新房的套内建筑面积该怎么计算？

    建筑面积指建筑物的水平面积。 建筑面积计算公式为： 建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积。 套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积） 套内墙体面积＝1/2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积 套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
    按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。
     ？套内墙体面积如何计算？ 　　套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
    非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 ？阳台建筑面积如何计算？ 　　按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
  其中，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。  　 　　？以套内建筑面积计价的房屋如何换算成以建筑面积计价？ 　　用房屋总价款除以房屋建筑面积就可以了。
  比如，一套套内建筑面积为８０平方米、建筑面积为１００平方米的预售商品房总价为４０万元，那么，按套内建筑面积计价，它的销售单价为每平方米５０００元人民币；按建筑面积计价，它的销售单价为每平方米４０００元人民币。
     　？什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？ 　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
  公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。  未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
   　？购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的 　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。
     　？购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？ 　　购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。
     套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 　　一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。
     　　二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。 　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
   　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。   　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 　　三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
     1。房屋面积 购房者所购住房的面积应以当地测绘部门的正式测绘报告为准。购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，合同中没有规定的，则按相关法规的规定执行。
  购房者也可以取消合同或要求开发商赔偿。  此外，购房者对实测面积有疑问的，也可要求重新测量。消费者自行验收测量时，应依据国家质量技术监督局1998年颁年的《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范和建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用摊规则》进行，当然这只能使购房自已做到心中有底，要使测量结果有法律效力，必须是由国家规定的测绘部门测绘的。
     商品房在实际销售时是按"套"或"单元"销售的，其面积是由套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。具体计算公式为： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
  套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成。  套内使用面积一般包括卧室、过道、客厅、厨房、厕所、储藏室等的使用面积之和；套内墙体面积包括共用墙与非共用墙两种，共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包手山墙)等，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
  非共用墙指套内各房间的分隔墙，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；阳台建筑面积，其中凸阳台按其水平投影面积的一半计入建筑面积，凹阳台按其水平投影面积的全部计入建筑面积。   公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
  购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。   2、主体结构 根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求：(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形；(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；(4)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。
     3、外墙 (1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。 4、屋面 (1)各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；(2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；(3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐构、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
     5、楼地面 (1)面层与基屋必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；(2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。
     6、装修 (1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗装设铁栅栏；(3)木装修工程应表面光洁、线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；(4)门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固；(5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；(6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；(7)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
     7、电气 (1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并可靠的接地；(2)应按套(单元)安装电表或预留表位，并有接地装置；(3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好，位置正确；(4)各种避雷装置的所有连接点必须用牢固可靠；(5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。
    制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠(6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；(7)配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水箱、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；(8)配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。
     8、水、卫、消防 (1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无产滴漏；(2)应按套(单元)安装水表或预留表位；(3)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；(4)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。
    地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；(5)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活；(6)顶楼水泵安装应平稳，运行时无较大震动；(7)消防设施必须齐全，并且有消防部门检验合格签证。
   9、配套设施及其他 (1)户外明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；(2)房屋入口处必须修室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；(3)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合邮电部门的有关规定；(4)挂物钩、晒衣架应安装牢固；(5)烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；(6)单位住宅工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕；(7)室外地面平整，室内外高差合理；(8)检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，看其是否达到开发商承诺(或购房合同约定)的质量和使用功能要求。
     会验收后如房屋质量没有什么问题，购房者可当场办理入住手续。如发现房屋质量有问题，或者与合同有出入，应尽快提出，要求解决。 。收起

  （三）房屋使用面积 【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。
   住宅使用面积按住宅的内墙线计算。 。收起

    实际就是你房内的静面积，从图纸上量的是基本数，因为象你说的柱子，还有外抹灰面层！ 房产相应共用部位　共用设备的产权归购房人 从2004年1月1日起，北京所有预售商品住宅都必须按套内面积计价。
  那么什么是房屋的套内面积？套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和。   新规在五个方面有突破 新的《北京市城市房地产转让管理办法》与以往的《北京市房屋销售管理办法》有五大方面的突破： 第一，预售商品住宅的，必须按套内面积计价； 第二，外地人买房和北京人买房一样省事，今后，农民和外地人在北京购房将不用再审批； 第三，房地产开发企业在预售商品房时，其投入的开发资金必须达到工程建设总投资的1/4以上； 第四，交房时实测面积与预售面积误差超过3%的，买房人有权退房； 第五，开发商如果没有在合同里标明预售商品房时设置的样板间与实际交付使用房屋的差别的，实际交付房屋应与样板间一致。
    按照办法，房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告诉预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。
   也就是说，如果开发商没有在合同里约定这些内容，消费者有权申请赔偿。   面积缩水根本原因市场超常发展又不规范 多年来商品房预售面积缩水问题的产生，最根本的原因在于商品房市场不成熟与房地产业超常发展之间的矛盾。
   造成二者不一致有以下四种原因：开发企业开始预售商品房后，会因市场需求而变更建筑设计方案；工程建设过程中的施工误差、竣工测量中测绘误差的客观事实；商品房测量规范中有关共用建筑分摊面积的确定及分摊原则的理解不一致；测绘作业人员的疏忽以及测绘工作程序的不严密导致计算错误。
     实行套内建筑面积计价的四种积极意义 套内建筑面积明确、直观、实在，一目了然,有利于交易双方的成交，购房人可自行测量和核实。而套内建筑面积测量的方法简单、成本低，易于测量；减少商品房预售的面积纠纷，创造一个公正、公平、公开的市场环境。
  ？实行套内建筑面积计价不会导致房价上涨 实行“套内建筑面积”计价卖房，可能会给人一种北京市房价上涨了的假象，但这只是一个表面或技术上的问题，因为用不同的计量单位———建筑面积与套内建筑面积计价，本身就没有可比性,所以无法比较房价是否上涨。
    房价是否上涨受房地产市场供求关系的影响，与调整计价方式无关。 分摊面积从总的趋势来说不会缩水 首先，规划局对住宅公共部位的设计、竣工验收等方面有严格技术规范，会依法维护购房人对共用建筑分摊面积甚至不分摊的共用建筑面积的法定权益。
  其次，目前的房地产市场已不是卖方市场，市场竞争越来越激烈，买方越来越关注品质，改小共用建筑分摊面积反而会影响商品房的出售。  第三，按套内建筑面积计价预售商品住宅，为使购房人防范“分摊面积”缩水的风险，《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定，房地产开发企业在预售商品住宅之前，必须公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积等。
     房产相应共用部位、共用设备的产权归购房人 《办法》中规定：房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
   物业管理费、供暖费收取标准不会提高 按套内建筑面积计价调整的是住宅的预售方式，并没有规定商品房合同中只约定套内建筑面积而不约定建筑面积，相反，商品房合同除要约定套内建筑面积外，仍要约定建筑面积和分摊建筑面积，而且房产证中仍注明建筑面积，所以并不影响目前物业管理费、供暖费按“建筑面积”标准收取。
     契税、公共维修基金不会受影响 契税、公共维修基金的收取是按商品房总价的一定百分比计算的。由于总房价款与调整计价方式没有直接关系，所以购房人缴纳的契税、公共维修基金数额不受影响。
   两类商品房其计价方式可由买卖双方协商确定 2003年12月1日前取得商品房预售许可证的、2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证的非居住类商品房，其计价方式可由买卖双方协商确定，即当事人可以选择按套内建筑面积计价，也可以选择按建筑面积或按套（单元）计价。
    政府鼓励当事人选择按套内建筑面积计价。 2003年12月1日以后取得预售许可证的住宅须按套内面积计价 2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证的住宅，必须按照套内建筑面积计价，即经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都必须按套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。
     去年和今年商品房预售许可证号列号规则 2003年市国土房管局核发的商品房预售许可证号为京房售证字（2003）376号及以后的证号，以及2004年核发的商品房预售许可证号为京房售证字（2004）001号及以后的证号的住宅都必须实行套内建筑面积计价。
  根据市国土房管局抽查了解的情况，房地产开发企业均能认真执行套内建筑面积计价的规定。   按套内面积售房的新合同出台 前不久，市国土房管局对建设部、国家工商行政管理总局《商品房买卖合同》中套内建筑面积计价、套内建筑面积确认及差异处理、交付期限、前期物业服务、物业服务的内容和本物业业主临时公约等内容作了调整，方便房地产开发企业和购房人按照套内建筑面积计价签订商品房买卖合同。
     经济适用住房套内面积售房两项注意 为做好经济适用住房套内建筑面积计价的衔接工作，市国土房管局及时发出《关于商品住宅实行套内建筑面积计价的通知》，对2003年12月1日以前，市发改委、建委已经对经济适用住房按建筑面积确定基准价格，但在2003年12月1日以后取得预售许可证的，必须按建筑面积和套内建筑面积两种方式同时计价，并按总价款较低的方式结算，以保障购房人的利益不受损害。
     改变目前对经济适用住房按建筑面积确定基准价格的做法，直接按套内建筑面积确定基准价格，就能使经济适用住房做到只按套内建筑面积计价，不搞双重计价标准，避免产生纠纷。刘新雷 胡晓菲 。
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