按揭付款注意事项之个人商业性住房贷款

    通常情况下，按揭付款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款。　 个人商业性住房贷款 　　个人商业性住房贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
  只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时，才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请。   １）商业性住房贷款的对象和条件（武汉市商业银行贷款条件）： （1） 具有我市常住户口或有效的居住身份证明； （2） 有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； （3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议； （4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款； （5）有本行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人； （6）符合我行规定的其他条件。
     　　2）。商业性住房贷款的额度、期限和利率 　　(1)贷款额最高可达购房费用总额的80%（武汉市多数为70%），具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定。
   　　(2)贷款的最长期限不能超过30年。 　　(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行，如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则，在第二年的1月1日做相应调整。
     　　（4）固定利率。在不断加息的周期内，我市某些银行也推出了固定利率房贷利率，固定利率房贷是指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的贷款业务，简单地说就是在贷款合同签订时即设定好利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
     　　3）申请人需要提供的材料 　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。 　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。
   　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。   　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。 　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。
   　　(6)银行方面规定的相关证明。 　　4）商业性住房贷款的流程 　　(1)咨询办理贷款的相关知识。   　　(2)提出购房贷款申请。 　　(3)提供贷款所需的相应资料。
   　　(4)银行审核批准。 　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。 　　(6)到公证处办理公证手续。 　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。 　　(8)办理房屋产权抵押登记。
     　　(9)向银行提供抵押证明。 　　(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。 　　(11)借款人开始按月还款。 　　5）商业性住房贷款的注意事项 　　(1)按期偿还贷款的本息。
   　　(2)不能提供虚假的文件或资料。   　　(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。 　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。
   　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。 　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。   　　(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。
  如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。 　　(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。
     　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。 。收起