深圳楼市为何疯狂?
几年前，少量温州客人曾经拜访过珠三角地区，但很快就兴趣索然地离开，折道向北。此后，整个中国的楼市沸点一直停留在以上海为代表的长江三角洲地区。但现在，不胜重荷的长三角楼市在宏观调控下逐渐沉寂，人们重新将目光投向珠三角———在跳跃的房价背后，那些有钱人又回来了？
在深圳奋斗了6年，李大志终于成为深圳一家媒体的中层干部，并拥有近2万元的月薪但他仍然买不起一套理想的房子。
“买得起的只是那些花钱不用数的人。”这个40岁的男人说。去年他舍不得掏出140万元买下一套香蜜湖熙园的房子。一年后，他发现那套房子卖到了240万元。
今年以来，深圳的房价开始温和而坚定地上升，而这个城市历来以房价平稳著称。 ...全部
几年前，少量温州客人曾经拜访过珠三角地区，但很快就兴趣索然地离开，折道向北。此后，整个中国的楼市沸点一直停留在以上海为代表的长江三角洲地区。但现在，不胜重荷的长三角楼市在宏观调控下逐渐沉寂，人们重新将目光投向珠三角———在跳跃的房价背后，那些有钱人又回来了？
在深圳奋斗了6年，李大志终于成为深圳一家媒体的中层干部，并拥有近2万元的月薪但他仍然买不起一套理想的房子。
“买得起的只是那些花钱不用数的人。”这个40岁的男人说。去年他舍不得掏出140万元买下一套香蜜湖熙园的房子。一年后，他发现那套房子卖到了240万元。
今年以来，深圳的房价开始温和而坚定地上升，而这个城市历来以房价平稳著称。
10月以后，上升的幅度变得越来越大。深圳市国土资源和房产管理局提供的一份资料显示，2004年的深圳市住宅平均价格为每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均价格为每平方米6912元，如果单论11月的话，这个数字则达到每平方米8328元。
不惟深圳，广州、东莞、珠海等珠三角各城市的房价最近皆有明显升温。
这是一个令人不安的反常现象。几年前，少量温州客人曾经拜访过珠三角地区，但很快就兴趣索然地离开，折道向北。此后，整个中国的楼市沸点一直停留在以上海为代表的长江三角洲地区。
但现在，不胜重荷的长三角楼市在宏观调控下逐渐沉寂，人们重新将目光投向珠三角——在跳跃的房价背后，那些有钱人又回来了？
火爆开场
购房者发泄着情绪，他们与销售者发生了激烈冲突。这一场景似乎成为此后两个月深圳楼价剧涨的前奏。
这一幕发生在万科17英里二期项目开盘第一天。这个项目于10月1日开盘，开发商万科企业股份有限公司是中国最大的房地产企业之一。在这个月，深圳一共有28个新楼盘进入市场，折前平均价格为每平方米10010元。
万科17英里二期项目采取的是分期销售方式，当天只推出所有324套单位中的100余套。分期销售是刺激销售的一种手段———开发商在开发项目取得预售证前实行提前登记，然后收取认筹金，只销售部分单位，却集中所有已交纳认筹金的客户抽签选房。
这不仅能造成购房者抢购的假象，还能使发展商借此在推出余下单位时提高价格。在深圳10月进入市场的28个楼盘之中，有20个楼盘采取了这种销售方式。
世联地产顾问(深圳)有限公司的研究报告表明，11月的新楼盘在开盘当天的选房率或销售率几乎都在50%左右，最高的甚至达到98%。
这说明，分期销售确实起到了刺激销售的效果。
但这次它给购房者的刺激太强烈。万科17英里二期项目的初期定价为每平方米1。6万元，后来的开盘均价是每平方米2。2万元。万科当天再次推出50套单位，即便其价格已抬升至每平方米2。
5万元，也没能满足等待的购房者———也就是说，吃过一顿午饭，它又上涨了3000元。
11月11日，深圳市国土局规定，房地产开发企业不得采取提前登记、集中开盘、分期销售的售房模式。同时发布的还有另外三条规定。
该局房产管理处处长耿继进认为，炒作是引发这次深圳房价剧烈上涨的三个原因之一。“个别中介机构采取的销售模式人为制造紧张气氛，加剧部分购房者的追涨行为。”他说。
“紧张气氛”绷紧了购房者脑子里的弦，当知道自己交纳了认筹金却选不到房的时候，他们和开发商发生了冲突。
这导致了万科17英里销售的停止。
万科17英里位于龙岗区葵涌镇溪涌村。在10月，龙岗区一共有9个新楼盘入市，深圳市中原物业顾问有限公司深港研究中心的数据表明，龙岗区在10月的商品住宅销售面积同比增加49。
14%，销售金额同比增加72%。这次深圳房价上涨几乎覆盖了特区内外的各个辖区。南山区、福田区、宝安区和龙岗区的平均房价都涨了30%以上。
到了11月，29个新楼盘进入市场。深圳市国土局提供的数字是，住宅销售套数为10020套，销售面积为93。
8万平方米，销售金额为78。12亿元，建筑面积平均价格为每平方米8328元。所有的数字都比上个月又高了许多。
热钱争辩
人们开始为深圳房价上涨的原因而争辩。一个屡屡被提及的说法是，将近200亿元的资金从房价走低的长江三角洲撤离，来到了深圳。
没有人能够证实这个说法。深圳市国土局提供的资料显示，按金额计算，深圳房地产市场在10月的内销比例是89。95%，11月是93。05%。所谓内销指并非以来自台、港、澳和外国的资金购买，这个数据以购房合同在房产管理局的备案数据为准，由电脑系统自动生成。
耿继进字斟句酌地说：“台、港、澳地区购房比例在正常波动范围内，这两个月还相对缩小。通过对典型楼盘的抽样调查，没有发现所谓大规模的200亿元的不在深圳居住的群体在深圳购房。”
但对于外来资金的另一个组成部分———“温州炒房团”，他表示难以甄别。
因为深圳是一个主要由移民组成的城市，很多定居下来的居民仍然使用外地身份证，无法通过身份证来界定他们是不是深圳居民。
“我认识的人没有到深圳炒房的。”温州百吉门房地产营销公司总经理成秀科说，“不要把流出上海和江浙的资金想象为一笔巨额资金，宏观调控以后，该收手的收手，该观望的观望。
”同样，温州超然不动产营销机构总经理吕巧正也认为，流入深圳的温州资金比较少。
耿继进认为，从预售审批到房屋竣工再到办理房产证，这个过程平均用时一到两年。资金要在此埋伏一到两年才能出手，所以深圳没有短期炒作空间。
他承认在商用物业市场“有一些基金”，不过它们不介入住宅物业，没有进入管理环节，所以不了解它们的具体数额。
“深圳住宅物业市场被外来资金炒作的可能性是没有的，不是空间不大，而是没有。
”这是耿继进的结论。
但中原物业顾问有限公司在一份最近的报告中提醒，“也许水榭花都三期项目的热销正是外来资金在深圳成功炒作的表现，但同时它也为深圳楼市敲响了警钟”。
中原物业顾问有限公司得出结论是因为这个位于南山区香蜜湖的项目在销售过程中出现了炒卖筹号的现象，报告说，“根据三级市场接到的委托，水榭花都三期的筹号已经卖出高达35万元的价格。
”
。收起
