对业主提出的建议，有些自治委员会为什么没有及时采纳？
逐层递选与递进自治——如何使业主委员会不再形同虚设
业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。房屋能为业主单独占有和使用，而土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。 每位业主购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共享，因而只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。
另外，购买房屋的业主不仅生活在房屋里面，他每天需要经过楼道，使用电梯，出入楼门，停车或放自行车，要在院里散步、赏花、遛狗。 即使是躲在房里不出来，也涉及到水、电、维修、安全等一系列和外面相关的因素。总之，人的房屋离不开周围环境，生活也和环境息息相关。这说...全部
逐层递选与递进自治——如何使业主委员会不再形同虚设
业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。房屋能为业主单独占有和使用，而土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。
每位业主购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共享，因而只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。
另外，购买房屋的业主不仅生活在房屋里面，他每天需要经过楼道，使用电梯，出入楼门，停车或放自行车，要在院里散步、赏花、遛狗。
即使是躲在房里不出来，也涉及到水、电、维修、安全等一系列和外面相关的因素。总之，人的房屋离不开周围环境，生活也和环境息息相关。这说的还只是和物有关的“物业”，没有涉及邻里互助，孩子玩耍，以及老人交流那些与人有关因素，那些人的因素才构成真正的社区。
有些人认为现代社会的特征之一就是共同空间的社区解体，人们在更广泛的空间建立交往。邻里关系消失，人与人的关系成了一种个人选择，而不再被空间决定。这的确是当前城市的普遍现象，人们长年累月相互间隔几十公分（一道墙），但彼此不知姓名，从不来往。
商业社会能提供所有服务，简单便捷。相比之下，传统社区互助的人情关系反倒成了负担。人们不愿意“欠人情”，逐渐也就没有了人情。那么商业社会的人是否就真的不需要社区了呢？其实旧的需要没有了，新的需要又会产生。
即使你可以不要邻里关系和社区互助，但只要你生活在“住宅区”中，至少离不开“物业”。我们只从“物业”的角度进行讨论，没有社区合作和邻里共商，你就无法成为名副其实的业主，只能任凭物业公司宰割；也许没有人情与互助对你不是太大的问题，但你至少不会愿意落入邻里之间无法躲避的战争。
你的前后左右都是他人，是另外的家庭，你不可能完全逃脱联系，你必须与他们共处。
目前状况
目前的住宅区普遍采取物业企业管理的方式。全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30％，在一些经济发达的城市甚至超过50％，像深圳等城市已达90％以上。
这种方式说白了是一种集体消费——住宅区内的所有业主采取AA制方式分摊费用，雇佣专业公司对住宅区所有业主的共有区域与事务进行管理和操持。
目前住宅区的规模小则上百户，多则上千户，不可能各户与物业公司分别谈判和签约，需要大家授权给一个代理者，作为所有业主的共同代表和物业公司打交道。
目前是由业主大会的方式完成授权，由业主大会选出的业主委员会作为代理者。但从效果上看，目前的业主大会和业主委员会是不胜任的。
典型如被业主称为“主仆颠倒”的现象。照理业主在和物业公司的关系中应该是主人，物业公司是被雇佣的，应该听命于主人。
现在却常常是仆人作主，发号施令，主人拿仆人一点办法也没有，没有决策能力，没有监督手段，不知道给仆人的钱是怎么花的，想解雇都做不到。这种现象目前非常普遍，成为一种常态。
为什么会出现这样的状况，主人成为弱势一方，仆人却高高在上，恃强凌弱？根源就在于业主不能有效地组织起来，缺乏相互沟通、交流和共同行动的能力。
面对物业公司的“一元化”组织，如同一盘散沙。被物业公司各个击破，把玩于股掌也就顺理成章了。从这一点而论，当前业主的组织形式——业主大会和业主委员会就足以被证明不是好的制度设计。
搭便车的心态在业主中是相当普遍的，这也是造成业主涣散和弱势的原因。
业主对此当然有责任，但参与成本太高和可以搭便车的制度设计却是根本。我们需要找到一种制度，尽量减少业主的参与成本，而降低搭便车的可能。
有了制度却不是一个有效制度是最糟状态，没有制度可以建立，动力大而障碍小，有了制度就只能在制度基础上按照制度改革，糟糕的制度本身就会由此构成改革的最大障碍。
而对于克服这种障碍，是需要业主们克服搭便车的心理，共同努力的。没有这种共同努力，糟糕的制度永远无法改进，业主的涣散和弱势也就只能延续。
那可不光是物业服务质量差一点的问题，也不仅仅是所交物业费长年累月被滥用和剥夺的问题，更严重的是，作为大多数业主人生最大的投资，如果你自己不关心，不经营，任住宅区管理不善，品质下降，你的投资就会随房价下跌不断萎缩，你的财产将无法保值。
而掠夺性的物业管理，只使用，不投入，不维修，追求利润最大化，等到不能不投入时就撤走，早把多年积累化为己有，那时新的物业没有能力接前面的烂摊子，或者即使强接也只能勉强维持，住宅区那时就会落入整体困境，直至难以维系，每个业主都不能置身于外。
对这种前景，目前多数住宅住宅区因为刚使用不久，还没到眼前，但如果现在没有长远眼光，组织起来，防患于未然，将来是躲不过去。
所以，要捍卫自己的财产，就必须改变现状，寻找新的组织形式，有效组织起来。
为此，我们先看目前的业主大会和业主委员会的缺点在哪里。
当前业主大会和业主委员会的缺点
规模是业主大会的难题
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
北京的望京西园四区高楼林立，达19幢之多，粗略估计有四五千户人家，其中约有一千四百多户租给了韩国人。先不说能否开起业主大会，仅一个开会地点就成了无法解决的困难。“5000人的业主大会上哪儿开？难道要上人民大会堂开去？”这是当地居民的问话。
某住宅区业主委员会主任张女士一回忆起三年前组织成立业主委员会的情形就无奈地摇头。为了通知业主，她和几位热心者在一周多内时间，每天晚上在24层楼中爬上爬下，挨家挨户通知，可是，因为是外销公寓，许多业主长年出差在国外，仍然有一部分人联系不上。
为此，她们几个还自费打过国际长途，拖了近一年才勉强凑够人数（有的是通过书面委托）开了业主大会。
这还仅是开会。进入实质问题的讨论就更是困难重重。过大的规模导致沟通困难，业主之间统一意见困难如山。
要想大家全部一条心几乎是不可能的事。虽说理论上业主大会可以采用少数服从多数的原则，但并没有能力强制少数服从，对不服从的现象只能听之任之，这时就会出现类似“一票否决”的情况。以解决纠纷为例，即使大部分人都同意凑钱请专业律师处理，只要有少数人不交自己那一份，其他人也就不愿意自己拿钱解决问题，让那些不拿钱的人一起受益。
规模造成的困难在面对物业公司时更明显。举例说，有房地产律师论证，对于有几千户居民的社区来说，物业公司基本上不可能被炒掉。既然无法找到开几千业主会议的地方，就只能采用书面形式征求业主意见，而靠挨家挨户敲门不可能在同一天征集到三分之二业主的反对票，物业公司就可以抠法律的牛角尖，以此为由拒不离开。
因此，业主大会不可能成为一种实体组织，顶多是业主之间的一种非常松散的议事形式，而且在空间、时间上都受很大限制。
理论上，业主大会有一个日常执行机构——业主委员会。业主委员会由数个委员组成，委员由业主大会选举产生。
但是在现实中，选举首先就受制于规模太大，业主之间互不了解，因此在选举中不知道谁是合适人选，应该选谁。即使业主委员会的选举目前在中国是相对自由，较少被官方操纵的，这种选举也照样不能达到理论上的作用，无法保证业主委员会能够代表业主意愿与利益。
实际上，目前业主委员会往往由在维权中露头的人，或者是积极毛遂自荐的人当选。中海雅园业委会的一些委员甚至表示，他们并非由选举产生，而是在住宅区业主急于解决车位问题的情况下，有人自告奋勇，有人起哄凑热闹临时凑成的。
当住宅区21名业委会委员产生出来的时候，绝大多数人连彼此叫什么都不知道，更不要说广大业主对他们的了解了。
如此产生的业委会成员中有好的，也有目的不纯的。哪怕是看似自发维权的积极分子，有人目的也仅是出于利用业委会“维权”而出面竞选。
那种人一旦掌握业委会，就可能把住宅区带进旷日持久的“维权运动”，一种结果是走向冲突的极端，一种结果是以维权作为筹码与物业公司和开发商交易，捞取个人好处。还有一些选举干脆被开发商或物业企业操纵，背后支持他们所指派的人当选，从而达到控制业委会的目的。
这些内幕大都深藏暗箱，一般业主无法知晓，至少在开始阶段很难了解。因此他们只能凭借极其表面的判断在候选人中所做的选择，只是上演貌似民主的形式。
业主委员会形同虚设
有些住宅区虽然成立了业主委员会，但是基本没有作用，只是形式，既没有固定的办公地点，委员又不肯透露个人联系方式。
业主甚至从来没见过委员的面。
对委员的这种态度也可以理解。除了退休者以外，他们都有自己的工作，能力越强的人工作越忙，业余时间越少，而业委会的工作都得利用业余时间。业主委员会直接面对千百家业主，任何事情都会因此变得十分烦琐。
前面讲过召开一次业主大会就可能需要张罗一年，很难想像有人会愿意长期义务地承担那样繁重的事务。一时的正义感和对社区的奉献是可以的，不能指望持久。何况没有对个人的报酬也就谈不上制约，对免费义工不能有太高要求，罢免也不构成威胁，稍嫌麻烦和稍不顺心就可以拂袖而去，根本不求下届能保持当选连任。
目前多数业主委员会都是没有报酬的，甚至没有工作经费，业主委员会成员不但要牺牲自己的休息时间甚至工作时间，还要为住宅区事务自掏腰包打车、复印文件等，仅电话费一项每年都要多花上千元。所以说业主委员会的委员要么是“活雷锋”，要么自然而然就会落入只挂虚名、不做实事的状态。
责备业主委员会的委员不负责任是容易的，然而更重要的却在什么是导致这种状态的根源。说一句“民主是需要成本的”很动听，但成本一旦高到没人付得起和愿意付时，民主就必然只能流于口头。尤其是这种为民主的牺牲集中在几个人身上，其他业主什么都不做，只是横加指责的情况下，就会更是难以为继。
业主为何“冷漠自私”
比较有工作成效的业主委员会，往往在成立之初能得到业主的普遍支持。因为那时需要解决的问题是所有业主共同面对的，如核准面积，通水通气，绿地建设，开发商委托的物业管理公司撤离等。
这些问题解决后，业主们对业主委员会的支持度就开始降低，甚至不闻不问。遇到事情顶多口头支持，一到真需要出钱出力的时候就躲了，只想搭便车。要去遛狗，或是看电视连续剧都可以成为不参加业主大会的理由。
有个住宅区每套房子都在50万元以上，贵的250万元，可以说业主基本都是百万富翁了，但是为维权诉讼集资的时候，最多的只出到50元，有的只拿1元钱的硬币。几个发起人花了三个多月，每个人都贴了几百元交通费和复印费，最后因为筹集不到诉讼费，连立案都立不了，原来轰轰烈烈的事情只能不了了之。
（北京晨报 秦兵）
住宅区的早期纠纷主要是在发展商和业主之间，再后来是物业公司和业主的矛盾，而现在，业主和业主委员会、业主委员会内部的矛盾逐渐升级。而这种矛盾更复杂，更难解决，对社区的伤害也最大。
业委会的成员抱怨自己没有报酬地为住宅区事情奔忙，其他人全不费心等现成的，干的好是应该的，出一点问题就会被人骂成“叛徒”，甚至堵家门口闹事。这样下去，将不会有人愿意承担业委会的工作。
本来业主委员会是维护业主利益的机构，可是却频频出现业主与业委会对立的现象，业主不支持为自己办事的“执行机构”，不信任自己选举出的业主委员，这在逻辑上是不通的，说明肯定是制度的设计存在问题，才会导致这样的悖论。
问题的根源还是与规模有关。在一个大规模的委托代理系统中，代理人和被代理人之间不可能充分沟通，相互不可能充分了解，因此动员、响应和协同行动都会非常困难，产生隔膜和怀疑也不可避免，何况确实存在着代理人利用大规模系统的沟通困难以权谋私的可能与事例。
谁来监督业主委员会
北京娱乐信报曾报道，北京的凤凰城业委会不顾业主的强烈反对，非要进行住宅区锅炉更换，后来大家了解到业委会主任开的公司是做锅炉生意的。那主任一人独占了住宅区的顶层会所，对外宣称做业主委员会的场地，实际整层200余平方米的顶层会所用做他经营个人公司的场所，并对外公开挂牌营业。
某住宅区成立业主委员会后马上更换物业管理公司，进行招标，并要求前来投标的物业管理公司缴纳10万元投标押金。由于业主委员会没有专门账户，把投标押金转入一位委员的公司账户。最终交了押金的公司虽然中标，却由于种种原因无法进入该住宅区，要求退钱，业主委员会却不退。
后来物业管理公司起诉那个业主委员会，打赢官司后却发现，原来的几位委员已经离开了业主委员会，钱也花没了，无法退钱，而新的委员会对此一无所知。
类似故事经常听到。业主中大多数人消极地置身住宅区管理的事务之外，少数人却可能积极入，其中不排除有人存在实现个人权欲或向开发商主张个人优惠待遇的问题。
更糟糕的是，后者往往利用前者怠于主张权益的心理，以全体业主的名义实现其个人目的。
北京朝阳园业主委员会主任舒可心感叹，很多住宅区业主委员会没有报酬，而身边又有很多诱惑，所以很容易出问题。
舒可心举例说，有家物业公司曾表示给他六位数的报酬，让他换掉原住宅区的物业公司。他认为出于个人利益而竞选业主委员会成员，就存在搞腐败的可能性。更普遍的情况是开发商或物业公司私下对当选的业主委员进行收买，以免收物业费或水电费等小恩小惠，让当选的业主委员会放弃监督他们和维护业主权利的职责。
业委会没有主管单位，既不在工商局注册，也没有行业主管单位，在有关部门办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定，而根本不管其具体的行为。所以对业主委员会的监督机制严重缺失，几乎是空白。理论上业委会由业主大会制约，然而业主大会本身联系松散，召集困难，没有自主开会、决议和行动的能力。
别说现在没有监督业主委员会的法规细则，即使有了，业主的松散群体想实施细则，也离不开主持人。而能够充当业主大会主持人的恰好是应该被监督的业委会。如果业委会不想被监督，不去进行主持，监督也就无法真正进行。
再周密的细则也是白扯。这是当前业主大会和业主委员会制度存在的最大问题。
另一方面，监督机制的缺失使得业主委员会处于一种“偷不偷都是贼”的处境，业主不放心，业委会的成员也不满意。有的住宅区为了能够监督业委会再成立一个“业主委员会监督委员会”，但是谁来监督“业主委员会监督委员会”又成为同样的问题。
换届的重新选举是业主对业主委员会的最终制约。利用职权谋了私利的委员（如果被发现的话）可以被选举罢免。然而他们该得的好处已经得到，是否再当选并不重要。对换上的新人，开发商或物业公司可以故伎重演，无非再拿出九牛一毛，又可以换来直到下届选举的相安无事。
定期选举
在大规模选举中，由于人们难以了解候选人的真实情况，往往凭表层印象和不充分的信息决定投票，因此选上的人可能并不合适，或者当选者在任期间会发生变化，这时就看出定期选举存在的弊病。
在没有到法定的换届选举日之前，对当选者进行中途改选是非常困难的。一方面，多数业主对当选者的所作所为难以知晓；另一方面，即使众多业主希望改选，但超出一定规模的弹劾或改选必须有“主持”才能进行，业主委员会只要“不主持”，改选就很难自发的得到实现。
即使是皇帝，如果只能定期任免手下大臣，不能随时撤换，其权力就会大打折扣。即使大臣总体上还保持服从，很多具体问题上都可以（而且必然会）按照自己意志而不是皇帝意志做了。皇帝的权力之所以是绝对的，很大程度就在于他对官员的任免是随时的。
西方民主制的民众权力之所以有限，原因之一就在于不能随时选举，只能间隔数年进行一次，因而给了当选者脱离民众意志的可能。
如果能够随时被罢免，前面说到的那位业委会主任也就不会有胆量明目张胆地把住宅区会所当作个人公司的经营地了。
对他来讲，定期选举的任期内占用了会所就能省下好几万房租，下次选不上也已经赚了。
改进业主委员会的几种方法
所谓的几种方法，其实都可以包纳在同一个体系中。关键在于如何实现自下而上的自治。
只是考虑难易程度，将其分解开来，从局部到全面，从简单到复杂，以供不同的住宅区根据自己的具体情况来选择。
一、聘用业主经理
这个方法是最简单的。但需要有一个前提，即当选的业主委员都能始终保持公心，只是缺少时间和精力做具体事务。
有了这个前提，改变目前业主委员会形同虚设的状况，最简单的和最有继承性的方法就是由业主委员会聘用一个专职经理（或叫执行秘书）。
“董事会－经理”模式
我们的住宅住宅区人口少的几千人，多的上万人，往往不比美国的市镇人数少。
美国市镇基层政府所采纳的公司治理结构、聘用市镇经理的经验可以给我们一些启发。我们不妨把住宅区当作一个由众多持有房产的股东联合组成的公司，目标是财富的增值或保值（把生活质量也视为价值的组成部分），首先由股东选举董事会，但仅有董事会是不够的，还需要由董事会聘用公司的经理，执行董事会的决定，完成日常工作。
对住宅区而言就是先由业主选举业主委员会，然后由业主委员会聘用业主经理。凡是重大事项都由业主委员会讨论决定，业主经理则负责执行和日常的具体事务。业主经理对业主委员会负责，业主委员会随时可以通过表决方式对其进行重新任免。
一个住宅区哪怕只有一个业主经理（必要时可再雇工作人员）专职负责业主委员会工作，业主委员会的状态就可以大大改观，形同虚设的现象也就可以得到解决。业主经理要做的不是具体的物业管理，而是检查和监督物业公司的工作。
有这样一个人每天专职盯着物业公司，锲而不舍地代表业主的利益提出要求、发现问题、向业主委员会汇报和建议，以及寻找适用的法律依据，就足以使物业公司不敢松懈，暗箱操作的可能性也会大大降低。
这种业主经理当然需要付工资，而且工资不能低，才能保证其忠心和负责，也才能使其在随时罢免的可能性面前受到制约。
有人也许会对随时罢免提出质疑，会不会动辄罢免，无法保证连续性。
因为随时罢免使得经理追随业主委员会的意志，没有罢免的理由，除非是能力差或不负责，那该罢免。遇到一个合适的经理，就可以一直做下去。
业主对业主经理的意见可随时向业主委员反应。并可以自行举行业主大会，直接罢免业主经理。这虽然困难，但要保留这种权利，有活跃份子牵头的住宅区有可能做到。
弥补业主委员会的非专业性
目前，住宅区物业管理中出现的一个棘手的新问题是，业委会成员来自不同的行业，业委会的工作只是业余的，而物业管理却是专业性很强的工作。
如维修基金的运作、住宅区的绿化、电梯维修以及对物业公司的选聘上，业委会有决定权。但是，类似电梯是否需要大修？一次工程款是10万元，还是20万元的问题，业委会成员却是外行；与物业管理企业签订合同、物业管理企业承接物业时办理验收、审核物业费的使用，以及出现纠纷时进行处理或“维权”，都需要充分的法律知识、理财能力、工程审计和施工监理等专业素质。
而对此，业委会成员不可能全都具备。因此，在与物业公司关系中，业委会作出的决定时常受到物业公司质疑，导致“外行”在“内行”目前的尴尬。其结局要么物业企业以自己的专业优势主导了业主委员会，使其在懵懵懂懂中人云亦云；要么造成业主委员会与物业公司的冲突不断升级，有的业主委员对物业管理的法律法规以及自身权利义务都不是很清楚，却动辄不满意就要炒掉旧的物业重新招标，最终使正规的物业公司都认定那是一个烂物业而不投标，投标的只是为了拿项目而拿项目的企业，社区却从此步步下坡，难以挽回。
业委会委员自己不可能、也不必要成为全能专家，对此，聘用有专门知识的业主经理就成为另一种选择。业主经理也许在未来可以成为一种专门职业，他们不一定样样都能自己上手，但他们知道上那里去找相关的律师、会计师、审计师和工程师；了解不同等级、不同水平物业公司的情况；懂得与物业公司签订合同的流程和要求，能够把关；熟悉维修基金的运作；可以组织对物业公司提交的工程预算和账目进行审核与审计。
而他并不是自己做主，只是给业主委员会提供专业知识和选择，一切由业主委员会自主决定。
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