交房问题

    核验业主材料　　 ↓ 　　 业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明　　 ↓ 　　 交纳剩余房款　　 ↓ 　　 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》　　 ↓ 　　 业主做综合验收　　 ↓ 　　 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案　　 ↓ 　　 开发商与业主协商并达成书面协议　　 ↓ 　　 根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议　　 ↓ 　　 业主签署《入住交接单》 　　【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
     　　绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。
  建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 　　1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 　　2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 　　3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 　　4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 　　5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 　　6)1只计算器---用于计算数据 　　7)1只水笔--用于签字 　　8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 　　9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
     　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 　　过程 　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 　　B、《住宅使用说明书》--可带走 　　C、《竣工验收备案表》 　　D、面积实测表 　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
     　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
  (先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。  一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 　　验收房子 　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用。
  从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。  接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
     　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
  以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。  (一般新房子会配一个简易龙头给业主)。
  用万用表测量各个强弱电是否畅通。 　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
     　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
   　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。   　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
   　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。   　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
   　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。   -------------------------------------------------------------------------------- 怎样避免入住纠纷 　　房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。
    房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子是否能够交付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。因此，要避免入住纠纷，必须从签好合同入手。 　　交付条件要明确 　　购房人在约定合同第八条交付期限时，最重要的是约定好交付条件。
  随着《北京市城市房地产转让管理办法》出台，北京市对标准合同进行了修改，在合同第八条中将取得《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地产商在交房期限前必须完成的工作，购房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。
     　　《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。
  购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。   　　由于合同第五条约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过3%时可以选择退房，而目前北京的法院在处理房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权利，因此购房人在收房前能看到《面积实测技术报告书》，是购房人能及时做出选择的必要条件。
     　　在北京，目前没有“商品住宅交付使用批准文件”，约定“经分期综合验收合格”则往往会给房地产商钻空子。建议购房人在约定第几种条件时不要选这两条，而是自己约定第5种条件，即“达到合同第十三条和第十四条及补充协议第几条的约定要求”。
   　　别签“开口”合同 　　购房人特别要注意的是合同第八条可能会给房地产商留出的“后门”，房地产商如果在“如遇下列特殊原因”后面添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成没有期限。
     　　“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《民法通则》、《合同法》上均有清楚的定义，购房人按照法律应接受房地产商在出现“不可抗力”时的免责。
  如果房地产商在免责条款的空行中填写其它免责条款，购房人则要多加小心了。 　　“因天气原因”：下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温低于多少度的天数超过多少天(以国家气象部门确认的为准)。
     　　“因配套工程影响”：如果土地已做好“七通一平”，这种影响基本不存在。如果需先做“七通一平”，房地产商也应把时间事先算进去，最多给一个规定的宽限期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响时间的证明。
   　　“因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决”：这话怎么解释都行，而且这是房地产商自己的问题，“没有金刚钻、别揽瓷器活儿”，购房人要避免房地产商写上这条免责理由。   　　“因材料供应延误”：这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转嫁给购房人来承担。
   　　“因政府政策改变而带来的延误”：什么叫“政府政策改变”，房地产商认为申请变更规划可以批准，而实际政府有关部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明为准。
     　　最后想提醒购房人的是：在房地产商逾期交房免责问题上，不管您接受了房地产商加上的哪一条，都要跟上一条：房地产商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方式告知购房人，防止房地产商在不能按时交房时花钱买关系搞假证明。
  有可能的话最好争取在“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”后面加上“但不得超过()天”。   　　避免“得不偿失” 　　如果购房人能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，在约定合同第九条出卖人逾期交房的违约责任时，可以按标准合同的第1种方式进行约定，如果能将逾期时间分段，赔偿金额逐段提高(逾期第2个月比逾期第1个月的赔偿高)就更好了，同时要避免约定的违约金的比率比第七条约定得低。
     　　购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的，购房人可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    ”算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适。贷款买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用房屋的违约金至少要高于自己要付的贷款利息。 　　笔者在此提醒购房人，一旦出现购房人可以选择退房的情况，如果房地产商只赔偿利息，显然无法弥补购房人的损失，至少会赔进合同印花税和办理贷款时发生的律师费、保险费等费用。
    因此建议购房人最好能在约定中加上一句话：“买受人的实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。
    ” 　　如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，最好自行约定第2种方式，在借鉴上述方法约定房地产商逾期交房违约责任的同时，明确即使出现了合同第八条所说的房地产商逾期交房可以免责的情况，超过合同约定的交房时间多少日，购房人也可选择退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第1种方式进行约定 。收起

    dear：你好！ 交房的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。
  这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
    而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。
  否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。  另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  ”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。
     二、交接程序 先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤： 1、预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。
  经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。   2、寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。
  此时，业主最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。  业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。
   3、确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。
    如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。 4、验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。
    若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。
  为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。   三、纠纷处理 及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。
    对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。 （1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
    ”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
  法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。  ”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。  对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
  ”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。
     通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。
  如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。   （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求 ：1。
  商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4。
    故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5。故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6。房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7。面积误差比绝对值超过3％的；8。
  由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。
       对于开发商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
  ” 因此，购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效 。收起