租赁合同无效的,出租人是否可以向承租人主张占用房屋的费用?
房屋租赁合同履行后,当事人发现租赁行为自始无效的,承租人不能白白占用 出租人的房屋。根据《合同法》第58条的规定,合同无效后,因合同取得的财产应 当予以返还,不能返还或没有必要返还的,应折价补偿。由于承租人占有使用了出 租人的房屋,租赁合同无效后,承租人所获得的利益属于不能返还的财产,因此应 折价返还,具体折价数额可以由法院参考租金价格予以确定。最高人民法院为了 进一步强调该观点,2009年实施的《城镇房屋租赁合同司法解释》第5条第1款明 确规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的,人民法院一般应予支持。”此外,需要说明一下,占有使用费不一定等于约定的租金价格,其具体数额的 确定,需要由法院综合考虑承租人的过错程度、承租方对房屋的利用程度、约定的租金价格等各项因素,根据个案情况综合裁量。例如,承租人毫无过错,合同无效 是由于出租人隐瞒房屋为非法建筑的事实导致的,此时要求承租人按照约定租金 支付使用费有损公平,法院可以确定低于租金价格的使用费。