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房屋买卖中税务安排的有关问题有哪些？

房地产市场宏观调控政策之后，楼市遇到了前所未有的严峻考验。房屋作为资产，其变现功能受到了极大的抑制。这种抑制主要是通过高昂的交易成本来实现的。因此，合理安排房屋买卖中的税负，将直接影响房屋资产保值增值功能的实现。本文结合工作实践，和广大网友探讨房屋买卖中税务安排的有关问题。 新商品房买卖中，由于卖方为开发公司，买方为购房者，往往还涉及银行贷款等，一般应当按照有关规定缴纳契税。如果可能，尽量购买符合优惠税收条件的房屋。 二手房买卖中，税务安排问题尤其重要。二手房买卖按其性质划分，可分为经济适用房买卖、未竣工验收房屋买卖(“预售”房买卖)、已交付但未满两年的房屋买卖、交付满两年房屋的买卖、拆迁安置房买卖等。需要说明的是，上述房屋买卖在实践中虽然大量存在，但有的买卖为政策所不允，处于“灰色”状态。税务处理上就需要针对其中不同类型，做不同的交易安排。 第一种主要是未满五年锁定期的经济适用房。这类房子的交易是受限制的，而且还需缴纳一笔几百元每平方米的土地差价，所以优先考虑的是如何让交易成功。这类交易需要找到合适的律师朋友，作出交易安排和税务处理。由于价格相对较低，交易成本也不算太高。 第二种是楼花买卖。六一大限之前，这种交易是开放的，一般只需和js说好，办理合同更名即可。现在就要绕一些弯路了。首先是要找到合适的买家，最好不要通过中介，避免增加交易成本。其次，最好要说服js(并非必要)，因为js那里有很多房子尚未卖出，不一定同意你的更名。再次，要绕过合同备案这一关，其中有很多妙招，精通房产纠纷的律师朋友会给你一些办法，不过可能需要一些rmb。最后，按照律师朋友的要求或委托他进行程序操作，积极稳妥地收好rmb。一般来说，交易成本为房价的2%，可以省下5%营业税+2%契税和收房开支的成本(实际约为房价的10%)，投资收益比相当明显。 第三种是未满两年的商品房。5%营业税+2～4%契税是一笔让人心痛的开支。处理这类房屋买卖，必须先打探好当地税务机构对房屋最低价格的评估。有的房子已经装修，将装修成本甚至电器列入房价是个愚蠢的办法，这样增加了很多元rmb的税收，而且是重复纳税。一般经专业人员处理后，可以避开5%营业税和契税的大部分。 第四种是交付满两年的商品房买卖。这种房子买卖省钱的办法比较好操作，主要是将房价与非房价分开，减少契税的计税价格，但不能低于最低计税价格。 第五种是拆迁安置房的买卖。这种房屋买卖的法律问题比较多，税务问题比较少，在此不表。 依法纳税是每个公民的义务，但合理安排税收支出也是税法所允许的。

深圳房屋买卖还要注意哪些问题？

(一)购房前的准备。购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，还有就是对选择的物业项目有一些最基本的了解。具体包括： 1、要注意选择楼盘。一般来说，政府投入建设资金较多或者具有特殊经济、文化背景的区域，其楼盘发展潜力大；如果房产项目所在区域有良好的整体规划，并处于规划实施初期，该地区楼盘升值的可能性更大。 2、注意楼盘规模。因为一般说来，大一些的楼盘抗风险能力要强一些。具有一定规模的楼盘，相关的配套设施会比较完整，社区文化、物业管理 也都会相对好一些。 3、注意开发商的资质背景。购房者不仅要了解开发商的资产规模，业界口碑，对项目的设计理念，还要掌握其品牌建设情况，甚至了解与其合作的建筑承包商等合作伙伴的情况。 4、注意审查“五证”。第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 (二)购房中的合同签订。购房时要签订认购书和商品买卖合同，除此之外还包括签订补充条款。先签订认定书，再签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理预售登记。在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用；而订金不是对合同起担保作用，所以，签订认购书时要看清是哪个概念。 通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 (三)购房后交付入住办理产权登记。交房和办理产权登记，就是开发商将房屋交付购房者，购房者检查后签收入住通知，签收“两书”，在办理完登记后，接受物业，申领产权证。

关于房屋买卖定金应注意哪些问题？

通过看房，买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这个时候，通常需要买方交付一部分定金，以作为双方将来签约的一个保证，防止卖方将房屋再卖给他人，同时也对买方形成约束。签约之后，定金可抵作房款。 买方在签订定金协议时，一定要先将合同中的主要条款，尤其是房价款及付款方式约定明确，以防签订合同时出现扯皮现象。这里需要注意的是，定金有的是直接交给卖方，有的是由中介公司代收、然后再转变卖方，在此种情况下，买方要确认中介公司取得了卖方的授权，中介公司收取定金视为卖方收取，卖方即受定金罚则的约束。

签订房屋买卖授权委托书需要注意哪些问题？

签订房屋买卖授权委托书需要注意以下问题： 首先，委托协议书要写明委托人以及受委托人的相关信息。 其次，委托人应该写明哪些事项是授予受托人办理的，受托人的权限又有哪些？ 第三，双方约定好委托费用以及支付的方式等。 后，写明委托的期限以及受托人是否有转委托权的权利。 签订委托协议的时候，购房者还应该认真了解各项条款，比如付款方式，经纪公司的权利义务、违约责任，差价如何处理等问题都要考虑在内。必要的情况下，售房者还可以请律师或者房产公司的朋友帮忙把关。 在房产交易过程中，大部分的二手房交易的委托人都是通过中介和对方来联系的。所以，双方约定好的权利义务等问题也是通过委托人和中介公司签订合同来约定的，这样就会造成双方的信息不对称，让中介公司占有地位，很有可能制定出一边倒的合同条款。等到后发生纠纷的时候，委托人虽然认为吃了亏但是已经签了字也就只能吃哑巴亏。在这里，委托人需要注意的是并不是任何的合同条款对自己都有法律约束力，也就是说，对于一些无效条款，委托人要敢于反抗，不能任由中介摆布。

房屋买卖要注意哪些问题？

1、定金：根据合同法和担保法规定，一方违约的，收受定金方双倍返还，给付定金方违约的无权要求返还。 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 2、房屋被转卖给第三人的法律后果： a拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 b商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任(如果商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情形，也同时适用本条) 3、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 5、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房屋买卖需要注意的问题有哪些

一、房屋买卖需要注意的问题有哪些 (一)将广告宣传中重要的部分明确写进合同。许多开发商认为，反正自己的楼书和宣传广告的内容也没有写进合同，于是为了达到促销目的在夸大美化居住环境，打造虚假水景概念、绿化概念、花园概念、交通概念，这些都是开发商司空见惯的伎俩。购房者要在合同中明确约定，避免开发商事后不认账。 (二)将面积明确在合同中并约定面积误差的处理方式。房屋面积是房子的量化指标，与购房款直接相关，然而，开发商往往会在商品房面积上大做文章，许多开发商在和消费者签订购房合同时都故意不将公摊面积写入合同或补充条款，致使消费者遭受了欺诈也是糊里糊涂。 (三)约定物业管理的相关问题。很多小区物业管理都是开发商自己组织的，业主对此无从选择，只能被强制接受;同时，物业管理费由物业公司单方制定，繁琐的规章、公约一旦违背，就遭遇停水、停电、停气。重收费、轻管理是小区物业的通病。因此购房者不要忽略物业的约定，避免日后出现麻烦。 二、商品房买卖中的陷阱有哪些? (一)签订不规范的合同 恶意侵犯消费者的知情权，在国家建设部、国家工商行政管理总局监制的统一商品房买卖合同示范文本中，开发销售商故意对有些条款不填写，如土地面积、规划用途、土地使用年限、施工许可证、商品房销售许可证等有关细节都不填，使消费者误以为该企业手续齐全，埋下了因此产生纠纷的许多隐患。有的销售商甚至连房价、总房款的大写金额都刻意空着，为自己以后篡改房价埋伏笔。 (二)延期交房强词夺理 要么合同中只签工程竣工时间，对交房时间闭口不提，不约定不可抗力，却一再延长交房时间，致使消费者权益受损无法得到赔偿。要么夸大不可抗力开脱责任。 (三)资质不全导致产权证难办 开发商资质不全，例如没有取得土地的使用权限，根本就不具备房地产开发资格，销售的商品房当然也就办不了房产证;还有很多开发商是边开发、边销售、边协调关系办证，房子卖完了，有关手续却还没有审办下来。或者由于不愿意缴纳和逃避土地出让金，这样开发的房产不仅不能办理产权证，而且还会给购房者以后的居住和买卖留下无穷后患。 可能大家都发现了，现实中由于所要购买的房屋性质不同，因此对于购房者而言，此时需要注意的问题也就是不太一样的。具体房屋买卖需要注意的问题有哪些，小编在上文中为大家总结了比较常见的一些注意事项，可以适当了解一下。为避免自身利益在购房过程中遭到损害的话，建议可以在律师的指导下购房。

上海房屋买卖需要注意哪些方面的问题？

问题一：房屋交易征税，按入住时间的长短来决定费用的高低。具体如下：一.房子购买的时间在两年之内，却又要转手卖房，则需要缴纳高额的税务费。(具体为售房费减去各种费用，然后再减去购房的总额，最后再乘以百分之二十。)二.房子在购买后的两年之上，五年一下的。依旧要缴纳很高的税务费用。(具体为售房费减去房屋印花费，再减去购买房子时的价格，最后再乘以百分之二十。)三.对于购买房屋在五年以上的普通住宅，政府将不收取任何的交易税。政府这一政策的实施，有效的调和了上海房价的提高。是为人民谋福利的好政策。 问题二：专业名词。有很多的网友想买卖房子，却对各种文件和合同一无所知，所以现在就跟着小编一起来科普一下吧。 专业名词一：诚意金，是指买房的一方看好了某个区域，或者某栋房子，并且基本谈好了房子交易的价格，然后买房的一方就需要提前支付一部分的资金，为诚信金或者诚意金。简单来说呢，就是我们常说的定金! 专业名词二：房地产契税，是指房屋的使用权出让，转让等房产权转移时向房屋所得者征收的一种税款。 专业名词三：佣金，即是买家与卖家通过一种中介性质的中间人介绍，而完成交易。交易后买家与卖家会各自拿出成交价的百分之一的钱交给中间人，即佣金。

房屋买卖中常涉及纠纷的问题有哪些？

1、房屋买卖要交纳多少定金? 答：根据《担保法》的规定，定金不等超过合同标的的20%，在房产买卖中，也就是不能超过房屋价款的20%。超过部分，不能作为定金。 2、房屋买卖中的违约金与定金有什么区别? 答：房产买卖中的违约金金与定金都带有惩罚性质。 如果卖方不愿意出售房屋，则要双倍返还定金。如果购房者不愿意购买房屋，则不能要求返还定金。 如果同时约定了违约金和定金，守约方可以选择较高者。 3、买房者反悔能要回定金吗?房屋买卖中的定金与订金是一会事吗? 答：买房者反悔不能要回定金。定金是法律术语，而订金则不是法律术语。 订金如果没有特别约定，则能要求返还。 4、房屋中介公司能收取诚意金吗? 答：房产中介与当事人约定好了，可以收取诚意金，但诚意金不是法律术语，如果没有特别约定，可以要求返还。 5、房屋买卖要交纳多少定金? 答：根据《担保法》的规定，定金不等超过合同标的的20%，在房产买卖中，也就是不能超过房屋价款的20%。超过部分，不能作为定金。 6、房屋买卖中的违约金与定金有什么区别? 答：房产买卖中的违约金金与定金都带有惩罚性质。 如果卖方不愿意出售房屋，则要双倍返还定金。如果购房者不愿意购买房屋，则不能要求返还定金。 如果同时约定了违约金和定金，守约方可以选择较高者。 7、买房者反悔能要回定金吗? 答：房屋买卖中的定金与订金是一会事吗? 买房者反悔不能要回定金。定金是法律术语，而订金则不是法律术语。 订金如果没有特别约定，则能要求返还。 8、房屋中介公司能收取诚意金吗? 答：房产中介与当事人约定好了，可以收取诚意金，但诚意金不是法律术语，如果没有特别约定，可以要求返还。

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