新政策土地增值税

    1\土地增值税具体内容 答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。
   2。地增值税的影响,分市场,开发商,老百姓,政府四方面解析 答:市场:个人认为不会有多大影响,土地增值税政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对房价不会有直接影响!供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看 开发商:最必然的肯定是成本增加,但要增收该税的政策在几年前几已发布,只是从今年2月1日起真的开始清算而已,对开发商来说心里还是有准备的,不能算是太突然!还要看企业目前所囤积的土地是几时拿到的,对近年拿到地的开发商来说相对受到的影响就要小的多,但以前拿地比较多，且囤积时间长，增值幅度大，现在开发成本将增加很多!对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内,且开发商可以有很多方式消化这部分支出,如兼并小的房地产开发企业等! 老百姓:目前来看如果房价应成本的增加上升,肯定是不利的!但房价到底会受多大影响,目前还看不出! 政府:可以通过该政策打压下开发商的大量囤积土地,打压开发企业的利润空间,使开发企业在土地价格持续上涨的背景下，如果不尽快出手，将背负较高的税负压力。
    利润以及价格在未来都将面临未知的变数。 3。土地增值税如何算出 答:这是要看该土地的增值情况来定的,土地增值幅度超过50%的，税率30%；增值幅度50%至100%的，税率40%；增值幅度100%至200%的，税率50%；增值幅度超过200%以上的，税率为60%。
     、计算增值额。 增值额＝收入额－扣除项目金额 2、计算增值率。 增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、依据增值率确定适用税率。 4、依据适用税率计算应纳税额。
   应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 4。个人对国家增收土地增值税有2个看法: 第一种:13年前就说要收的土地增值税，将在今年真正的收取,房地产开发企业成本的上升,可能带来房价的上涨! 第二种:增加房地产企业的成本，收紧企业资金链，就可能促使开发企业尽快变现囤积的土地和房产,所以说房价下跌在理论上也是有可能的 所以,总的来说这次土地增值税的开收,到底对房价有如何的影响还很难说,若象前段出现了一个大的买方是市场,那国家这一政策可能不能达到其原来的目的了,反而加速房价的上涨,个人还是认为象我上面提到的供求关系依然是影响房价的决定性因素!房价是涨是跌,还是要看目前究竟是一个买方市场，还是一个卖方市场! 土地增值额在多少时综合利润率最高;当增值额大于多少时开发商再增值以不如另投资新盘效益。
     个人觉得目前的情况来看,增收土地增值税后,开发商不会盲目的去考虑土地增值额在多少时综合利润率最高,除非该块土地是前几年拿到的,且该开发商资金面充裕!毕竟增值额约高,税费也更高! 。
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     由于房地产开发的周期很长，有时风险也很大，因此为什么这么多年都没有开征土地增值税，就是很多项目根本就没有办法核算，比如有的楼盘十余年都没有卖完，有的开发商很多楼盘都是混在一起，没有办法分开，而且很多开发商拖欠施工企业很多工程款，有的楼盘分成几期，开发商只开了1、2期，而很多基础设施或者已经作了，或者还没有作，有的公建还没有盖，都使成本没有办法确定，因此土地增值税的税率就没有办法核定。
    还有的开发商速战速决，拿了一块地，盖了一个小区，卖完就无影无踪了。 土地增值税是在理想的情况下，拿地、盖房、售完，这种情况可以利用EXCELL作一个表格，求得利润的最大。
    由于没有现成的数学模型，因此用EXCELL是最笨但是最直观的，就是把成本确定一个值，把各个税收、营业税、土地增值税、企业所得税的计算公式都代入，然后确定不同的售价，最终可以得出不同的税后的可分配利润，肯定可以得出一个曲线，从中可以找到利润最大的点，就是最佳售价，这个最佳售价未必是最高售价。
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    土地增值税征收范围是什么? 　　按现行政策，土地增值税征收范围为： 　　1。单位转让房地产； 　　2。个人转让非普通住宅。 　　■土地增值税计算依据是什么？税率是多少？ 　　土地增值税计算依据为增值额。
   　　增值额=转让收入-应扣除项目金额。   　　土地增值税适用四级超率累进税率。 　　增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额×30%=税金； 　　增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额×40%-扣除项目金额×5%=税金； 　　增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额×50%-扣除项目金额×15%=税金； 　　增值额超过扣除项目金额200%的：增值额×60%-扣除项目金额×35%=税金。
     　　■什么是扣除项目金额？ 　　扣除项目金额包括： 　　1。购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购、建已满五年的为该房重置成新折旧评估价； 　　2。
  应补交的国有土地使用权出让金； 　　3。与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等； 　　4。  个人转让非普通住宅按成交价90%为以上的综合扣除金额； 　　■办理土地增值税应提供什么资料？ 　　办理土地增值税应提供以下复印件并交验原件： 　　1。
  上手购房发票，自建或合建未满五年的提供建房发票； 　　2。土地使用权出让金评估书或发票； 　　3。  属土地转让的提交以下资料： 　　⑴征地拆迁补偿协议及补偿金额发票； 　　⑵土地出让合同及地价发票； 　　⑶三通一平工程合同及发票； 　　⑷其他有关土地费用发票。
   　　4。属赠与房地产的提交以下复印件并交验原件： 　　⑴房地产证或权属资料； 　　⑵涉及继承、赠与、析产公证书； 　　⑶房地产估价答复书。   　　■属政策性免征土地增值税如何办理手续？ 　　凡属免征土地增值税范围由纳税人自行到房地产所属区地税征收分局办理《土地增值税免征证明》，须提交以下资料： 　　1。
  经计算无增值的凭代征点确认的《土地增值税纳税申报表》填写税务登记证加盖单位公章； 　　2。  属企业兼并、转制重组、合作建房、以房地产进行投资、联营的持相关文件办理。
   　　■怎样办理完税手续？ 　　凡属应缴税款，由53号窗口开具银行送款单到指定建设银行缴交税款，转帐支票提前三天交至53号窗口，缴款后办理完税手续，领取完税凭证后过户。 如何缴纳房契税与印花税 　 由区房地产交易部门开具证明，到区税务部门缴付契税和印花税，需带下列证件： 1：购房合同原件一份； 2：身份证原件和复印件； 3：购房发票和复印件； 4：区房地产交易部门出具的“付税通知书”。
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