签了商品房买卖合同后并且开发商也已经交房了，接下来我如何办理房屋产权证？

    购房后产权证怎样尽快拿到手
2005-01-19 15:45:58 liuhongcheng@-6OyT   复制 评论 
购房人从房地产商手中领取钥匙，并不等于已取得了房屋的所有权。
  只有当购房人取得自己的《房产证》时，才真正享有对自己所购房屋的所有权，即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。  
大多数购房人都希望收房后能尽快拿到自己的房产证，可事实上常常是“房产证千呼万唤办不来”。
  要避免这种情况出现，买房人认真签好合同第15条非常重要。
“规定期限”已明确
合同《示范文本》第十五条中的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“规定期限”是什么？2003年6月1日开始执行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条做出了对购房人有利的解释：在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下，按第十八条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起90日、购买现房的购房人自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    按第十九条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起超过1年90日、购买现房的购房人自合同订立之日起超过1年90日，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。
  
在此要提醒购房人注意：前面所讲的是合同没有约定的情况，合同约定的还是要以合同约定为准，购房人要想缩短办证时间，绝不能忽略合同第十五条的约定。  
分三步签好合同第15条
第一步购房人要根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，坚持在“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的空格中填写60日。
    
第二步购房人可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定和《北京市城市房地产转让管理办法》第二十二条：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。
    对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由”的规定，要求房地产商将“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理”中的“规定期限”，明确为“120日内”（因考虑到政府办事的20个工作日中间会有法定节假日）。
    
第三步参照前面所提到的高法的司法解释，具体约定“双方同意按下列第项处理”的内容。示范文本写明的两个选择都不是太好的选择，笔者认为最好是能要求房地产商自行约定第3项：“由买受人选择退房或不退房，买受人选择退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的％赔偿买受人损失。
    买受人选择不退房时，出卖人按已付房价款的％向买受人支付违约金。”
不合理的委托书不要签
目前很多房地产商要求购房人在合同外另签一份委托其代办房产证、并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
  对房地产商的这种减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法，购房人应加以拒绝。  有些购房人担心如果不委托房地产商代办自己办不了，是没有必要的。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。
  因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证，房地产商都有法律责任同购房人一起办理产权过户并协助购房人办理房产证。  
房产证迟迟不能办的问题，大多是房地产商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。
  当房地产商具备了向购房人办理产权过户条件时，购房人办理房产证其实非常简单。刘宏诚
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