修引发工程质量问题,如果有,具体是什么问题。例如,装修时使用的热水管道质量不过关,时间久了就会漏水,不入住绝对发现不了,如果等到漏了再修,不仅难度大而且麻烦多。 物业费缴纳情况。询问物业公司,上家有没有拖欠物业费。若有,在交易之前要求上家缴齐物业费,否则,房屋卖出后,物业公司找不到上家,有的物业公司可能找下家催缴,两边扯皮将带来无穷无尽的麻烦。 物业资料移交情况。弱电、强电、房型图(平面),管线图等等物业资料在购房时必须全部移交,否则将来房屋出现问题维修时,没有这些图纸就无法施工。 物业管理制度和具体执行情况。比如摩托车、电瓶车应该放在特定的地下车库,如果都停在楼道里,或者是推进电梯上上下下(这样很容易在电梯轿厢里留下划痕甚至损坏电梯),这其实是物业公司管理素质的反映。 现房:现实问题仔细问 对于现房购房者来说,许多现实问题已经可以初见端倪,一定要四处走走、问问,把可能的角落都考察到: 看物业公司对小区情况的熟悉程度。房屋开发完所有资料都必须提交物业,物业公司应该掌握房屋从开发到交付的第一手资料。物业公司专业素质怎么样,从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪。可从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。 看小区绿化修剪是否整齐,楼道清扫是否干净,非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记。从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。 看房子在物业公司的维修记录。房屋报修情况通常能直接反映出房屋质量。比如,有没有出现过管道堵塞的情况,如果新房屡次出现管道堵塞,说明在施工时建筑垃圾没有疏通干净,报修记录上跳闸次数多,说明配电可能不合理。 看物业费收缴率。通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费,如果商品房小区物业费收缴过低,说明业主对物业公司的意见较大,双方矛盾较多,对物业公司的服务水平就要打个问号。售后公房小区则例外,因为物业收缴率低由多方面因素造成,不能用这个标准衡量物业服务水平。 老工房:遗留问题要关注 如果买老房子尤其是售后工房,也有三点要尤其注意: 相邻关系重点考虑。老房子使用的建筑材料比较落后,楼板通常是空心预制板,隔音效果较差,如果邻居生活不规律,噪音很大,将直接影响业主的日常生活。 向物业询问房屋隐蔽工程细节。上下水管道是否顺畅、供电系统是否正常,配电有没有问题,原来的房屋结构有没有被破坏过,物业公司应该有记录。这些也和业主正常生活息息相关。
第一步:买房的资金准备。 第二步:买房的心理准备。 第三步:了解房地产市场。 第四步:买房前的知识准备。 第五步:买房的初步选择。 第六步:确定购买目标。 第七步:买房的谈判阶段。 第八步:签单。 第九步:过户立契。 第十步:交房验收。 第十一步:入住。
1、环境好物业,能够定期对花草树木进行修理、施肥,保证花草树木的健康生长,为业主提供一个舒适的环境。坏物业,不管不顾,冬天来了不给树木披上“保护衣”,不做好防护工作,花草树木长势一般。 2、卫生好物业,小区公共区域干净整齐。楼梯道、楼下、小区里没有垃圾堆积,电梯墙、电梯里擦得锃亮。坏物业,一年四季不见公共区域有人打扫。小区内到处散落着树叶、电梯内和楼道走廊经常有垃圾、夏天垃圾箱的果皮纸屑散发恶臭。 3、安保好物业,保安定时巡逻,对进出的业主有礼貌。外人来访时,会进行严格的登记或与业主确认才能放行。坏物业,小区可以随意进出,门禁成摆设。在小区摆放的电动车被偷了,也没有人管。 4、服务好物业,家里的煤气、水、电等出现了问题,第一时间联系物业,物业会及时安排人员前来处理,而且服务态度好,为业主省不少心。坏物业,打电话给物业,电话时常没有人接,处理问题也不及时。 5、停车问题好物业,小区车辆停放有序,合法收取停车费。坏物业,小区车辆停放无秩序,横七竖八,见缝插针,违法收取停车费。 6、房屋维修好物业,小区楼外墙、公共设施经常维修,即使十多年过去了,看起来也是那么新。坏物业,基本不会对小区公共设施、楼外墙检查维修。 7、电梯检修好物业,定期对电梯进行检修和维修,以保证电梯的运行安全。坏物业,电梯下次检修日期,永远都写着今年年底。电梯内灯坏了没有人管,业主反馈过的电梯惊魂问题,下次依旧出现同样的问题。 8、消防问题好物业,定期检查消防通道有无杂物,对于有杂物的地方,及时处理。定期检查楼道内摆放的灭火器是否过期,过期了会及时更换。坏物业,交房时,有灭火器就得了,才不管几年后,过期还是没有过期。 9、信息传递好物业,小区停水、停电的通知,会打印好,在小区单元门内张贴,提前告知业主,业主好做好相应的准备。坏物业,突然就停水停电了,业主毫无准备。 10、单元门噪音问题好物业,会挂一个指示牌,温馨提示业主轻关门,以减少对低楼层住户的噪音污染。坏物业,单元门门禁坏了,也不管。
一、明确购房目的在购楼前需要无数遍地问自己两个问题:为什么要买房?到底需要什么样的房子?思考清这两个方面的内容,对多数购楼者都有所帮助,大家知道买房前准备的资金数额,决定了买房中的一切重要行为。买房的资金准备--准备用多少钱买房?购房者一般都有地域的偏好,东西南北中,汉口、武昌、汉阳……购房者需要反复思考的第二个问题是:到底想把家安在什么地方?多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是,购房是长期行为,购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况,想必经过长时间堵车的人都有体会。买房的心理准备--你想把家安在什么地方? 二、了解房产买卖市场孙子说过“多算胜少算”,对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场,消费者主动缩小信息差距,总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业,老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事,所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。买房的知识准备———先让自己成为半个房产专业人士这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”,因为购房者要学的东西比较多,而且,购房者在此期间所得知的信息,对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针,要想看出门道还要靠朋友的介绍,房展的楼书、报纸上的广告,当然不要忘了上网查查看……买房的选择准备--查询打听情报与实地看盘。 三、与开发商过招经过深思熟虑之后,购房者对几个入围楼盘进行了筛选,在这个时候,千万要记住:“听别人千句不如听家人一句”--房子终归要自己和家人一起住的。选择自己的房屋,首先要从小区的整体规划入手,对整个项目有个通盘考虑。一般来讲,能占据最多小区绿化的楼盘位置,因为绿化不仅是赏心悦目的景观,它对隔离噪音、粉尘,制造良好的小气候,比如湿度、温度等十分有效。买房的最终抉择--确定购买目标开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧,其中包括:优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”,以价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括:销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。买房的谈判阶段--压价与取得优惠。 四、签单与过户与发展商签合同时要千万小心,不妨询问一些法律方面的人士,要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题,合同没签好,今后的烦恼会像滔滔江水。买房的签单阶段———预售登记与合同契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。立契过户应该是买房人亲自办理的,如果不能亲自办理而需他人代办的,买房人一定要出具委托书,委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。买房的实质阶段———交易与过户。 五、验收与入住拿到新房钥匙先别高兴,经过验收才能入住。验收方面需要特别注意,首先要知道验收房屋的标准,还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收,这个阶段需要在专家的指导下进行。在办理入住之前,购楼者还需要交清合同款,办理结算;发展商要统一审核的付款情况,每期付款的底单复印件都须立档保存,在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙,拿钥匙时,要求签订物业管理公约。买房的收尾工作———验收与缴纳税费装修在购房之中是个可有可无的过程,因为有相当购房者购买的是毛坯房,自己在找装修公司进行装修,此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。
一、 没入住就不交物业费? 物业服务支出一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用等,所以购买房屋以后,不管住与不住都应缴纳物业费。 二、 未签物业合同不交物业费? 根据《物业管理条例》的规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。所以,不管业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同,甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿。 三、对物业服务不满意可不交物业费? 如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位,应由小区业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区,但业主不能以此为理由拒交物业费。 四、 对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费? 根据《物业收费办法》规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收入应主要用于补充专项维修资金等。如果物业公司的做法是错误的,业主可以纠正,但不能据此不缴纳物业费。 五、 对社区大环境不满意不交物业费? 有些业主觉得小区离机场太近,影响自己休息,或者认为小区周围公交车、银行太少等,并要求物业为自己解决这些问题。但实际上,这已超出了物业公司的管理能力范围,业主要求物业来解决是不对的,更不能以此为借口不缴纳物业费。 六、 对物业公司捆绑式服务不满不交物业费? 为了收取物业费,一些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种“捆绑服务”方式现被普遍复制。但其实这个问题需根据实际情况具体分析: (1)若供水供电公司委托物业公司代收水电费,则当业主欠缴水电费时,物业公司可以采取停水停电措施; (2)若供水供电公司未委托物业公司代收,那么物业公司不能采取停水停电措施,如果物业仍停水停电,业主可向物业公司要求赔偿因此造成的损失,但同样不能拒交物业费。
一、物业服务影响居住体验“前几年购房者买房问的多是价格、户型,再后来关注小区的地段、配套、园林景观,现在的情况是,前来看房买房的市民中大概有五成会问到小区的物业服务。”业内人士表示,随着业主对居住环境的要求越来越高,大多数购房者对于物业问题也问得越发仔细,例如小区属于哪家物业管理公司、物业费收多少、资质如何、物业服务包含哪些方面等。越来越多的购房者开始关注小区物业公司的资质及其服务水平,物业服务渐渐的也开始成为影响购房者出手的衡量因素。 二、不好的物业=令人糟心的居住感如今很少出现业主自行管理物业的情况,在商品房的销售买卖中,开发商往往将物业做为房产价值的一部分销售给业主,业主没有选择的权利,以后居住时只需要按月或者按年交一定的物业管理服务费。当你够买的商品房到达交房日期时,房地产开发公司往往会让准业主过去验房,房子没有瑕疵后会正式交房等待业主入住交由物业管理。在漫长的居住期间,物业“掌管”着小区的大事小事。可并不是物业服务都像房产公司卖房时宣传的那样,入住后,物业服务令人不满意,业主奋起维权的案例太多。 三、物业能保障我们什么 1、有更加整洁干净的环境,完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。 2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出,小区内车流的管制,让小区不会像普通的公园一样。 3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修,门锁打不开了一个电话就行了,只要是你生活上遇到的问题,通过物业都能得到妥善的解决。 四、物业同样具有“品牌效应”在物业管理行业高度市场化的今天,一些品牌物业开始出现在大家的面前。这些品牌物业大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉。有一些的物业管理公司甚至采用准军事化管理,为业主提供高效的服务为己任。通常品牌物业公司的收费会贵一些,但业主在入住后能够享受到更加贴心的服务,实现物有所值。 五、物业是体现楼盘品质的重要标志在日常生活中,不难看到业主“拒交物业费、物业和业主发生冲突”等事件的发生,不少业主对于小区的物业管理更是颇有微词。不少物业公司提供的服务离高品质服务尚有一段距离。在服务理念上,还停留在单纯的保安、保洁及设备运转维护上;在管理团队方面,物业管理的专业人才较为缺乏,相当一部分物业管理人员并没有接受专业培训,不具备管理经验。同时部分业主对于交纳物业费不予支持,使得物业公司资金不足,无法开展工作。可见,在没有太多硬伤的情况下,一个楼盘的物业管理才是真正保证楼盘品质的关键。物业是一个为大家服务的部门,给业主解决困难的部门,所以选择一个好的物业是非常重要的。
找物业公司并不是个人用户的选择,而是必须通过业委会或全体业主同意选聘有资质的物业服务企业,买房首次选定物业服务公司只能由开发商决定。目前房管局也正在研究出台细则要求开发商按规定招投标来选聘优质的物业服务企业,更好地为业主提供满意的服务。
1.开发商有时候相当于“上级部门” 目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说:“成立物业公司的门槛比较低,注册资金达到30万元,有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐,大部分情况下,它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。 从法律关系上讲,业主与物业公司是直接的合作关系,签订委托管理合同,缴纳物业费。但新的小区在竣工前,一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以,与购房者的满意度相比,实际上它们更在意开发商的态度,它们常说,会去和开发商沟通,甚至抱怨开发商。想想看,某种情况下开发商相当于上级主官部门,讨好还来不及,陪你抱怨只是“缓兵之计”。 2.它们的身份有一半是“管理者” 《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源,熟悉小区状况,作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理,物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此,物业公司能扎根下来,往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。 3.亏损是假的,毛利率通常在30%左右 物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了,连办公场所都是免费的,当然,几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利,但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开,油水可见一斑。 因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式,服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说,“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米,实际上一年清洗一次就很不错了,新小区可以几年不洗,这笔费用就是纯收益。” 4.你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了 新的《物权法》规定,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告,首先需经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。据一位前物业公司人员说,“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入,一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入,它也不会被发到业主手中,因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金,物业从中可以收取一些管理费。关键问题是,房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱,但钱又如何被花掉的,业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。 5.你能享用的“免费保修期”很短 家里的东西坏了,物业人员上门维修经常会收取维修费,因为物业公司称,它们只负责维护“公共区域”。实际上,你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关,都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修,你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些,一般在2至5年。 事实上,即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的,物业公司的人说:“电梯的使用年限到了以后,可以启用公用设施基金来购买新电梯,费用不足的部分才由业主平摊,但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。” 6.地下空间最赚钱 通常小区规划车位的产权属于开发商,这部分车位费也属于开发商,而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说,小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位,而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构,这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所,在绝大多数小区是掌握在开发商手中的,物业只能帮助管理,分享一笔基本的物业费收益。“而地下空间,所有权有的是归人民防空的,而人防有的地区是不收费的,有的地区则每年要提取管理费,但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右,如果物业将其改成车位或者直接出租,年收益能上百万。如果不追溯归属权,这当然也会变成物业的利润来源。” 7.它们也在利用“免费保修期”省钱 这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区,一切设备都是新的,第一年维护责任都在于设备厂商,其后2至4年也不容易出故障,这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费,物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米,但如果新小区的绿地未建成,那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包,第二年绿地建成后,绿化费照收不误,仅绿化费一项,物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大,那物业公司仅绿化费一项,赚个上百万元非常轻松。 8.物业管理费是可以协商的 物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上,物业管理条例明确规定了收费标准,余下服务项目,如绿化费、高低楼层费等,业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准,“比如说要求门岗必须2人,楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。 9.发生入室盗窃,它们有时需要赔偿 物业公司的工作人员都喜欢强调,他们的责任从你的户门外开始,公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃,一位物业专家说,“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任,要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有24小时3人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的,那物业公司也要承担赔偿责任。 小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的最主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心,可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。 10.它们只是水电、燃气公司的传声筒 在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内,水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候,是物业出面张贴告示或电话通知,但它们只是个传声筒,你做出再多愤怒投诉,它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候,你敦促物业解决这类问题,都是没有用的。 只有一种情况,物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费,它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的,它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位,而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。
不错,物业费不收,入住率目前比较高了,停了不少车。
不错,物业费不收,入住率目前比较高了,停了不少车。 <br/> <br/> <br/> <br/> 查看原帖>>
提前预交1年的物管费是没道理的,一般情况下都是按季度收取,如果在你自愿的情况下你可以多交,但是强行收取1年是不合理的。看看你们合同的约定是怎样的,如果没有任何约定你可以向当地有关部门反映,投诉。
如果物业说他们要留档,那你让他们给你复印一份,留复印件也可以
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