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物业管理实务2作业答案

房地产经纪人考试经纪实务考点有哪些？

1.广告策划 广告策划是一种优先的、提前的、指导性的活动，决定广告活动的方向和基本思路。它包括：对当前的、项目区域的广告情况进行透彻分析，确定广告战略目标，广告创意分析，广告形式分析与选择，确定广告预算。 (1)对当前的、项目区域的广告情况进行透彻分析 具体研究内容包括： ①相关法律法规; ②广告媒体的效果及价格; ③目标消费群的喜好; ④目前流行的广告模式。 (2)确定广告的战略目标：广告的战略目标可以分为通知、说服、提醒几种。通知性广告主要用于产品的开拓阶段，促发初级需求;说服性广告在竞争阶段十分重要，是为了建立对某一特定品牌的选择性需求;提醒性广告通常用于产品的成熟期，目的是保持客户对该产品的记忆。 (3)广告创意分析：广告创意是在广告策划全过程中确立和表达广告主题的创造性思维活动，它渗透广告策划的全过程，并引导广告策划的方向。 (4)广告形式分析与选择：广告推广渠道分为传统媒体和网络两种形式。对于房地产广告来说，根据楼盘不同的特征，在运用广告媒体上各有侧重。 ①各种媒体发布广告各有优势，在选择媒体时，房地产开发商应考虑的因素有：项目规模、楼盘档次、项目区位、资金实力、目标客户层次、目标客户区域。其中资金实力是开展立体广告攻势的先决条件。 ②具体而言，各媒体对消费者有以下心理特征：a.报纸广告。b.杂志广告。具有读者集中、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长等优点。缺点是成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。c.直接函件广告(传真、邮件等)。此做法在美国甚为流行，具有针对性、亲切感、无冲突性、反馈性等优点，缺点是缺乏广泛性及显露性、回收率低。d.广播广告。e.电视广告。f.户外广告。具有长期性、固定性、集中性效应，但由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。g.网络广告。 (5)确定广告预算：广告预算是一项系统性的工程，它是对如何安排、使用广告经费做出具体、详尽的资金使用计划的过程。

房地产经纪人考试经纪实务知识点有哪些？

案列：张先生在一次房展会上看中了某楼盘的一套房子，觉得户型设计、位置和价格都不错，与自己的理想很接近，且"五证"齐全，便二话没说，当时就签了购房合同，并且还交了购房款1／3的定金8万元人民币，只等合同约定的交房日期一到就可迁入新居了。如今已时过数年，发展商仍交不了房，张先生当初的兴奋劲儿也随着几年来频繁地找发展商消失殆尽，剩下的只是无尽的烦恼。气愤之余，张先生想到要通过法律途径解决，便找律师咨询。律师在对合同进行审查的过程中发现，下列条款对张先生极其不利： 一、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交屋，却什么惩罚措施也没有。 这一明显不公平的条款，许多购房者都容易忽略。发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。 二、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。 这是强辞夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力。若真的因施工问题延期交房，开发商也应当承担违约责任。这一条应当从合同中删去。 三、合同约定：发展商交房后3个月内负责办理产权证。 这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。 因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时购房者不知所措。应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。 四、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。 在张先生的合同附件里，只约定"预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……"却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办？这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。

房地产经纪人考试经纪实务考点是什么？

房地产居间服务的5S技巧 房地产居间业务的5S技巧是指速度(Speed)、微笑(Smile)、真诚(Sincerity)、机敏(Smart)和研究(Study)。由于其英文第一个字母都是“S”，所以称为5S技巧。 顾问式服务法 1.符合客户心理的应对法 客户服务是帮助客户做出选择和达成交易。最重要的一点就是要迅速判断每个客户的心理，并用适合他们的方式为其服务。 2.增加自身的可信度 可信度是指客户对你的信任程度。房地产经纪人首先一定要保持良好的外表形象，一般要穿西装、打领带、擦亮皮鞋。其次要把自己优秀的一面展示给客户，比如可以告诉客户自己的学历、职称、以往的业绩等。 3.信心十足地推荐 信心十足的前提是对推荐房屋的充分了解，带客户看房之前自己一定先看过并对房屋的优缺点做到心中有数。 4.实际性的商品知识 在强调房地产理论知识的同时，万不可忽略产权交易中的程序性知识和日常生活中房屋使用的知识。程序性知识可通过操作来训练，这是客户借助居间完成交易的直接理由。房屋使用知识可以向客户学习，厨房应怎样合理布置，钻石厅该如何处理，掌握这些实际性的知识可以为客户提供更切合实际的建议。 5.以体验性的知识来说服客户 一旦具有体验性的知识，不但可以清楚地了解该房屋的优点和缺点，更能与客户默契沟通，为客户提供确切的情报，从而更易说服客户。 以上内容仅供参考，自己总结的，可能不太全

房地产经纪人考试经纪实务考点有哪些？

5.销售管理 (1)客户接待的管理。 (2)销售现场的管理。 销售现场的管理可以遵循以下原则进行： ①楼盘客户资源共享; ②客户登记，随时跟进; ③现场接待轮序; ④业务交叉情况处理; ⑤实习销售人员进入售楼处; ⑥权限控制：销售经理负责具体楼盘销售组织，严格控制优惠折扣，业务人员一概不得承诺各种额外折扣和优惠条件，据实推介。 如遇特殊情况，应向销售经理提出，由销售经理请示后确定; ⑦发扬团队作战精神，互谅互让，尊重同事劳动。 (3)房号管理。 售前一定统一安排房号(经书面确认)，对整层保留、交叉保留、自然保留进行计划。对外有统一的售价与房源结合的资料，每天关注房号的变动。 房号管理应遵循以下原则：①房号管理应由专人负责，销售人员在收取预定款性质的费用前应通知房号管理者，确定房号允许销售后，方可办理收取预定款性质的费用的手续; ②房号管理者应以客户办理定房手续作为销控房号的标准，任何咨询或诚意表示均不视同成交; ③发生交易(即客户办理定房手续)后，房号管理者应立即做好书面记录，并通知其他销售人员停止向客户推荐此房号。

房地产经纪人考试经纪实务考点有哪些？

房地产经纪机构：指具备足够数量的房地产经纪人员等条件，依法设立并到工商登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的专业服务机构。 按业务类型分为：以租售代理、居间业务为重点的实业型房地产经纪机构;以房地产营销策划、投资咨询业务为重点的顾问型房地产经纪机构;管理型房地主经纪机构;全面发展的综合性房地产经纪机构。 四、房地产交易：以房地产为对象的交易。 特点：实物不发生空间位移;交易活动主要在区域市场内进行;交易存在多层次性;买卖和租赁方式并存;二手房市场和新房市场同样发达;对中介服务依赖程度高;与金融的关联性大;受法规政策约束强。 1、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者共他合法方式将其房地产转移给他人的行为。(房地产权利人是指房屋所有人和建设用地使用权人)。 房地产转让的条件： 以出让方式取得土地使用权的，转让城市房地产时，应当符合下列条件：取得土地使用权证;完成开发投资总额的25%以上;转让时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。 不得转让的房地产： 以出让方式取得的未办理土地使用权证的;司法机关和行政机关依法裁定、查封的房地产; 依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的; 未依法登记领取权属证书的;法律、法规规定禁止转让的其他情形。 2、新建商品房销售包括新建商品房预售和新建商品房现售。 预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。 新建商品房买卖的基本流程： 预购人寻找中意楼盘; 预购人查询该楼盘的基本情况; 与房地产开发企业签订商品房预售合同; 办理预售合同备案手续;商品房竣工后，办理初始登记，交付房屋; 与房地产开发企业签订房屋交接书; 办理交易过户、登记领取房产证书手续。 新建商品房预售条件：取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证和施工许可证;工程建设总投资25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期;取得商品房预售许可证明。 房地产开发企业申请预售许可应提交证件： 商品房预售许可申请表; 开发企业的营业执照和资质证书; 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; 工程建设总投资比例符合规定条件的证明; 工程施工合同及关于施工进度说明;商品房预售方案。

房地产经纪人考试经纪实务考点有哪些？

卖主与买主 房地产居间业务是在交易双方之间斡旋促成的。在卖方的确认和说服工作中，重点把握下列因素： 1.资格甄别。房地产经纪人每天会接到很多电话和上门客户的咨询，口头报盘后就联系买家是徒劳之举，核实身份与产权状况甚至现场查勘是重要的一环。 2.真实意愿。是否出售或出租，不能根据客户的口头陈述;填写委托书才是检验真实意愿的手段。有些房地产经纪公司将委托书制作成比较严格的合同文本，这在接触的初期阶段是不合适的，放盘委托书宜简明扼要。 3.需求内涵。出售房屋往往要个好价钱，有的卖主关心单价，是跟买入价比较，或跟行情比较;有的卖主关心总价，想买新房，或用于别的投资，甚至还债;有的卖主在乎成交速度或付款方式。 4.判断决策人。夫妻俩的房子、单位的房子谁能决定，如果房地产经纪人这一点敏感都没有，学了再多的房地产知识，成交的概率是不高的。 5.尊重和利用顾问。卖方为了使交易对自己有利，或鉴于自己经验的局限，会请一些亲册好友、业界帮手，这是完全可以理解的;房地产经纪人万万不可有对立情绪，要耐心听--以示尊重，要谨慎问--增进沟通，要热情说--施加影响，使顾问成为促进成交的帮手。 买主与租客 让客户成为真正的买主或租客，下列工作能够缩短进程： 1.需求引导。有些业务人员，简单理解“客户就是上帝”，跟着客户的思路走，最终也帮不了客户。有的客户表述不清自己的需求，也有的客户生性就会模棱两可。因此，房地产经纪人必须进行需求引导，说出客户心中想表达的，建立起共识，减少误会，以快捷成交。 2.能力判断。买主或租客愿意付出多少，能够付出多少，将决定向其推荐相关房屋的方向;当然，也不可简单依据收入或存款来推算，因为还有家庭其他支出、其他生意支出等综合因素的考虑。 3.了解出资人。父母给子女买房，子女给父母买房，都是可以遇见的。在多数情况下，出资人的意见是至关重要的，尽管他们用种种孝敬或关怀的口吻。

释小龙签约的是那家经纪公司?经纪是谁?

台湾长虹影视，老板吴敦同时也是他的干爹。 经纪人叫高永伟。 另外他的工作室在郑州，主要管他的网站。

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