土地出让中"挂牌"是一种什么方式?
2004年，被一些媒体称为“土地风暴年”。以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿继续深入开展，土地招拍挂得到了社会前所未有的重视，成为人们耳熟能详的词语。不论某些开发商说什么“土地招拍挂抬高了房价”，或是某些媒体随声附和，国务院强力推行土地招拍挂制度的力度、广度和深度都是前所未有的。 土地招拍挂，将作为2004年我国土地使用制度发生革命性变化的关键词载入史册。
“8·31”大限使经营性用地协议出让“寿终正寝”
经营性用地以协议方式出让，是我国土地使用制度改革过程中的一种过渡，其积极意义在于使土地由过去的无偿、无期限、无流动的“三无”状态改为“三有”状态。 但其弊端也是明显的，那就...全部
2004年，被一些媒体称为“土地风暴年”。以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿继续深入开展，土地招拍挂得到了社会前所未有的重视，成为人们耳熟能详的词语。不论某些开发商说什么“土地招拍挂抬高了房价”，或是某些媒体随声附和，国务院强力推行土地招拍挂制度的力度、广度和深度都是前所未有的。
土地招拍挂，将作为2004年我国土地使用制度发生革命性变化的关键词载入史册。
“8·31”大限使经营性用地协议出让“寿终正寝”
经营性用地以协议方式出让，是我国土地使用制度改革过程中的一种过渡，其积极意义在于使土地由过去的无偿、无期限、无流动的“三无”状态改为“三有”状态。
但其弊端也是明显的，那就是容易导致“暗箱操作”，低价出让国有土地，使国有土地资产流失。国务院2001年15号文件明确要求，经营性土地出让要招标拍卖。2002年7月，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），其目的都是要克服协议方式出让经营性用地的弊端，发挥市场配置土地资源的基础性作用。
然而，尽管经营性用地要求必须实行招标拍卖挂牌出让，有关的制度和原则2002年就都建立起来了。但一些地方总想拖着，借口是土地市场不发育，招拍挂搞不起来，不愿意落实或推迟落实。
就拿北京市来说，从2002年7月国土资源部颁发11号令到2003年底，全市经营性用地真正进入土地交易中心，通过招拍挂方式进行公开交易的仅有69宗，成交的50宗，仅占北京市全年土地出让总数的6％，大量的经营性用地都可以协议出让，开出的口子有多大，可想而知。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号文件”），要求在8月31日前将历史遗留的经营性用地以协议方式出让问题加以界定并处理完毕，8月31日后不得再以协议方式出让。
8月31日因此被业界称作土地协议出让“大限”。有人说，“71号文件”是继“121号文件”和“国务院18号文件”之后，各方利益主体与政府部门的又一次博弈。政府部门态度坚决，开发商认为这将直接导致地产界的重新洗牌，80％的中小企业会被合并或者淘汰；消费者则呼吁，无论是怎样的政策，希望房价不要再涨。
各地国土资源部门将清理经营性用地协议出让历史遗留问题作为2004年工作的重中之重，抓紧部署和清理。截至8月31日，北京市国土资源管理局只公布了288个过关项目，砍掉了近一半的协议出让用地，而保留下来的协议出让土地，按照规划建筑面积达1。
3亿平方米，足够北京市开发5年。
“8·31大限”对中国土地管理政策、对中国房地产市场的影响是明显的。至少，从8月31日这个时点往后，很少有人会去公然染指经营性用地协议出让。经营性用地必须实行招拍挂出让，这已经成为了中国房地产界共知的法理。
国土资源部11号令终于可以通行无阻了，这是土地招拍挂制度取得的历史性突破。
深圳万科的老板王石说：“新制度的透明度、规范操作必然使开发商，尤其是有实力的开发商更容易进入市场。总体看，招拍挂方式取得土地的成本（资金、时间和关系成本）是最低的，也是最快捷的，项目经营效益也最好，所以，万科欢迎新制度。
”
经营性用地招拍挂局面焕然一新
经营性用地招拍挂出让，是对土地有偿出让制度的完善，是我们经过十多年的土地使用制度改革，摸索出来的最适合中国国情的土地出让方式，是最能体现公开、公平、公正原则的土地资源配置方式，是规范土地市场的必然选择。
经营性用地出让
招拍挂制度，一方面可以接受社会监督，减少暗箱操作和寻租行为，使土地出让真正公开化，符合对公共资源进行公共管理的基本原理；另一方面，将市场机制引入土地出让市场，可以弥补因土地出让方唯一性而缺乏竞争形成的缺陷。
只有施行经营性用地出让招拍挂制度，才能在更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，才能充分显化土地资产的市场价值，才能有效遏制土地出让中的腐败行为，才能使房地产业走上持续稳定的发展之路。
这项土地使用权出让制度改革已经产生了积极的效果。
首先引起了思想意识层面的深刻变化，使运用市场机制优化配置土地资源的观念深入人心，成为全社会的共识；二是通过政府供地行为的规范，推动了土地二级市场的有序发展；三是各地把实行土地收购储备，作为政府对土地一级市场有效调控的保障，促进了土地市场调控体系的完善；四是各地积极建设土地有形市场作为公开交易的载体，促进了土地市场服务体系的建立。
各地以推行经营性土地招拍挂出让为突破口，促进了土地市场相关工作的一系列变革，推动了整个土地市场建设，加强和完善了宏观调控。比如，北京市今年1～10月经营性用地已经全部进行了公开出让，招拍挂成交宗数为71宗，成交面积约438公顷，成交价款约99亿元，都比去年有了显著的提高。
日臻完善的经营性用地招拍挂出让制度，使湖南省长沙市土地出让年年创佳绩，岁岁上台阶。据统计，2003年长沙市招拍挂出让的土地使用权面积和价款，较2002年分别增长196％和232％，2004年1月～10月间，招拍挂出让的土地已达66宗，成交面积462。
23公顷，成交价款29。15亿元。
当然，经营性土地出让制度毕竟是一个新生事物，还有一些深层次的问题有待解决，与之相配套的具体操作规范需要完善。据测算，依照法律规定，城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40％～50％，在有偿供地的总量中，招拍挂供地面积比例应达到30％～40％。
而我们现在还没有实现这两项指标。这说明，经营性用地出让招拍挂虽然取得了很大的成绩，但要完善土地市场机制还有大量的工作要做。
2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》进一步强调，“推进土地资源的市场化配置。
严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除现行规定必须实行招标拍卖挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标拍卖挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。
”《决定》为我们贯彻实施和积极完善土地招拍挂制度指明了方向，那就是要充分运用价格机制调控用地。其实质是，必须合理确定土地价格，使之能够反映市场供求关系和土地价值，反映我国土地资源的稀缺状况。不仅经营性用地价格要由市场来决定，实行招拍挂出让，以后，工业用地和经营性基础设施用地也要逐步实行招拍挂出让。
展望未来，土地出让招拍挂必将作为国家经济发展和土地资源管理的一项大政方针长期坚持下去，这是历史不会更改的方向。
。收起
