经济适用房国家损失怎么计算
发文单位：自贡市人民政府
文 号：自府发[2003]51号
发布日期：2003-7-10
执行日期：2003-8-1
各区、县人民政府，市级各部门：
为了建立起适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房供应体系，规范经济适用住房管理，有计划地解决我市中低收入家庭住房困难的问题，根据建设部、国家计委、国土资源部《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（建房[1998]154号）和国家计委、建设部《济适用住房价格管理办法经》（计价格[2002]2503号）精神，结合我市实际，现就加强我市经济适用住房的建设和管理提出以下意见：
一、经济适用住房的涵义
（一）经济适用住房是指纳入政府投...全部
发文单位：自贡市人民政府
文 号：自府发[2003]51号
发布日期：2003-7-10
执行日期：2003-8-1
各区、县人民政府，市级各部门：
为了建立起适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房供应体系，规范经济适用住房管理，有计划地解决我市中低收入家庭住房困难的问题，根据建设部、国家计委、国土资源部《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（建房[1998]154号）和国家计委、建设部《济适用住房价格管理办法经》（计价格[2002]2503号）精神，结合我市实际，现就加强我市经济适用住房的建设和管理提出以下意见：
一、经济适用住房的涵义
（一）经济适用住房是指纳入政府投资计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
经济适用住房价格实行政府指导价，制定价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。
（二）经济适用住房是政府补贴性质的住房，项目的实施应参照对政府投资项目管理的有关规定，按照基本建设程序，严格实行法人责任制、招投标制、工程监理制，加强概预算、设计和施工管理。
二、开发建设规模计划
（一）全市经济适用住房发展规划和年度建设计划，由市发展计划部门会同市建设、国土、房管部门，根据全市国民经济和社会发展计划、中低收入家庭的住房水平、市场有效需求以及建设用地可供数量情况，汇总编制，报自贡市经济适用住房建设领导小组（以下简称领导小组）审定。
（二）年度经济适用住房建设总规模，原则上控制在当年房地产开发总规模的20%以内。自贡市经济适用住房建设领导小组办公室（以下简称领导小组办公室）根据这个总体要求编制和下达年度计划，不得任意突破。
三、项目业主、项目招标及立项
（一）具有相应开发资质的房地产开发企业，都可参与对经济适用住房开发建设业主选择的投标。
（二）市房管部门牵头，会同市国土、规划等部门依据本实施意见，按年度计划组织分项目招标。
（三）项目中标业主向市发展计划部门提出项目立项申请，经批准后，即可开展前期准备工作。项目立项需符合以下条件：
1、建设规模在年度总规模控制范围内；
2、建设用地已纳入年度土地供应计划；
3、符合城市规划，基础设施能及时配套；
4、资金来源基本落实，有贷款的出具银行承诺函。
（四）项目土地划拨、规划选址、投资概预算审查、施工设计、施工队伍等前期准备工作完成，具备开工条件后，由市发展计划部门批准开工建设。
四、施工建设管理
（一）切实推行建设监理制度。
对包括建筑施工、建筑材料、设备安装、装饰装修等在内的各个环节，实行全方位、全过程的质量管理与监督。工程竣工后，应及时完善竣工验收备案手续，合格的住宅方可交付使用。
开发建设单位必须对开发建设的经济适用住房承担终身质量保证责任，并实行工程质量保证制度。
交付使用住房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（二）经济适用住房以小区开发为主。小区的规划、设计要严格执行建设部发布的《城市居住区规划设计规范》。规划设计方案必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，采用招投标方式优选规划设计方案，由规划部门审查。
（三）经济适用住房以成套的中小户型为主。设计和建设面积原则上控制在110平方米/套以内，功能应满足中低收入家庭的实际需要。
（四）新建经济适用住房，要严格执行《自贡市城市住宅小区物业管理暂行办法》的规定，实行社会化、专业化、市场化的物业管理。
五、销售对象和条件
（一）经济适用住房属于政策性补贴住房，按规定销售给中低收入城镇居民家庭，一户家庭只能享受一次。凡已享受房改补贴政策的家庭，不能申购经济适用住房。购买新建的经济适用住房后又出售、转让他人的家庭，不能再次申购经济适用住房。
（二）城镇中低收入家庭的收入标准，以下列规定的上一年的实际发生数为基准，由领导小组办公室核算、报领导小组审定后，每年定期公布。部分区县的具体标准可以有所区别。
家庭收入按夫妻双方的收入之和计算，未婚、丧偶及离异未再婚的按一人收入计算。
家庭收入是指下列所得：
1、工资、薪金所得；
2、住房公积金的单位缴纳部分；
3、住房补贴；
4、生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得；
5、劳务报酬所得；
6、股息红利及利息所得；
7、其它所得。
（三）购买新建的经济适用住房实行申请、核准制度。购房者需要填写《机关事业单位职工购买经济适用住房审核表》或《城镇居民家庭住房和收入核定表》。
1、夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，需到市房管局领取并填写《机关事业单位职工购买经济适用住房审核表》，主要核实该家庭“是否已享受单位的房改补贴政策”。
符合条件的申请人方能凭《审核表》到开发企业登记购房，一套住房对一张表。市房管局和开发建设企业应以一栋住房为单位，登记完一栋后，及时将登记的住户通过指定媒介进行公告，同时妥善存档以备查。
机关工作人员包括：各级党政、人大、政协、法院、检察院、民主党派机关的工作人员；行使国家行政职能、从事行政管理活动并实行或参照国家公务员制度管理的事业单位的工作人员；参照国家公务员制度管理的群团组织的工作人员；受行政机关委托、承担行政职能并使用行政编制的社团组织的工作人员。
教师是指下列单位在编并在职或离退休的专门从事教育教学工作的教师和教育教学辅助人员，包括：各级政府教育部门主办的各类学校、幼儿园及其它教育机构；经教育主管部门批准，各级政府其它部门及企事业单位主办的各类学校；其它类型的学校。
其中，教辅人员包括上述单位从事教学、科研和图书资料管理以及实验室和学校行政工作的人员。
2、其他城镇居民购房，需到市房管局领取并填写《城镇居民家庭住房和收入核定表》，主要核实“是否家庭总收入在公布的标准以下且未享受房改补贴政策”。
经所在街道社区组织、房管局分别审核盖章，符合条件的申请人方能凭《核定表》到开发企业登记购房，一套住房对一张表。街道社区组织、市房管局和开发建设企业应以一栋住房为单位，登记完一栋后，及时将登记的住户通过指定媒介进行公告，同时妥善存档以备查。
（四）设定了抵押权利的经济适用住房建设项目，建设单位在抵押期间销售住房的，应当取得抵押权人的书面同意，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，销售收入存入银行指定帐户，用于冲减相应的抵押贷款。
（五）以所购经济适用住房抵押贷款的，房地产管理部门要及时按规定办理抵押登记手续。需要评估抵押房产价值的，由当事人委托具备房地产价格评估资格的机构进行评估，评估结果应经贷款银行认可。抵押人不能按规定偿还贷款本息的，贷款银行可以依法处理抵押房产，所得收入优先偿还贷款本息。
六、建设成本及销售价格
（一）经济适用住房的销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
1、开发成本
（1）按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
（2）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、监理、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期工程费。
（3）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
（4）在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
（5）管理费按照不超过开发成本中1至4项费用之和的2％计算。
（6）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
（7）行政事业性收费按照国家有关规定计收。
2、税金
依照国家规定的税目和税率计算。
3、利润
按照开发成本中1至4项费用之和的3％计算。
（二）下列费用不得计入经济适用住房价格：
1、住宅小区内经营性设施的建设费用；
2、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
3、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
4、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
5、按规定已经减免的不应计入价格的费用。
（三）经济适用住房价格由市物价局会同市计委、市建设局核定，在项目招标时一并对外公布。
（四）项目业主最终销售经济适用住房的价格，上浮幅度不得高于中标时承诺价的5%。
七、监督管理
（一）为切实加强对我市经济适用住房建设工作的领导，市政府决定成立自贡市经济适用住房建设领导小组及其办公室（名单附后）。
（二）各相关部门的主要职责
1、市计委牵头承担办公室综合协调任务，负责全市经济适用住房的全过程管理。具体牵头制定住房发展规划，下达年度投资计划，提出城镇居民家庭中低收入标准，批准项目投资概算，核准项目建设的招标事项，组织有关部门对项目招标、土地划拨、住房建设成本、住房售价、购房者资格、登记发售情况等进行监督检查。
2、市建设局负责指导规划建设方案审定，管理开发经营企业，监督工程建设的招投标工作，管理施工进度和质量，协作监督管理住房造价。
3、市国土资源局负责编制经济适用住房建设用地计划，负责土地划拨及土地使用情况的监督管理。
4、市房管局负责组织项目业主选择招标，负责对开发建设企业销售经济适用住房的监督和购房者的资格审查。
5、市物价局负责经济适用住房销售成本的审查和销售价格的监督管理。
6、市财政、监察、审计等部门定期参与领导小组办公室组织的对经济适用住房建设和购销过程的监督检查。
（三）加强对开发企业建设经济适用住房销售价格和政府职能部门收费的监督管理。对违反有关法律、法规规定擅自提高销售价格或乱收费的，由市物价、监察部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和其他相关规定予以处罚。
（四）加强对购房者资格审查的社会和行政监督管理。领导小组办公室应向社会公布举报电话。对提供虚假收入情况的申请人，一经查实立即取消其购房资格；对审查不严或开具虚假证明的单位，追究当事人的行政责任；触犯法律的，依法追究法律责任。
八、其它
（一）荣县、富顺县政府可以根据本实施意见制定具体贯彻意见。
（二）市、区（县）各机关、企事业单位不得自行建设经济适用住房和集资建房。
（三）本实施意见自2003年8月1日起实行。
。收起
