继续履行案例买卖合同，买方明确表

法院可以判决对方继续履行，合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但按照你说的情况，对方坚决拒绝履行合同，并同意承担违约责任，那法官一般也不会判决继续履行，而是判决对方支付违约金或损害赔偿。

p***

合同房怎样买卖我想买一套合同房.

楼主你好，关于你说的合同房其实有些混淆。我的分析如下： 1、你朋友买了房子以后没有去办理房产证和土地证，所以他只有购房合同和发票，这种情况下，建议你去开发商那里，问一下能否更改购房合同。因为之前我购买了一处商品房，合同上用了父母和我三个人的名字，后来种种原因，需要把我父母的名字去掉，就和开发商商量的，去房产登记中心把原来的合同作废，重新签署了一份。（这些都是在没领房屋产权登记证以前办理的） 2、如果你的朋友隐瞒了事实，他已经有房屋的产权证明，那么这套房子你只能按照二手房进行过户，手续也不算烦琐，就是要多支付一笔税。

陈***

与公司解除合同双方协商一致共同撕

真是有个性的做法！！这样做员工还是可以向用人单位正常主张一切权利的，公司是被动的。

月***

餐馆承包协议请哪位同仁能提供样本

一、单位招待所及食堂承包协议书甲方：乙方：为了充分发挥单位招待所及食堂的服务功能，调动工作人员的积极性，更好地开展后勤服务工作，甲方决定实行承包管理经营。经甲乙双方共同协商，达成协议如下：一、承包管理范围：1、中心招待所2—4楼所有全部房间；2、中心餐厅（指原有的餐厅和大楼一、二层所有的房间）；3、餐厅门面（与汇康药店隔壁）；4、餐厅和客房内和现所有用具及设备（具体以双方清点核实为准）。二、承包管理经营年限为伍年，即公元2005年4月1日至2010年3月31日止。三、乙方责任： 1、每年上缴给单位承包费肆万伍仟元整，在每年12月31日前交清。 2、自主经营，自负盈亏。在扣除应交给国家的税金和其他费用支出（含办证费、证件年审、安全检查等国家规定交纳的其它费用和上缴给甲方的承包费）后，盈利部分则由乙方自行分配处理。如果乙方经营管理不当，造成亏损，甲方不负任何责任。 3、乙方经营管理期间，经营所需资金投入，如房屋的装修、购置电视机、空调机、客房的床上用品、冰箱、餐饮用具等均由乙方自筹解决。乙方在承包期间不得对房屋有破坏性行为，需进行重大装修前要报甲方批准才可实施。乙方在承包经营期间所对房屋的任何装修，承包期满时不得以任何理由拆除，但承包经营期间，乙方添置的电视机、空调机等可移动设备由乙方自行处理。 4、单位设水、电总表各一个，由乙方负责每月向供水、供电部门交纳水电总表的用水、用电费用。 5、乙方在管理经营期间，要守法经营。要做好防火、防盗等安全工作。同时要负责搞好清洁卫生，承担每年交给县环卫站的清洁费。 6、承包期满时乙方负责如数完好交回在承包时所接收的甲方所有餐饮和客房用具。四、甲方责任： 1、负责协调在正常运作过程中可能出现的，并不是人为造成的一些问题。 2、指导和协助乙方做好后勤保障工作，并有权对乙方在经营过程中出现的问题作出整改指示。 5、监督乙方依法经营。五、除由于重大自然灾害或国家政策改变等人力不可抗拒因素外，双方不得单方擅自解除协议，如一方有特殊原因需要变更协议内容或解除协议，必须提前两个月通知对方，双方同意后方能变更或解除。六、乙方需向甲方先交叁万元作为保证金后，方可开展承包经营。七、违约责任：如甲方有违约乙方时，视由于违约所造成的损失情况，乙方有权减交或免交上缴承包金；如乙方违约，甲方有权终止承包协议，所造成的损失由乙方负责。八、协议书如有未尽事宜，双方可协商解决。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议由双方签字并于2005年4月1日起生效。甲方：乙方：甲方代表：乙方代表： 2005年月日 2005年月日二、房屋租赁合同书甲方（出租方）：乙方（承租方）：根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实的基础上，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，经双方协商一致，签订本合同。一、出租房屋情况 1、甲方出租给乙方的房屋座落在路67号，出租的楼层为1楼楼梯东面的房屋、2楼和3楼全部房屋。 2、甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未向外出租。 3、该房屋的公用或者合同部分的适用范围、条件和要求以及现有附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需要约定的有关事宜，由甲乙双方分别在本合同补充条款中加以列明。二、租赁用途 1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为法律法规允许范围内的营业使用，并遵守国家和甲方有关房屋使用和物业管理的规定。 2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门核准前不得擅自改变约定的使用用途。乙方必须守法经营，并做好安全消防工作，服从甲方有关安全、消防工作的监督，否则由此造成的一切后果均由乙方负责，并赔偿甲方所有的损失。三、租赁期限 1、房屋租赁期限为柒年，即从2006年月日至2013年月日。 2、租赁期满，甲方有权收回所出租的房屋，届时乙方应如期返还。如甲方仍需出租房屋，在同等条件下，乙方具有优先承租的权利。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前的二个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新订立租赁合同。四、租赁保证金、租金及支付方式 1、乙方租赁房屋前应向甲方交纳租赁保证金人民币壹万元（¥10000元）。合同终止时如甲方无需用租赁保证金抵扣乙方欠款或违约金的，则甲方将租赁保证金本金退还给乙方，不计利息。 2、每一个季度的租金为人民币捌仟柒佰伍拾元（¥8750元）。从合同签订之日起满一个月时开始计租金，其中：（1）2006年11月1日至2006年12月31日止的租金为伍仟捌佰叁拾肆元（¥5934元），由乙方在本合同签字的同时一次性向甲方付清。（2）从2007年起租金按季度支付，乙方必须在每季度结束前的五日内一次性向甲方付清下一个季度的租金，其中2007年第一季度的租金由乙方在2006年12月31日前的五日内一次性向甲方付清，以此类推。 3、乙方通过银行转帐的方式向甲方支付租金，并持已转帐的银行有效票据到甲方财务室开具收款凭据。五、其他费用租赁前，甲方为乙方安装独立的水表和电表。租赁期间乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、治安、消防、物业管理、环境卫生等费用由乙方承担并自行向有关单位缴纳；乙方与各方发生的纠纷由乙方自行处理，甲方不负连带责任。六、房屋使用要求和维修责任 1、乙方租赁初始时，甲方保证其所租赁的房屋能够使用，房屋不漏水，房屋通电，厕所通电、通水。 2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护所租赁的房屋及其附属设施，其后乙方所租赁房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。 3、租赁期间，甲方如对该房屋进行检查、养护，应提前通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。 4、经甲方同意并在保证房屋安全的前提下，乙方可对所租赁的房屋进行装修，但不得破坏房屋的结构；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方同意的范围装修房屋或者增设附属设施的，甲方可要求乙方恢复房屋原状。如乙方装修时破坏了房屋的结构，乙方必须将房屋恢复原样并能够正常和安全地使用。合同终止时，乙方不能把对房屋进行的装修用于抵偿应支付给甲方的租金。七、合同终止时乙方将所租用的房屋返还给甲方的状态除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止后的7日内向甲方返还所租赁使用的全部房屋。 1、乙方返还所租赁的房屋应当符合能够正常和安全使用的状态。返还时，应经甲方验收认可。 2、乙方对所租用的房屋进行的所有装修不能拆除、损毁或搬走，留给甲方使用，乙方如有拆除、损毁或搬走装修行为的，甲方可用租赁保证金进行抵扣。八、转租和转让 1、租赁期内，乙方如转租房屋，需事先征得甲方书面同意，乙方方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住屋，不得分割转租。 2、乙方转租房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同。转让或交换后，该房屋的受让人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。九、解除本合同的条件 1、甲乙双方同意租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（2）该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的；（3）该房屋毁损被鉴定为危险房屋的。 2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按季度租金的1倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不能抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（1）合同签订后甲方未按时交付该房屋，经乙方多次催促后仍未能交付的。（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（3）因乙方原因造成房屋损坏无法进行修复，或者即使修复后已不能正常和安全使用的。（4）乙方擅自出租房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。（5）乙方不向甲方支付租金超过一个月的。十、违约责任 1、因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。 2、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回的天数租金的1倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方应负责赔偿。 3、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行交付。十一、争议的解决方法在合同履行过程中若发生争议，双方应当协商解决，也可请求进行调解。双方不愿协商、调解或协商、调解不成的，双方可商定选择采用以下方式解决： 1、凡因本合同引起的或者与本合同有关的任何争议地区，均应提交仲裁委员会，按照申请时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。 2、因本合同所发生的任何争议，可向法律规定由管辖的人民法院提起诉讼。十二、其它 1、在确保安全的前提下，经工商或城建部门批准，乙方可以在承租楼的顶层悬挂招牌。 2、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款填写的文字与铅印方案具有同等的法律效力。 3、甲乙双方在签订本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。 4、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，均具有同等效力。甲方：乙方：代表人：代表人： 2006年月日 2006年月日

李***

关于请求再次分割夫妻共同财产的问

现在法律已经存在的实践是：驳回原告的诉讼请求。理由：如果在离婚的当时对双方已经知道的财产没有做分割的，算做是对当时财产状况的确认。那么，根据《婚姻法》及最高法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》的有关规定，如果不存在欺诈、胁迫等情形的，这样的的离婚是有效的。借鉴意义：因此，在签订协议时，可以在协议中做一个兜底条款，兜底条款的一个作用就是否定当时的协议是对当时点明财产即是所有财产状况的确认，不排除在双方非故意遗漏的情况下，对遗漏财产补充分配。李佩璇律师中国婚姻家庭法律网首席咨询律师

好***

房屋买卖中已签合同卖方反悔了可以

可以'没登记的话不动产所有权是不会移转的'但是需要承担违约责任'因为合同已经成立了

1***

北京房地产律师想请律师帮我签订房

北京知名房地产律师，王律师（1355 2324 605）中国房产法律事务专业委员会委员,中华全国律师协会会员,北京市房地产专业委员会委员,专家型房地产律师。专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷、二手房买卖、房屋拆迁补偿、离婚房产分割诉讼代理法律服务。王律师曾被北京某电视台法制栏目组邀请作为主讲嘉宾，经常做客国内知名大型网站--搜狐、新浪、雅虎等讲解近年中国房地产市场的动态与走向，时评当今房地产业如何扭转格局实现双赢。所办理的几起典型案例曾为社会广泛关注，发表的各类专业性的文章发表于《法制日报》、《人民法院报》、《检察日报》、《环球时报》、《文汇报》等在内的国内外报刊媒体，同时又被新浪、雅虎、搜狐、TOM等各大网站转载。王律师将遵循“当事人利益至上”的执业原则，遵守职业道德和执业纪律，以专业化为核心，以“优质、高效、尽职、守信”为标准，坚定不移地为当事人利益而奋斗，维护当事人合法权益。北京专业房地产律师北京知名房地产律师，王律师（1355 2324 605）中国房产法律事务专业委员会委员,中华全国律师协会会员,北京市房地产专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷、二手房买卖、房屋拆迁补偿、离婚房产分割诉讼代理法律服务。可预约面谈！律师个人主页: 如您需律师咨询或办理委托，敬请事先电话确定面谈时间。谢谢！

w***

甲方是否要自动申报纳税甲方卖房收

申报归申报，纳税是纳税。契税由对方缴交，要提供缴交凭证的，这边和有其他的税要缴交的吧，如增值税、所得税等。即便是不交税，应该也需要0申报的吧

a***

房屋买卖纠纷甲卖了一套房产给乙并

甲卖了一套房产给乙并把房屋交付给了乙，当时房产证没下来。乙于当日卖给了丙，丙实际居住了五年。当房产证下来时间甲又卖给了丁，并办理了过户手续，房产证名字为丁。丁起诉到法院要求丙腾房。丙起诉到法院要求房屋归自己所有。问题：乙和甲签合同时签的是别人，没有签乙本人的名字。 ···合同主体错误，乙无权代理（别人），合同无效。乙和丙签合同时也没有签乙本人的名字，签的是甲的名字。 ···合同主体错误，乙无权代理（甲），合同无效。法院已经确认丙持有的购房合同不是甲本人签的名字。 ···合同主体错误，乙属于越权，丙非“善意取得”，合同无效。这个案子甲乙丙丁该如何保障自己的权利？丙应该起诉谁？告他什么？ ···甲乙丙均有过错，因合同主体错误而无效，没有“合法”权利，房产权没有过户即没有转移，仍然属于甲所有。丙应起诉乙，并把甲列为第三人起诉，要求赔偿部分损失（自己过错应当承担部分损失）。丁应该起诉谁？告他什么？ ···起诉丙－－－实际占用房子的人，要求其（无权居住）腾房。

馨***

装修的时候，与家装公司签合同的时

1、资质等级要注明该合同在封面上有“资质等级”这一项。你要监督各家装公司如实填写，并验看相应的“资质等级证书”。目前国家建委推行的资质等级有两种，一是设计资质等级，一是施工资质等级。设计资质等级分为甲、乙、丙三种，代表着其公司设计的水平和实力；施工资质等级分为一、二、三、四和非资质等级五种，分别代表其公司的装饰装修能力。值得一提的是，两者不能混为一谈，有设计资质没有施工资质的不允许承接家装施工任务，有施工资质没有设计资质的也不允许承接家装设计任务.. 2、承包、挂靠企业要填写委托代理人合同中的“发包方和承包方”一项中，有“委托代理人”一栏。如果装饰公司属挂靠或代理性质的，则“委托代理人”一栏中，要填写法人委托的代理人姓名及联系电话，并请该公司出示由被挂靠单位法人开具的“法人委托书”。最好你还要留下该法人单位的名称、地址、联系电话和相关证件的复印件等，以便将来出现问题时可以很方便的找到.. 3、设计责任要分清在该合同第三条中规定“如果消费者(甲方)提供图纸，甲乙双方应在甲方提供的图纸上签字、盖章，并在补充协议中注明，如因甲方提供的图纸有误，乙方不承担设计责任，由此造成的经济损失应由甲方承担”。这里就要求消费者应该和设计单位签订一份标准的设计合同，约定设计责任由谁来承担，一般设计公司会承担由于自身设计失误给对方造成的各种损失。中华人民共和国国家标准GB50210-2001 (建筑装饰装修工程质量验收规范)3．1．2中规定“承担建筑装饰装修工程设计的单位应具备相应的资质，并应建立质量管理体系。由于设计原因造成的质量问题应由设计单位负责”.. 4、水电费由谁来付该合同第四条第二款规定“甲方提供施工期间的水源、电源。施工期间发生的水费和电费由谁承担，甲乙双方应有明确规定”。按家装行业的惯例，施工期间的水费、电费一般都是由消费者承担，装饰装修定额各项单价的报价中亦不包括水电费。正常情况下家装过程中用的水电费不会太多，可在平常的施工管理过程中要[求家装公司注意节约，有的家装公司一个屋于点一个200瓦的大灯泡，晚上彻夜长[明，给消费者带来许多不必要的经济损 5、管线改造要慎重家装消费者在拆改前可参照中华人民共和国国家标准GB50210-2001〈建筑装饰装修工程质量验收规范)中强调规定“严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、电、燃气、通讯等配套设施”。因此后面的中华人民共和国国家标准GB50210-2001(建筑装饰装修工程质量验收规范)和中华人民共和国国家标准GB50327-2001(住宅装饰装修工程施工规范)，先搞清楚哪些东西是可以动的，哪些东西是不可以动的，具体施工时应该按标准施工.. 6、工程变更要成文在家装施工过程中产生一点变更是在所难免的，工程变更的正常工作程序是：提出变更方案一业主同意一做出变更报价一业主审核报价并签字一开始施工。简单的一句话就是“先计价后施工”。一些家装业主发觉不对了就想改，于是自己话一出口，家装工人立即就改，结果等工程快完了，出来一大堆工程变更单，一算费用更是吓人。为了防止这种情况发生，应在合同中规范工程项目变更的手续、变更时效和变更引发的工期调整，以保证甲乙双方的合法权益不受损害.. 7、材料验收要双方签字合同该规定“对于装修材料的验收，应由甲乙双方共同确认验收并签字认可”。材料验收单应对材料的品种、规格、级别、数量等有关内容标注清楚，材料验收时，家装公司的质检人员应到场并主持验收工作，如由施工队代行验收，家装公司应承担一切后果和责任。另外，验收的材料应与合同中规定的甲乙双方提供的材料相符.. 8、质量标准有规定一般在签署合同时需要明确双方应遵循的质量标准，可以在合同提供的标准选项中选择一项，如按GB50210-2001(建筑装饰装修工程质量验收规范)。这是最新的中华人民共和国国家标准，具有普遍性和权威性，另外也可根据需要，选择有关的地方标准或规定.. 9、验收时间、次数要写明该合同第十条中，有对质量验收时间和次数的规定。对于一般的家装工程，其验收项目主要有“隐蔽工程验收、分项工程验收、阶段验收和竣工验收”。隐蔽工程验收主要是指房间结构拆改完成、水电管道开槽埋管穿线完成、防水工程完工、吊顶龙骨钉好等等，这些工程在装修完成后是看不见的，但对房间的使用功能和安全却十分重要，所以一定要好好检查。分项工程验收是指某一单项工程完工后进行检查，如贴砖工程、木制品工程、油漆工程等等。竣工验收是指全部装修工程完成后对整个装修的项目都进行一次全面细致的检查验收。质量的检查验收一般应与付款方式对应起来，只有工程质量合格时才能付钱，不合格的项目要列出单子，让家装公司限期整改.. 10、付款方式要求主动常规家装合同规定了两种付款方式：一种是开工前先付60％，然后在工程进度过半后，将其余的40％再根据工程进度和质量付给装饰公司。另一种是分三次付款，你可按开工前50％、工程过半付 45％、验收合格后付5％来安排。其实这些付款方式对老百姓来说都存在一定的风险，我建议大家还是按后面“装修款应该怎么付”中的法子尽量争取一下.. 11、附表填写必须清楚消费者应监督装饰公司认真如实填写。填写项目要详细、具体，避免今后产生纠纷。设计人员应按客户要求，提供相应的工程图纸，如平面图、立面图、剖面图及有关图纸，图纸最好用A3的复印纸，要求尺寸标注准确、配有图标和必要的文字说明.. 12、违约责任及处理程序要说清楚家装工程中由于工程项目的变化、材料质量的优劣、施工质量的好坏、施工工期的长短和施工费用的增减等等，经常会引发合同纠纷，双方要在合同中约定双方的违约责任和解决处理程序。对于家装合同纠纷其主要的解决途径有协商、调解、仲裁、诉讼四种方式..

海***

请教一下，我想买别人单位的福利房

你好! 在规定年限后交易的单位福利房可以过户,过户之后的房子当然属于新业主名下! 房屋的交易并非两个人一手交钱一手交房的简单的买卖. 因为牵涉到房屋产权的问题,所以必须要在房地产交易机构办理,否则就会引起产权纠纷的问题. 对此,房地产交易机构有一整套完整的规范,手续和协议以及公证的程序...... 如此重要的交易,请你务必到房屋所在地的房地产交易机构[或房地产交易中心]去咨询办理.

昆***

房屋买卖合同正本丢失怎么办

重新补签合同，或者带复印件双方重新签字盖章确认，注明与原件一致

凡***

个人能否找人对房屋质量鉴定本人住

可以自己找人鉴定，但是钱要由你来出。如果责任确实不在你，而在物业部门，这钱花得太冤枉了。物业部门之所以迟迟不找人鉴定，就是不想出这份钱。为了省事省心，可以破点小财。

v***

开发商未按期交房各位大师：我的房

你等办入住手续的时候再看看，那个时候开发商应该给你一些相应的赔偿。我的房子也是这样，拿到手晚了3个月，后来免了1.5年的物业费。如果真的不赔你也没辙，因为找律师费用也很高。要么你就是联合所有业主一起告，可咱也费不起那时间啊

雪***

买房合同应该注意哪些？买房合同到

目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。 1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。 4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。谨慎把好运!!!

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房产登记面积比实际面积少，怎么办

《商品房销售管理办法》中明确规定：商品房可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积或套内面积计价。所以您当时签的《商品房买卖合同》是怎样约定的？

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土地使用证和房产证的关系前几年以

按照中国法律，你购买商品房的同时，也购买了该商品房对应的土地使用权（地随房走），如果你购买的房子是结婚前用自己的钱买的，那么应属于你个人的财产，即使结婚也不是共同财产，所以，地产公司要求登记你夫妻两人的名字是错误的，即使登记为你夫妻二人的名字，也不意味着房子从你个人所有变为夫妻共有。

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家庭装修甲乙双方的条件需要哪些？

甲方装修住房系合法居住。乙方为本市经工商行政管理机关核准登记，并取得房产管理部门颁发的住宅装饰装修资质证书的单位。

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这份购房合同约定是否有效买卖双方

权利义务平等如果你放款交清可以这么约定

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买房交了定金，认购书上写的定金不

根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。如为缔结合同而设的“定金”，则不论购房合同是否最后缔结，开发商均应退款或将“定金”抵作房款；如为履行合同而设的“定金”，则购房合同系买卖合同，买卖合同是主合同，担保合同是从合同，不管是合同签订前还是签订的同时交付“定金”，主合同不成立从合同就不能成立。　　我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。　　此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。　　根据有关规定，房地产开发企业只有在取得房屋销售的合法证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退；若属开发商违约，是要双倍赔偿的。

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