请问2005年以后房价走势?

    不明白为什么会有那么多的人把整篇的别人的文章通过“复制--粘贴”的方式发到这里。 2005年，房价应该是稳步攀升，降价的可能不大。 多数认为在2004年以及2004之前是需求在推动房价上涨，2005年会失去巨大的需求推动。
  但是很多人恰恰忽视了一点：投资。   在股市低迷和存款利率不高的今天，房地产投资（炒作以及出租获利）是拥有闲置资金的人们一个不错的选择。那么，这部分投资者会转化为新的需求来进一步推动房价向前，在国家的调控下，很难出现房价的大起大落。
   不过也要看是哪个城市，不同的城市个体会有不同差异。收起

不错！又晚了一步。收起

就全国而言，平稳收起

    2005年房地产市场走势预测: 基本预测： 2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。
  这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。   而2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。
  预计2005年在利率上升和消费周期行将结束的情况下很可能将改变价格上升趋势，会产生一个价格回调的过程。 因此，如果说2004年中国房地产市场表示出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话，那么我们对2005年的看法则是十分谨慎，而对2006年则是不乐观。
    我们认为，中国房地产市场的景气度已经开始离开此轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。房地产市场井喷式需求将向常量需求转化，市场也会更加理性和成熟。 基本观点： 1）土地政策评估 ○虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年的土地政策依然不会有根本性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。
     ○拍卖土地的价格居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利的局面在悄然地形成。
   ○随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，产品向着精细化、个性化方向发展。   2）信贷政策评估 ○我们预计2005年房地产信贷的亮点在银行房地产信贷资产证券化方面。
  由此可能带来房地产基金开放试点，从而使得与以上政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合的要求，也使得房地产开发项目得到部分关照，但是其中更多地表现为个案。 ○政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。
    目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家；能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右。 ○香港房地产基金市场可能在2005年有实质性的发展。随着香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象的放松，内地部分房地产项目将首先受益，并且内地物业资产打包在香港发行基金可能性也在上升。
     3）利率变化影响 ○2004年10月29日首次加息，它的真正影响可能在2005年第二季度才能显现，甚至不能排除在这个过程中，央行进行第二次加息。人民币加息主要是对国内房地产消费者和投资者有所影响。
  而美元持续加息对海外投资者影响也值得关注。 ○我们预计此轮加息周期长度为18个月，个人房贷利率将达到5．8％或6．5％的位置。   ○加息将不可避免改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响，并且让其中各类的在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。
   4）汇率变化影响 ○人民币汇率是否在2005年有所调整，我们无法知道，但是它的动向将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为。  我们认为人民币汇率调整以下三种情况，对2005年高端楼盘有着不同影响。
  首先人民币汇率出现调整，我们认为部分地区的高档楼盘价格就会出现飙升，部分地区房地产潜在泡沫和泡沫倾向将显性化，甚至由此吹爆；其次是像目前的情况，人民币汇率处于传闻或猜测阶段，由于朦胧升值预期使得海外资金不断地涌入。
    特别值得提到的是台湾地区、韩国、日本等地，由于它们本币近期兑美元升值明显，加上人民币与美元挂钩的特征，使得其中追求利润资金投入人民币资产之一的房地产将是无法阻挡；最后一种可能是，如果政府明确表示在2005年人民币汇率不做调整，那么将影响外资流入的速度与规模。
  同时期美元利率的继续调升也将成为海外投资中国房地产的一个变数。   ○我们预计国内高档楼盘在2005年海外推销将是一个必然选择，海外华人将是一个重要消费群体。而2004年年底到2005年第一季度是一个较佳促销时间段。
   市场景气分析： 1）宏观层面 ○由于2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。  而2004年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。
  这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。 ○我们认为2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。
    但是2005年在利率上升和消费周期行将结束很可能将改变价格上升趋势。 2）中观层面 从近几个月北京和上海商品房成交套数情况看，都有明显下降趋势。虽然上海近一周来由于市政府的信心方面喊话，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不断出现的价量背离现象，说明短时间成交放量可能很难维持长久。
    我们认为目前分析房地产市场状况重点应该在成交套数数量变化，而非平均价格和成交面积增长变化。 此轮房地产上涨周期是以长江三角洲的主要城市为主要活跃地区，而上海则是处于全国领头羊的位置，同时也扮演全国房地产晴雨表角色，密切关注具有标志性意义的上海房地产市场动向非常重要。
     上海目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。我们认为除了因为上海是本轮房地产周期主角以外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2008年举行世界博览会有关。
  另外上海城市的投资文化、便利优越城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的条件。但是在这里需要指出的是，近期长江三角洲其他城市，如南京、杭州、无锡、苏州、温州房地产市场无论是成交量还是价格，都出现了明显调整态势。
    上海房地产市场有可能形成“孤岛”的局面。上海是否能够继续独立地保持前进步伐，将直接考验上海房地产市场“吸金”的能力和潜力。另外在上海新房交易处于敏感时期的同时，上海二手房表现异常活跃。
  尤其上海地区称之为次新二手房交易值得留意，它是投资客预期是否继续良好和投机客游戏是否延续、上海房屋价格是否继续上涨的最为真实直观反映。   3）微观层面： 我们不但从宏观层面和中观层面发现中国房地产市场已经出现了调整态势，从企业微观层面也可以找到这样的痕迹。
  万科这个房地产行业最具有标志性的企业在上市以来，它每一次业绩的变化无不与房地产行业状况和周期形成共振。房地产周期重要拐点万科都有明显的反映。  万科2004年1－9月业绩显示，与去年同期相比主营业务收入增长6．44％，净利润增长41．10％，正好与房地产投资增长逐月下行，以及房地产价格快速增长趋势相吻合。
   房地产市场井喷式需求将向常量需求转化 我们认为在提倡科学发展观的今天，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣景象已经不复存在。  房地产井喷式需求将转化为常量需求。
  2005年房地产投资将比2004年有所下降，预计增长率为15％－18％之间。 房地产企业将进入质量和品牌成长时期 根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现。
    我们预计2005年有20％开发商的产品依然是非常畅销，并且他们产品的价格依然会有上涨空间；而另外30％开发商产品销售则是一般。还有50％开发商产品有滞销的可能。中国房地产的空置房率将表现为结构化和差异化的特征。
  而房地产产品和品牌将呈现集中化的倾向。 房地产行业自律、形象再造比什么都重要 随着房地产行业快速发展，房地产行业消费者投诉数量一直处于居高不下的状况。    房地产开发商和运营商在事业极大发展同时，却没有得到相应多的社会和消费者的尊重。
  我们认为在即将来到的房地产调整期中，房地产行业自律、消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性。它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。 。收起

    在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一，各言其是。为此，就泡沫的释义、“房地产泡沫破裂论”，以及2005年房地产形势，讲几点意见。是为一家之言，与大家共同探讨。
   　　由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。   　　第一种是泡沫经济。
  前面举的三个例子，都属于典型的泡沫经济现象。它们有以下共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
     　　第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂”和“猛跌”现象，造成的危害也小得多。
    它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。 　　明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，争论就有了统一口径。
  因为大家都承认经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。  由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象，而外国专家提出的是泡沫即将破裂的问题，从而把争论集中到我国房地产是否产生了泡沫经济并将迅速破裂的焦点上。
   　　泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。  几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。
  为此，需要说明以下两点： 　　其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是，西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，“理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义”，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。
    其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对“泡沫”释义的意见不一致。
   　　其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。  如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。
    如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。 　　日本实例和我国实际对“破裂论”的否定从1960年至1990年的30年里，日本六大都市的土地价格，惊人地涨了56。
  1倍(如果从1953年算起，由于基数低，37年里日本全国的土地价格上涨150多倍)，而同期国民生产总值只增长了17。  4倍，从而成为一个举世公认的泡沫经济事件。日本在全国性的泡沫经济(含地产泡沫经济和1985年以后日本股票投机狂潮形成的股票泡沫经济)充分地显现后，伴随着1991年国民经济进入萧条期，土地价格开始猛跌，到2001年下降了一半多(注：由于日本地价高涨经历了几十年的积累以及30多年来全国物价上涨等其它因素影响，泡沫破裂后不可能再降回几十年前的基价)。
    这是一个带有全国性的、从形成泡沫经济到破裂时间拉得很长的、特殊的事件。 　　日本泡沫经济的实例，既给我们以启示，又有利于更好地分析“破裂论”和2005年的房地产形势。
   　　(一)我国必须进一步加大调控力度，使土地和房地产价格的上涨幅度控制在允许范围以内。  建议把年平均涨幅控制在5%以内，以求少出经济泡沫，不出泡沫经济。 　　(二)最近6年，我国平均房价涨幅大多低于5%，只有2003年的涨幅达到12%左右牗如扣除2003年全国物价上涨过快的影响，涨幅也在5%以上牘。
  由于“翘尾巴效应”影响，今年预计房价涨幅仍会在12%左右。  虽然近两年涨幅连续超过10%，仍远未达到日本30多年平均每年上涨超过10%以上的实况。但研究和防止经济泡沫，不能停留在全国平均的数字上。
  我们要看到，近几年有的城市在有的年份已经出现了价格大幅度上涨的问题，不仅有的年份涨幅超过10%，有的年份还超过20%甚至更高。  由于理论界还没有对泡沫状态统一的定义，有的专家建议凡涨价幅度超过30%的，就定为经济泡沫。
  我则建议，应从严格要求的角度出发，把界限定得更严些，比如凡是连续3年涨幅超过10%的，即应视为出现了经济泡沫或经济泡沫苗头而予以及时调控。由于经济泡沫没有明显的破裂猛跌现象，比较容易被人们忽视。
    要求得严一些，可能较多受益，较少受害。 　　(三)要在统一泡沫释义的基础上，研究房地产的特点及其与国民经济的关系，研究与中国有许多共同特点的日本产生地产泡沫经济的经验教训，研究中国房地产业和国民经济现实的发展状况。
   　　如果对以上问题做了认真研究，就会得出以下结论： 　　第一，在国民经济持续繁荣发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题 　　第二，因国民经济持续繁荣发展而增强的经济实力和人民的购买力，对地价上涨有着巨大的承受力，致使日本经过30多年经济泡沫积累才形成泡沫经济牞并伴随国民经济萧条的重要条件才破裂； 　　第三，近几年，我国确有少数城市出现了房价涨幅超过10%甚至20%以上的问题。
    但因这些城市房价连续高涨超过10%的时间不长(多数不超过3年)，即使这几年有的城市产生了一些经济泡沫苗头或经济泡沫，但都没有“积累”成为可以迅速破裂的泡沫经济。 　　2005年房地产形势预测通过上述分析，可以作出以下预测：2005年，我国的房地产价格不会破裂猛跌，房地产业的发展也不会大逆转；相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下，以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。
    全国的平均房价仍然会有所上升。明年宏观调控的主要任务之一，仍然是调控和防止某些城市发展过热和防止某些城市的房价涨幅过高。对于房价，第一步是努力把平均涨幅降到10%以下，然后力争把全年涨幅降到5%以下。
  （来源：华夏时报 作者：中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华) 。  。收起