转让合同是否有效?
根据法律规定,以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用者须 与市、县人民政府的土地管理部门签订国有土地使用权出让合同,并按照出让合同的约定缴纳土地出让金,即支付取得土地使用权的对价。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定:“土地 使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。”可见,土地使用者只有在缴纳全部土地出让金后,才能办si 土地使用权登记,依法取得国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出 让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; ……。”从该条规定看,按出让合同约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书,是转让土地使用权必须同时具备的两个前提条 件。但是,在实践中,有的地方政府在国有土地使用权出让合同中约定 受让人按约定支付部分土地出让金后即可办理国有土地使用证,其余土地出让金可分期支付。特殊情况下,政府甚至会决定对应缴纳的土地 出让金进行减、免、缓。而当公司经营发生变化造成资金困难时,如果仍 严格要求土地出让方按照上述规定先缴纳土地出让金才能对外转让,则可能出现拖欠土地出让金却又无力继续开发的“僵局”现象。为了解 决实践中出现的这种矛盾和困境,我们认为,“是否支付全部土地使用 权出让金”,不应作为判断土地使用权转让合同效力的依据,未支付的土地出让金作为对政府的债务,应通过《合同法》解决。《最高人民法院 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 九条规定:转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准 权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。综上所述,转让方未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的,但是只要取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同 意转让的,转让合同仍应当认定为有效,但是,转让方须将转让价款优 先补交尚未缴清的土地出让金,并根据出让合同约定承担相应的违约责任。