房地产广告中关于项目周边环境配套
所谓“要约”,根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定,是指希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(1)内容具体确定;(2)表明经受要约人承诺,要约人 即受该意思表示约束。 也就是说,合同一方当事人的意思表示一 旦构成要约,则该意思表示即成为合同内容,作出该意思表示的当事人必须受所作意思表示的约束,否则将承担违约责任。在现实的商品房交易活动中,开发商项目宣传资料的内容往往并不局限于项目本身,常常还将项目周边的交通、商业、休 闲、健身娱乐等市政配套设施吹嘘介绍一番,以彰显项目优越的 区位和便利的环境配套。 而且,对这些环境配套的介绍说明也往往不只是三言两语,而是具体明...全部
所谓“要约”,根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定,是指希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(1)内容具体确定;(2)表明经受要约人承诺,要约人 即受该意思表示约束。
也就是说,合同一方当事人的意思表示一 旦构成要约,则该意思表示即成为合同内容,作出该意思表示的当事人必须受所作意思表示的约束,否则将承担违约责任。在现实的商品房交易活动中,开发商项目宣传资料的内容往往并不局限于项目本身,常常还将项目周边的交通、商业、休 闲、健身娱乐等市政配套设施吹嘘介绍一番,以彰显项目优越的 区位和便利的环境配套。
而且,对这些环境配套的介绍说明也往往不只是三言两语,而是具体明确的说明,并且充满诱惑力。如 我们常常可以在开发商项目宣传资料上看到的“项目毗邻24米 宽海滨休闲购物街”、“100米宽海滨景观大道”等等。
这种说明,往往对购房者的购房选择起到非常大的作用,对商品房买卖 合同的订立也产生重大影响。然而,开发商的这些具体明确的说 明构成要约而对其产生约朿力吗?倘若项目建成后全然没有了介绍中那样的“24米宽海滨休闲购物街”、“100米宽海滨景观大 道”等等,或是变成了几米宽的普通小区道路,而没有了休闲购 物街、景观大道之类,对此开发商需要对购房者承担违约赔偿责任吗?出现这种“货不对版”的情况,对于购房者来说可能是很大的损失。
购房者好不容易置业于此,人住的房屋却和购买时的憧 憬大相径庭。而更为冤屈的是,开发商此时往往还不一定承担违 约赔偿责任。根据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第 三条规定,开发商宣传资料内容构成要约的必要条件之一为“广 告的内容是出卖人对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”,也就是说,构成要约的广告内容范围为“商品房 开发范围内”,即开发项目规划红线以内的房屋及相关设施的具 体说明。
而对于项目规划红线以外的范围,属于政府规划的范围,政府规划变更导致开发商项目周边环境配套改变,开发商对此并没有过错,这种变更属于不可归责于双方当事人的政府行 为,可能被法院视为一种正常的“投资风险”,而这种风险给购房者带来的损失,也只能由购房者自己来承担。
当然,开发商在 此情况下免责的前提是其发布的广告内容严格依据发布时的市政 规划,不违背广告的真实性原则。如果开发商发布的广告内容与当时政府规划不相符合,则可以认定开发商存有欺诈行为,购房 者可以据此请求撤销合同,并诉求开发商承担缔约过失责任,赔 偿损失。
对于购房者而言,为尽量避免此类购房风险所带来的损失,—方面在翻阅开发商的项目广告和宣传资料时,购房者需注意广 告中通常使用小字标明的开发商提示及免责申明,如:“本图依 据政府规划部门的规划方案绘制,本图对项目周围规划环境的介绍,旨在提供相关信息,不意味着本公司对此做出了承诺。
本图 所示项目周围规划环境可能会因政府规划方案的变更而发生改 变”等。
另一方面,建议购房者在与开发商签订合同时,尽量将政府规划变更导致合同目的难以实现时的处理方式也在合同中予 以约定,明确设立开发商知悉政府规划变更时的即时通知义务和 购房者的合同解除权,以便最大限度地降低购房者的购房风险。收起