未经消防验收的房屋是否可以出租?
消防验收涉及房屋的使用安全。依据全国人大常委会颁布的《消防法》第11 条的规定可知,应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格 的禁止投入使用。因此,出租未经消防验收的房屋,属于违反法律关于房屋使用条 件强制性规定的行为。我国过去的司法实践认为,出租未经消防验收的房屋,租赁合同一律无效, 2004年最高人民法院还下发了《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如 何认定其效力的函复》表明该观点。但是,随着司法实践的深入,最高人民法院意 识到,已建成的房屋价值较大,且未经消防验收不等于消防验收一定不合格,如果 将此类租赁合同一律认定为无效,有损经济效益原则。因此,2009年9月1日实施 的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简 称《城镇房屋租赁合同司法解释》)第8条规定,租赁房屋具有违反法律、行政法规 关于房屋使用条件强制性规定情况的,如果导致租赁房屋无法使用,则承租人有权 请求法院解除租赁合同。该《司法解释》的意思是,出租未经消防验收的房屋,如果该房屋实际上符合 消防安全,可以安全使用,即便未经消防验收,法院可以认定租赁合同有效,但是, 承租人在房屋无法使用时(例如,消防机关发现该建筑未经消防验收,采取强制措 施导致房屋不能使用),有单方解除合同的权利;如果该房屋存在重大消防安全隐 患,则从一开始就不能安全使用,因此这类房屋自始不能出租。