村改居问题1985年，我村（原来
是的。村改居后，居民不再是农民了。常规做法，除了规定的居住用地和生活保障用地（主要用来搞第三产业）以外，其余的土地均由国家落实政策后收回，另行安排用途，土地性质纳入统一规划。变为国有土地后，许多土地即使到现在一直由村里使用或耕种，土地所有权也不属于村里了。
以下是百度网友“残月飞雪”关于村改居的介绍，比较详细，供您参考。这是前年的帖子，各地政策稍有不同，但大多数政策都已经明确了。不同的看法并不能改变现行政策的执行。实际上，“自然改变”的说法很幼稚，国家也没有这样的政策。 改变通常是通过征用方式完成的，国家要拿出相应的补偿。我国的土地所有制本来就规定了全民所有（国有）和集体所有两种形式...全部
是的。村改居后，居民不再是农民了。常规做法，除了规定的居住用地和生活保障用地（主要用来搞第三产业）以外，其余的土地均由国家落实政策后收回，另行安排用途，土地性质纳入统一规划。变为国有土地后，许多土地即使到现在一直由村里使用或耕种，土地所有权也不属于村里了。
以下是百度网友“残月飞雪”关于村改居的介绍，比较详细，供您参考。这是前年的帖子，各地政策稍有不同，但大多数政策都已经明确了。不同的看法并不能改变现行政策的执行。实际上，“自然改变”的说法很幼稚，国家也没有这样的政策。
改变通常是通过征用方式完成的，国家要拿出相应的补偿。我国的土地所有制本来就规定了全民所有（国有）和集体所有两种形式。
在“村改居”过程中，农村区域成为城市市区的一部分，农村村民(有些已经进行户籍制度改革的地方，也叫农村居民，如福建省)成为城市居民，其结果是否自然引起农村集体所有土地变为国家所有土地，即“村改居”是否自然改变土地所有性质，就国土资源管理部门而言，不同的人有不同的看法。
一方观点：自然改变
“村改居”必然带来土地所有性质的改变，而且是自然改变土地所有性质。理由如下：
法律依据充分。《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。既然农村已被划入城市范围，成为城市市区的组成部分，原农村范围内的土地也就变成城市范围内的土地；既然是城市范围内的土地，根据《宪法》规定，自然就属于国家所有。
而且《土地管理法实施条例》第二条第(一)、(五)项规定得更为明确。“村改居”也就是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于这些成员集体所有的土地自然就属于国家所有。原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条更加明确了“村改居”后未经征用的土地，也归属国家所有。
因此，“村改居”自然改变土地所有性质的法律依据是十分充分的，也是非常明确的。《宪法》具有最高的法律效力，《宪法》对城市的土地性质已作了明确规定，所以即使有其他与其相抵触的规定也都是无效的。
有利于城市建设。
“村改居”后，原农民集体所有土地属于国家所有，各类非农业建设项目需要使用原集体土地的，就无须办理征收土地手续，按照《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，经办理农转用手续后以划拨或有偿出让方式供地，直接作为国有土地办理供地审批手续。
这不仅大大提高工作效率，而且有利于提高国有土地的使用率，充分发挥国有土地的作用，加快城市建设步伐，避免因征地问题导致不必要的纠纷和矛盾。如果农民全部成建制变成城镇居民后，对其土地仍然需要以征收方式转为国有，不仅不符合《宪法》、《土地管理法实施条例》、原国家土地管理局的有关规定，而且会造成“村改居”名不副实，同时还会因征地导致国家费用的不必要支出。
另方观点：不能自然改变
“村改居”并不能自然改变土地所有性质。理由主要有：
应该全面理解城市的土地属于国家所有这一规定的特定历史背景。过去，城里人与乡下人在上学、就业、社会保障等政府给予的待遇上有天壤之别。
因此在当时，农民转为城镇居民，享受城镇居民的各种待遇，集体所有土地转为国有土地，由国家依法处置，也就是顺理成章的事情，农民只有欢天喜地，不会反对。可目前的“村改居”情况就不同了，城乡差别缩小，农民身份改变后，由于“村改居”涉及的农民多，待遇无法跟上。
例如福建省沿海某设区市实行“村改居”后，两千左右人口的村庄往往只有四五人享受最低生活保障。居民身份对农民来说已无多大吸引力。
城市规划区内的土地不属于国家所有也是有法可依的。根据《城市房地产管理法》第八条、《城市规划法》第三条的规定，属于城市规划区内(包括城市市区)的土地不当然都是国有土地；属于城市规划区内集体所有土地，需要作为国有土地有偿出让的，必须依法征用，而不是通过“村改居”就可以自然变成国有土地，不是通过“村改居”就可以解决土地所有性质。
从理论上分析。城市土地属于国有的规定，始见于1982年的《宪法》。1982年《宪法》第一次对城市土地的所有制作出规定，通过立法形式宣布城市土地国有化，目的是建立土地的社会主义公有制。从《宪法》的立法宗旨和立法本意看，该规定只是对1982年以前城市市区(城市建成区)土地国有化予以明确，不包括1982年以后城市新增的建成区土地国有化。
《宪法》第十条第一款规定，“城市的土地属于国家所有”；《土地管理法》第八条第一款规定，“城市市区的土地属于国家所有”。城市按其建设情况划分，可分为核心区、建成区、规划区。很显然，《土地管理法》规定的“城市市区”比《宪法》规定的城市的外延小，这不仅说明立法机关对“城市土地”的外延的界定十分明晰，同时也表明城市土地(城市建成区土地)并非绝对属于国有。
城市市区(城市建成区)土地是否属于国有，应当根据立法本意和土地权属变化的历史情况等各方面因素综合考虑，用历史的、辩证的观点进行分析，针对个案实事求是地进行确认，而不能简单地认为城市建成区土地就是国有土地。
城市市区(城市建成区)的土地属于国有，只是一种相对确定的法律规范，并不是指城市市区(城市建成区)范围内的所有土地都属于国家所有。
四是从实际情况看。随着城市的建设发展，建成区范围呈逐步扩大趋势，单位和个人经依法批准使用城乡结合部和其他城市规划控制区范围内的集体土地(如乡镇企业和农村村民建房用地)，现已成为建成区，而上述这些单位和个人现持有的却是《集体建设用地使用证》。
目前从全国各个城市的现状来看，城市建成区范围内普遍存在“城中村”和农民集体土地。由此可见，把城市建成区范围内的土地一概等同于国有土地，无论从现实情况还是在逻辑上都是不能成立的。
作者观点：有条件地改变
经了解，除了个别特殊的地方，其他绝大多数地方“村改居”后，农民赖以生存和发展的仍是世代耕种的土地。
“村改居”要确保村集体和农民拥有的土地权益不受损害，原在册的村集体经济组织成员应继续享有有关土地的收益分配权。如果农民的合法权益得不到应有的保障，“村改居”不仅毫无意义，而且也违背法律的立法精神和现行政策规定。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。虽然“村改居”并不会马上对原集体所有的农用地进行非农业建设，但各类非农业建设需要占用已经“村改居”的集体所有土地的，必须依照法定程序办理征地手续。
至于以什么方式进行征地补偿，如基本生活保障、养老保险、以土地使用权投资入股等，则另当别论。
当然从客观实际考虑，从有利于保护原村集体组织和农民的利益、有利于发展出发，“村改居”后，农民集体经济组织全体成员转为城镇居民的，原经有权机关批准使用的集体建设用地，可以确认为国家所有，对此类用地可直接为原集体建设用地者颁发或者换发国有土地使用权证；原集体土地属于未利用地的，直接作为国有土地办理供地审批手续，但必须依法给予补偿；各类企业原依法使用的集体土地按规定确认为国家所有后，在给企业办理初始土地登记或者变更土地登记时，应区别不同情形进行处理：在企业自愿的前提下，可以改为协议方式出让国有土地使用权，签订出让合同，收取土地出让金，按不同用途确定土地使用年限；允许企业保留行政划拨用地方式，土地使用年限按工商营业执照登记的年限核定，企业终止经营时，其国有土地使用权按规定予以收回。
今年，全国有21个省份将依照村民委员会组织法的规定，进行新一届村委会换届选举工作。村委会组织法是1998年11月4日由九届全 国人大常委会第5次会议通过并于公布之日起施行的。
这部法律实施以来，对保障农村村民实行自治，发展农村基层民主，发挥了重要作用，受到国内外的普遍赞誉。但该法实施近7年来，随着经济和社会的发展变化，村民自治也出现了一些新情况和新问题，有关方面呼吁，应对村委会组织法适时进行修改。
本报从今天开始，推出“聚焦村委会组织法修订”专栏，以期在有关部门修订该法时能起到一定的参考作用。
从上个世纪80年代开始，随着城市化进程的逐渐加快，在我国城市周边地带，常常出现一夜之间村民委员会的牌子换成居民委员会、村民身份改为市民、乡村划分为城区的现象。
这在错综复杂的城市化进程中成为一面特殊的“镜像”。
“村改居”后的社区居民，是按照居民委员会组织法规定的居民自治的规则管理，还是按照村民委员会组织法规定的村民自治的规则管理，目前法律还没有专门的规定。
按说，其身份改为居民后，自然应按居委会组织法进行管理。但由于与之相配套的管理体制、管理方式没有及时出台，目前绝大多数“村改居”后的居民，仍然按照村委会的管理模式进行管理，使得“村改居”后原村民与新居民之间在管理上明显不同。
这一问题，是我国城市边缘地带“村改居”后的社区治理普遍面临的问题，有的已经成为影响社会稳定的重要因素。
“村改居”后的城市社区仍有实行村民自治的合理性
济南大学法学院教授高灵芝等最近就“村改居”问题进行了专题调研。
他们认为，农村村民委员会成建制地转为居民委员会的，尽管这些社区已经具备了城市社区的外壳，社区内已经没有或基本没有农业用地，居民也基本非农业化，不再从事农业生产，他们的户籍也已经成建制地转为城市户口。
但是，从社区社会基础和实践情况进行分析，“村改居”后相当长一段时期内仍有实行村民自治的合理性。
其理由如下：
一是从社区的区域范围、社会关系、社区利益相关程度、社区参与意识看，村民自治的实现条件没有变。
征地、房地产开发和社区企业的发展所带来的经济利益，自然成了各利益主体，尤其是失地农民共同关注的焦点，也是矛盾的焦点，社区利益的相关性不但没有因城市化下降，反而增强，因之社区居民民主选举、民主监督、民主管理、民主决策的意识较之“村改居”前更强，热情更高，换届选举选民的参选率都在90%以上。
二是“村改居”自治主体基本没变。原村集体所有的生产和生活用地所有权性质也没变，仍为集体所有，这是“村改居”后社区的福利主源泉和利益关联点。同时，“村改居”后的居民，作为法定的市民仍不能完全享受到市民的待遇。
如许多地方对“村改居”后的居民的贫困救助标准是按农村而不是按市民的最低生活保障标准确定的。“村改居”后的社区居民身份的自我认定也明显偏重农民身份。总之，“村改居”后，尽管村民变市民具有法律合法性，但作为村民自治主体———原村民必备的要件基本没变。
三是从“村改居”社区的实践效果看，村民自治显示出较强的生命力。一些城市社区仍然挂着村民委员会的牌子，其余的社区尽管挂上社区居民委员会牌子，也是换汤不换药，都还依然使用着村民委员会公章。
“村改居”后的社区居民委员会(或村民委员会)除了承担更多新的职责外，还必须管理原村集体经济。同时，村民委员会选举规则一直为“村改居”后的社区居民委员会换届选举所遵循。
实行居民自治将会使农民失去基层直接选举权
中国社会科学院政治学所的田小红也认为，虽然城市基层组织冠名为居民委员会并且也实行居民自治原则，但的确与居民自治存在着天壤之别。
在城市化的进程中，一般会将原村委会改居委会，可是，城市居委会的选举是非常不健全的，甚至可以说，城市居民还没有真正得到他们在居民自治中应该具有的选举权。在这种情况下，如果生硬地将村委会更改为居委会，就会使农民失去基层的直接选举权。
这样，村民在变成居民的过程中，会有较大的政治失落。
高灵芝教授认为，“村改居”后，依法应按居民委员会组织法治理。但从社区社会基础和实践情况分析，“村改居”后的相当长时期内仍实行村民自治具有合理性，这就带来了“村改居”后按村民自治规则治理的法律合法性问题。
首先，是社区事务治理的合法性问题。村民委员会和居民委员会尽管都是基层群众性自治组织，但二者在工作职能、公共事务管理、执行的政策等方面存在着显著的差别。例如，在农村，村民委员会不仅承担着社区公共事务的管理，而且还承担着社区公共支出的责任。
而在老城市社区，居民委员会仅承担着社区公共事务管理的责任，公共事务支出的责任，由政府承担。社区公共事务的支出，由社区集体经济承担，必然导致原居民利益的流失，损害原居民权益。
其次，居民委员会的法律身份与村民委员会公章的法律效力问题。
“村改居”后的社区，从法律的意义上来讲，已经隶属于城市，应执行城市的政策。实行村民自治，则说明居民委员会尚有部分村民委员会的职能，涉及到村民委员会职责范围内的事务，只有用村民委员会的名义解决才合法，比如，土地转让、房屋出售等。
居民委员会的法律身份与村民委员会公章法律效力存在冲突。
第三，换届选举的法律依据问题。“村改居”后的社区，面临着居民委员会的选举问题，那么，选举是依照居民委员会组织法还是依据村民委员会组织法选举呢？不同的法律依据，具有不同的法律程序。
由村民自治走向居民自治法律应体现起承转合
毋庸置疑，乡村城市化是不可逆转的大趋势，“村改居”社区迟早将被纳入和融入城市体系，村民自治会逐渐走向居民自治，不过，这个过程的实现不可能一蹴而就，而将会是一个十分漫长的时期。
在这个漫长的时期，法律冲突如何解决？高灵芝教授认为，应尽快修改完善有关村民委员会组织法和城市居民委员会组织法等法律，明确“村改居”的社区居民委员会的职能定位和换届选举的有关问题。在此基础之上，建立一套具有起承转合功能的基层社会自治基本法规体系，协调村民委员会组织法与居民委员会组织法在村民向居民过渡中所出现的自治主体之间的矛盾关系和自治适用法律的冲突，以保障村民自治向居民自治的有序过渡和衔接，从整体上推动基层社会自治可持续发展。
田小红也认为，在目前情况下，不要过于急剧地改变村民自治的体制而代之以居委会体制。应充分尊重农民的愿望，允许农民自主地探索，通过他们多种途径的比较和试验，以他们能够接受的方式推进基层民主自治的进程。
据了解，民政部目前正就进一步规范撤村建居工作调研并将提出规范性意见。
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